J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2020年10月

１．REIT全体市況

10月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-5.29%の下落。一ヶ月通してTOPIXに近似した動きであったが、TOPIXの下落率-2.84%に対し、東証REIT指数の下落率は倍近いものであった。
月初は国内の移動制限の緩和を背景に株式相場とともに上昇し、6日は1,754.00ポイントと6月以来4ヶ月ぶり高値を付けた。しかし都心のオフィス空室率の上昇等、オフィス市況に対する懸念が一段と強まると、下落に転じた。16日に1,700ポイントを割り込むと一旦反発する場面もあったが、海外の感染再拡大を背景に一段の下落基調となり、月末は1,635.35ポイントと5月以来5ヶ月ぶり安値となった。これに伴いREIT全体の分配金利回りは4.35%と8月以来2ヶ月半ぶりの高水準となった。

但し、投資口価格の推移を用途別に見ると傾向が異なる。オフィスビル系銘柄は一貫して下落基調となった。ホテルや商業施設系銘柄は、3月のコロナショック来の高値圏で推移していたが、海外の感染拡大によってインバウンド需要回復が遅れるとの見方から、月末に急落した。
一方、物流施設系銘柄は月末に掛けて反発した。相次ぐ公募増資を受け投資口需給悪化に対する懸念から8月初めを天井として価格が下落基調であったが、コロナ禍に強い点が再び見直された。同様にコロナ禍の影響を受けにくく収益安定性の高い住宅系銘柄は終始安定した推移であった。

東証が発表する投資部門別売買動向によれば、10月は金融機関以外の投資主体が売越しであった。唯一買越しであった金融機関は、9月の中間期末を経て買い戻しの動きとみられる。コロナ禍が収束方向にないと、当面買い手不在の状況が続くことが懸念されよう。

運用動向では、REIT全体の運用資産残高が20兆円を達成した。直近では物流施設やオフィスビル等、大型物件の取得が資産残高を積み上げた。
個別銘柄の運用動向では、日本ビルファンド投資法人（NBF）が6年半ぶりに公募増資を発表。REIT史上最大の1,200億円規模の増資を行う。併せて10月にオフィスビル3物件、来年1月に2物件の合計2,572億円を取得し、資産規模は1兆3,845億円と時価総額・資産規模ともにREIT最大規模を維持する。コロナ禍でオフィス市況の先行き不透明感が増し、外部成長せずに物件入替えに方針変更する銘柄が多いなかで、NBFはスポンサーの三井不動産のパイプラインを活用し大型増資を行う積極攻勢に出る。増資による一時的な1口利益の希薄化に対し内部留保を使って分配金を維持するとともに、物件取得により巡航分配金が10%増加する。一方、投資口価格は3月のコロナショック時を下回る水準まで下落した。オフィス市況の不透明感に加え、大型増資による投資口需給悪化に対し、投資家の懸念が深まったとみられるが、分配金利回りが4%超を超えている点から、長期的に見て割安感が際立っている。

ヒューリックリート投資法人、日本リート投資法人、スターアジア不動産投資法人の総合型銘柄で、物件入替えが進む。コロナ禍の影響を受けやすい商業施設を売却する一方、相対的にコロナ禍の影響を受けにくいオフィスや住宅を取得する。ウィズコロナ時代に向け、より収益安定性の高いポートフォリオを構築する方針にシフトしている。
また、大和証券オフィス投資法人、大和証券リビング投資法人、オリックス不動産投資法人が、開発物件の取得を契約する。依然として不動産取得環境が厳しいなか、開発リスクを取りながらも早期に物件を確保する動きが進んでいる。

＜市況データ＞

	2020年10月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,635.35	-91.31
東証REIT指数（配当込み）	3,512.43	-186.51
時価総額合計	13兆1,141億円	-5,442億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	4.35%	+0.24

