J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2024年11月

１．REIT全体市況

11月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-1.20%の下落。
月初は、米FRBが追加利下げを発表し、株式相場は上昇基調で始まったが、東証REIT指数の値動きは限定的であった。その後米大統領選の結果を受け米国の財政拡張によるインフレ圧力が懸念され、中旬に掛けて株式相場が下落に転じると、東証REIT指数も緩やかな下落となり、14日終値は1,654.74ポイントと3ヶ月半ぶり安値を付けた。月後半はREITの堅調な業績を背景にやや回復する場面もあったが、月末は日銀の追加利上げ観測を背景に再び下落し、1,662.14ポイントと前月を僅かに下回って終了した。
月間ベースで見ると9月以降3ヶ月連続の下落だが、11月は1,650～1,680ポイントの狭いレンジで、下落率は前月より縮小した。REIT全体の平均分配金利回りは一時5.04%とコロナショック直後の2020年4月以来の高水準となっており、過去から見て投資口価格の割安感が際立つ。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、11月は外国人投資家と国内投資信託が大幅売越しで、東証REIT指数の下落の要因となった。

個別銘柄では、全57銘柄うち、18銘柄が上昇、38銘柄が下落、1銘柄が変わらず。
物件売却益計上に伴う増配修正が続いたいちごホテルリート投資法人が前月比+10.82%、ホテルの収益増加期待の高いオリックス不動産投資法人が+5.98%、前月の権利落ちによる下落の反動からNTT都市開発リート投資法人が+4.03%とそれぞれ上昇率が高かった。
一方、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人が増資発表及び権利落ちの影響が重なり前月比-6.22%の下落。またGLP投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人、星野リゾート・リート投資法人、サンケイリアルエステート投資法人がいずれも-4%超の下落と、投資用途に関係ない下落傾向が見られた。

個別銘柄の運用動向では、11月1日に三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（MFLP）とアドバンス・ロジスティクス投資法人が合併した。合併後のMFLPは資産規模5,765億円とREIT全体で12番目の規模にランクし、国内スポンサーの物流施設特化型REITとして存在価値が一層高まる。

11月は、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人が公募増資を発表した。2023年12月にスポンサーがアパホールディングスに交代後初の増資となる。スポンサー交代後は、スポンサーによる債務保証、無担保化、リファイナンスコスト削減、スポンサーの投資口取得等、スポンサーの信用力を活用し財務面の強化に努めた。投資口価格は3月を天井として下落傾向が続いているが、ポートフォリオの安定を目的に増資を行い、外部成長のフェーズに転換を図る。宿泊特化型ホテルと住宅を取得し、資産規模は490億円へ拡大し、ホテル：住宅の投資比率が3：1となり、ポートフォリオの分散及び収益安定性が向上する見込み。

外資系投資会社によるJ-REITのスポンサーに対する資本参加の動きが増加している。GLP投資法人の実質スポンサーが中国の投資会社から米投資会社アレス・マネジメント・コーポレーションへ交代、ジャパン・ホテル・リート投資法人のメインスポンサーにアジア系投資会社のキャピタランド・インベストメント・リミテッドが参画、サムティ・レジデンシャル投資法人のメインスポンサーであるサムティがアジア系投資会社のヒルハウス・インベストメント・マネジメントの傘下へと、外資系会社がJ-REITの運用へ参入することで、インフレ期待のある日本の不動産へ投資を進める動きが見られる。一方、積水ハウスが米国の住宅会社を買収し、積水ハウス・リート投資法人による米国の住宅へ更なる投資拡大の可能性も考えられる点から、このような不動産のクロスボーダー取引の進捗が鮮明となっている。現在J-REITの多くの銘柄のNAV倍率が1倍を大きく下回る割安な水準が続いているため、REITの買収及び非上場化の現実味が増している点からも、運用会社にとって緊張感が続くことが想定されよう。

＜市況データ＞

	2024年11月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,662.14	-20.22
東証REIT指数（配当込み）	4,204.17	-37.63
時価総額合計	14兆3,843億円	-946億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	5.03%	+0.08

