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J-REIT市況月次レポート 2023年7月

1.REIT全体市況

7月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+0.80%の小幅上昇。同期間のTOPIXと比較して安定的な推移であった。
米国の金融引締めの長期化観測による景気悪化懸念や、日銀が金融政策修正に動くとの観測を背景に、国内長期金利が上昇、円高が進行し、月初より株式相場が急落。これを受け東証REIT指数も軟調に推移し、7日は1,852.76ポイントと2週ぶり安値を付けた。しかし米国の追加利上げ懸念が後退すると、株式相場が急反発し、東証REIT指数も追随して上昇基調となり、26日は1,900ポイントを超え年初来高値を更新した。但し、月末は、日銀が長短金利操作運用の柔軟化を発表したことを受けて3営業日連続して下落し、1,877.19ポイントで終了した。
中期的に見ると、4月に1,800ポイント台を回復以降1,800~1,850ポイントのボックス圏で推移していたが、7月後半の上昇で漸く脱出した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、7月は国内投資家が売越基調である一方、外国人投資家が3ヶ月ぶり大幅買越しとなり、相場上昇の要因となった。

個別銘柄の動きを見ると、全60銘柄うち、31銘柄が上昇、27銘柄が下落、2銘柄が変わらず。
ユナイテッド・アーバン投資法人、日本ビルファンド投資法人、ジャパンエクセレント投資法人が前月比+5%超の上昇と、ホテルを保有する銘柄やオフィス銘柄の上昇が顕著であった。ホテル銘柄は、インバウンドや国内需要によるホテルの稼働回復により、変動賃料の収益寄与が明確化し、業績上昇修正が相次いでいる。オフィス銘柄は、米国のオフィス市場の悪化の余波を受け低迷していたが、国内オフィス市況に対する過度な懸念が後退したと考えられる。
一方、ヘルスケア&メディカル投資法人、エスコンジャパンリート投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人を筆頭に7月期決算銘柄が権利落ちの影響から下落した。また米長期金利上昇の影響から物流施設銘柄に下落傾向が見られた。

個別銘柄の動きでは、開発案件へ着手又はSPC投資する事例が増加している。ユナイテッド・アーバン投資法人が博多祗園エリアのホテル開発プロジェクトを発表した。土地を取得し、既存建物の解体と土壌調査を経て、ホテルを建築し、竣工と同時に建物を取得する。またラサールロジポート投資法人は、仙台に物流施設を開発する特定目的会社へ段階的に優先出資を行い、併せて竣工後の優先交渉権を取得する。物件取得が難しい環境下で開発前の段階から早期にプロジェクトに関与することで、将来的な物件取得ルートを確保する。一方、開発案件には完工リスクやリーシングリスク等、取得時の不動産環境の変動要素も高いため、開発の進行状況等の適時開示が求められよう。

7月は、インヴィンシブル投資法人(INV)と三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(MFLP)の2銘柄が公募増資を発表した。
INVの物件取得はコロナ禍以降初めてとなる。「フサキビーチリゾートホテル&ヴィラズ」等リゾートホテルや宿泊特化型ホテル計6物件(取得額計572億円)を取得し、資産規模5,000億円を達成する。INVはコロナ禍によりホテル運営会社の事業継続を目的に固定賃料を減額したため5期連続で賃貸収益がマイナスで大幅減配であったが、2022年後半からのホテルの稼働回復を経て正常化に戻るタイミングを物件取得の好機と捉えた。

MFLPは1年半ぶりの増資で、スポンサーである三井不動産が開発した「MFLP東名綾瀬」等物流施設5物件を取得する。1口当たり出資額が増加するプレミアム増資となる一方、NOI利回りの低下や投資口数の増加により1口当たり利益が減少するが、分配方針を変更し利益超過分配金額の柔軟性を高めることで、1口当たり分配金を維持する方針。

<市況データ>

 

2023年7月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,877.19

+14.89

東証REIT指数(配当込み)