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2018年11月～2020年10月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2020年10月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	価格騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	528,000	-11.41%	4.23%	866,448	6.61%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	512,000	-4.83%	4.30%	709,228	5.41%
8953	日本リテールファンド投資法人	150,300	-7.45%	6.04%	391,153	2.98%
8954	オリックス不動産投資法人	146,500	-9.18%	4.67%	404,340	3.08%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	282,500	-13.48%	5.39%	270,706	2.06%
8956	プレミア投資法人	114,700	-6.21%	4.96%	151,059	1.15%
8957	東急リアル・エステート投資法人	141,800	-3.41%	4.75%	138,624	1.06%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	94,200	-6.82%	5.10%	90,609	0.69%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	111,300	-4.63%	4.85%	347,071	2.65%
8961	森トラスト総合リート投資法人	124,600	-6.32%	6.13%	164,472	1.25%
8963	インヴィンシブル投資法人	33,250	6.57%	0.42%	202,720	1.55%
8964	フロンティア不動産投資法人	349,500	-2.37%	5.89%	178,513	1.36%
8966	平和不動産リート投資法人	112,900	-2.92%	4.69%	112,892	0.86%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	293,100	-2.79%	3.28%	265,277	2.02%
8968	福岡リート投資法人	126,300	-7.27%	5.38%	100,535	0.77%
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	604,000	-3.97%	5.01%	258,820	1.97%
8975	いちごオフィスリート投資法人	67,500	-11.53%	6.21%	103,429	0.79%
8976	大和証券オフィス投資法人	567,000	-6.13%	4.83%	278,894	2.13%
8977	阪急阪神リート投資法人	115,100	-5.81%	5.09%	80,018	0.61%
8979	スターツプロシード投資法人	198,900	-3.73%	5.00%	50,476	0.38%
8984	大和ハウスリート投資法人	241,900	-10.07%	4.55%	531,212	4.05%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	50,300	-2.71%	0.40%	224,456	1.71%
8986	大和証券リビング投資法人	102,100	-6.16%	4.21%	209,912	1.60%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	115,000	-6.43%	5.14%	155,595	1.19%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	598,000	-1.48%	3.34%	289,744	2.21%
3227	MCUBS MidCity投資法人	74,800	-7.77%	6.04%	133,453	1.02%
3234	森ヒルズリート投資法人	128,500	-6.14%	4.52%	246,248	1.88%
3249	産業ファンド投資法人	177,600	-1.50%	3.56%	367,635	2.80%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	305,000	-1.93%	3.63%	422,425	3.22%
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	170,700	-8.18%	4.76%	162,380	1.24%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	377,000	-5.63%	4.86%	290,751	2.22%
3281	ＧＬＰ投資法人	161,000	-1.11%	3.40%	641,260	4.89%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	298,800	-2.67%	3.60%	200,681	1.53%
3283	日本プロロジスリート投資法人	344,000	-3.23%	2.76%	848,252	6.47%
3287	星野リゾート・リート投資法人	492,000	-6.99%	3.88%	109,156	0.83%
3290	Oneリート投資法人	241,000	-3.72%	6.05%	57,818	0.44%
3292	イオンリート投資法人	118,000	-2.56%	5.39%	221,051	1.69%
3295	ヒューリックリート投資法人	137,200	-1.51%	5.47%	180,006	1.37%
3296	日本リート投資法人	334,500	-6.17%	6.25%	150,502	1.15%
3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	12,940	-11.00%	5.86%	115,156	0.88%
3451	トーセイ・リート投資法人	103,700	-5.73%	6.79%	35,310	0.27%
3309	積水ハウス・リート投資法人	73,000	-5.93%	4.56%	313,073	2.39%
3453	ケネディクス商業リート投資法人	199,200	-5.64%	6.48%	106,806	0.81%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	124,800	-1.03%	5.14%	38,813	0.30%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	100,200	-1.57%	5.65%	64,058	0.49%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	124,600	-5.61%	5.31%	587,514	4.48%
3463	いちごホテルリート投資法人	69,300	2.36%	2.42%	17,670	0.13%
3466	ラサールロジポート投資法人	162,600	-7.72%	3.66%	266,339	2.03%
3468	スターアジア不動産投資法人	44,300	1.03%	7.03%	74,175	0.57%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	106,700	-0.19%	6.53%	16,291	0.12%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	499,000	-0.60%	2.95%	270,458	2.06%
3472	大江戸温泉リート投資法人	69,700	-0.29%	5.53%	16,404	0.13%
3476	投資法人みらい	36,050	-9.42%	7.02%	59,924	0.46%
3478	森トラスト・ホテルリート投資法人	107,700	-1.10%	3.27%	53,850	0.41%
3481	三菱地所物流リート投資法人	416,000	-4.15%	3.11%	144,867	1.10%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	152,600	-2.18%	4.26%	64,626	0.49%
3488	ザイマックス・リート投資法人	85,900	-6.43%	6.06%	19,190	0.15%
3492	タカラレーベン不動産投資法人	83,300	-4.47%	6.96%	38,526	0.29%
3493	伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人	142,600	-2.99%	3.46%	69,304	0.53%
2971	エスコンジャパンリート投資法人	109,500	-0.09%	6.29%	30,987	0.24%
2972	サンケイリアルエステート投資法人	94,300	-4.84%	5.68%	33,646	0.26%
2979	SOSiLA物流リート投資法人	134,900	-3.16%	3.50%	69,386	0.53%

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

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