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2022年12月～2024年11月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2024年11月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	価格騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	125,500	-3.83%	3.82%	1,067,372	7.42%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	554,000	0.00%	4.38%	788,267	5.48%
8953	日本都市ファンド投資法人	91,300	-2.25%	6.00%	656,703	4.57%
8954	オリックス不動産投資法人	166,700	5.98%	4.70%	460,092	3.20%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	330,500	-1.34%	4.79%	329,567	2.29%
8956	NTT都市開発リート投資法人	113,600	4.03%	4.77%	168,359	1.17%
8957	東急リアル・エステート投資法人	157,200	1.62%	4.64%	153,679	1.07%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	98,700	0.61%	5.85%	99,010	0.69%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	136,500	-0.15%	5.50%	422,958	2.94%
8961	森トラストリート投資法人	60,900	-0.98%	5.60%	216,804	1.51%
8963	インヴィンシブル投資法人	63,600	2.09%	5.81%	486,314	3.38%
8964	フロンティア不動産投資法人	395,000	-2.23%	5.45%	213,695	1.49%
8966	平和不動産リート投資法人	117,200	-3.78%	5.88%	140,046	0.97%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	263,800	-3.33%	4.17%	245,519	1.71%
8968	福岡リート投資法人	142,500	0.21%	5.47%	124,260	0.86%
8972	KDX不動産投資法人	147,300	1.52%	5.34%	600,882	4.18%
8975	いちごオフィスリート投資法人	79,100	1.15%	5.80%	122,995	0.86%
8976	大和証券オフィス投資法人	300,000	-0.33%	4.57%	286,955	1.99%
8977	阪急阪神リート投資法人	118,000	-2.16%	5.25%	82,034	0.57%
8979	スターツプロシード投資法人	171,400	-1.78%	5.45%	48,417	0.34%
8984	大和ハウスリート投資法人	233,000	0.39%	5.15%	537,814	3.74%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	68,200	-3.26%	5.59%	347,616	2.42%
8986	大和証券リビング投資法人	90,900	-0.76%	5.28%	218,786	1.52%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	117,300	-0.51%	4.79%	155,025	1.08%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	581,000	-4.75%	3.83%	292,517	2.03%
3234	森ヒルズリート投資法人	124,900	-1.50%	4.94%	239,350	1.66%
3249	産業ファンド投資法人	114,600	-0.52%	6.01%	290,650	2.02%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	295,000	-3.59%	4.02%	422,735	2.94%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	321,000	-1.23%	5.61%	254,266	1.77%
3281	ＧＬＰ投資法人	127,300	-5.07%	4.72%	623,481	4.33%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	288,300	-3.55%	3.98%	224,973	1.56%
3283	日本プロロジスリート投資法人	236,100	-3.63%	4.39%	670,264	4.66%
3287	星野リゾート・リート投資法人	220,900	-4.58%	4.13%	129,411	0.90%
3290	Oneリート投資法人	227,600	-2.74%	6.09%	61,103	0.42%
3292	イオンリート投資法人	126,100	-1.02%	5.31%	267,830	1.86%
3295	ヒューリックリート投資法人	132,800	0.61%	5.27%	191,232	1.33%
3296	日本リート投資法人	316,000	0.16%	5.95%	142,178	0.99%
3451	トーセイ・リート投資法人	124,000	-1.74%	5.98%	46,680	0.32%
3309	積水ハウス・リート投資法人	73,100	0.83%	6.28%	320,286	2.23%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	105,500	-3.48%	5.99%	37,927	0.26%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	92,800	-1.28%	5.78%	79,133	0.55%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	141,700	-1.60%	4.91%	661,377	4.60%
3463	いちごホテルリート投資法人	145,400	10.82%	9.10%	47,617	0.33%
3466	ラサールロジポート投資法人	143,900	-0.76%	5.09%	268,626	1.87%
3468	スターアジア不動産投資法人	50,500	-0.79%	6.12%	135,694	0.94%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	111,000	0.45%	6.22%	31,246	0.22%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	101,200	-0.30%	4.84%	325,834	2.27%
3472	日本ホテル＆レジデンシャル投資法人	66,300	-6.22%	5.65%	15,604	0.11%
3476	投資法人みらい	40,400	1.13%	5.99%	77,061	0.54%
3481	三菱地所物流リート投資法人	348,000	-2.25%	5.07%	175,213	1.22%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	142,400	2.15%	5.28%	89,384	0.62%
3488	ザイマックス・リート投資法人	112,000	0.36%	6.07%	27,961	0.19%
3492	タカラレーベン不動産投資法人	85,300	0.47%	6.33%	77,693	0.54%
2971	エスコンジャパンリート投資法人	113,800	-1.90%	6.05%	41,044	0.29%
2972	サンケイリアルエステート投資法人	75,700	-4.30%	6.01%	35,359	0.25%
2979	SOSiLA物流リート投資法人	107,200	-2.55%	5.17%	77,988	0.54%
2989	東海道リート投資法人	105,900	-1.40%	6.29%	29,483	0.20%

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

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