4,472.88

+51.60

時価総額合計

15兆8,402億円

+1,296億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.09%

+0.01



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2021年8月~2023年7月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2023年7月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 596,000 5.30% 3.86% 1,013,791 6.40%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 572,000 4.38% 4.03% 813,878 5.14%
8953 日本都市ファンド投資法人 97,500 1.25% 4.62% 681,436 4.30%
8954 オリックス不動産投資法人 180,900 1.97% 4.18% 499,284 3.15%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 354,000 1.58% 4.29% 353,001 2.23%
8956 NTT都市開発リート投資法人 134,900 0.00% 4.32% 189,081 1.19%
8957 東急リアル・エステート投資法人 188,100 -2.18% 3.99% 183,887 1.16%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 117,500 3.07% 5.10% 120,182 0.76%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 153,500 5.57% 4.36% 475,634 3.00%
8961 森トラストリート投資法人 73,300 1.81% 4.68% 260,948 1.65%
8963 インヴィンシブル投資法人 58,900 2.97% 4.94% 359,104 2.27%
8964 フロンティア不動産投資法人 472,500 0.96% 4.44% 255,623 1.61%
8966 平和不動産リート投資法人 145,100 -0.68% 4.40% 166,855 1.05%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 300,500 -3.84% 3.43% 280,667 1.77%
8968 福岡リート投資法人 166,500 0.36% 4.32% 132,534 0.84%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 338,000 -2.45% 4.50% 286,769 1.81%
8975 いちごオフィスリート投資法人 88,600 -0.89% 4.60% 134,084 0.85%
8976 大和証券オフィス投資法人 626,000 0.00% 4.38% 299,390 1.89%
8977 阪急阪神リート投資法人 142,100 -1.80% 4.12% 98,788 0.62%
8979 スターツプロシード投資法人 224,800 -3.52% 4.07% 63,501 0.40%
8984 大和ハウスリート投資法人 280,000 1.38% 4.00% 649,600 4.10%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 70,600 -3.95% 2.84% 315,371 1.99%
8986 大和証券リビング投資法人 113,900 -0.44% 3.86% 257,515 1.63%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 131,900 5.27% 4.25% 176,429 1.11%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 674,000 3.85% 3.11% 339,340 2.14%
3234 森ヒルズリート投資法人 144,700 -1.83% 4.41% 277,293 1.75%
3249 産業ファンド投資法人 148,800 -1.85% 4.20% 314,491 1.99%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 346,500 0.73% 3.33% 479,903 3.03%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 222,500 -5.04% 3.72% 238,171 1.50%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 414,000 2.86% 4.49% 334,283 2.11%
3281 GLP投資法人 140,100 -1.41% 3.93% 690,039 4.36%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 340,500 -1.30% 3.31% 250,942 1.58%
3283 日本プロロジスリート投資法人 290,700 0.48% 3.48% 825,268 5.21%
3287 星野リゾート・リート投資法人 623,000 0.81% 2.73% 159,213 1.01%
3290 Oneリート投資法人 259,300 4.09% 4.98% 69,614 0.44%
3292 イオンリート投資法人 149,700 -3.67% 4.48% 317,956 2.01%
3295 ヒューリックリート投資法人 165,000 2.48% 4.22% 237,600 1.50%
3296 日本リート投資法人 338,500 -0.88% 4.73% 152,301 0.96%
3451 トーセイ・リート投資法人 135,900 1.87% 5.27% 49,550 0.31%
3309 積水ハウス・リート投資法人 84,400 0.60% 4.37% 369,797 2.33%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 278,300 -4.20% 4.72% 167,586 1.06%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 153,200 -5.84% 4.24% 55,075 0.35%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 116,500 -2.35% 4.81% 97,712 0.62%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 169,200 1.87% 3.99% 797,812 5.04%
3463 いちごホテルリート投資法人 108,400 4.23% 4.59% 27,639 0.17%
3466 ラサールロジポート投資法人 152,100 0.66% 4.09% 283,492 1.79%
3468 スターアジア不動産投資法人 57,500 -3.04% 5.33% 110,497 0.70%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 128,600 0.55% 5.47% 30,507 0.19%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 506,000 1.20% 3.46% 291,456 1.84%
3472 大江戸温泉リート投資法人 65,700 1.70% 4.14% 15,462 0.10%
3476 投資法人みらい 45,850 -0.76% 5.02% 81,221 0.51%
3481 三菱地所物流リート投資法人 407,000 -1.45% 3.85% 204,918 1.29%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 175,500 -1.57% 4.31% 110,161 0.70%
3488 ザイマックス・リート投資法人 117,700 1.73% 5.17% 29,384 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 97,400 0.83% 5.36% 67,336 0.43%
3493 アドバンス・ロジスティクス投資法人 132,000 -1.57% 4.26% 89,021 0.56%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 116,200 -5.07% 5.30% 40,899 0.26%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 94,800 4.41% 4.67% 44,281 0.28%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 128,500 -1.76% 4.27% 93,484 0.59%
2989 東海道リート投資法人 120,400 -3.76% 5.53% 29,197 0.18%

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 新宿三井ビルディング 1,700億円
2 飯田橋グラン・ブルーム 1,389億円
3 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
4 汐留ビルディング 1,069億円
5 東京汐留ビルディング 825億円
株価値上り率ランキング
1 CREロジ +2.20%
2 大和証券オフィス +2.09%
3 オリックス不動産 +2.04%
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