１．REIT全体市況
7月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+0.80%の小幅上昇。同期間のTOPIXと比較して安定的な推移であった。
米国の金融引締めの長期化観測による景気悪化懸念や、日銀が金融政策修正に動くとの観測を背景に、国内長期金利が上昇、円高が進行し、月初より株式相場が急落。これを受け東証REIT指数も軟調に推移し、7日は1,852.76ポイントと2週ぶり安値を付けた。しかし米国の追加利上げ懸念が後退すると、株式相場が急反発し、東証REIT指数も追随して上昇基調となり、26日は1,900ポイントを超え年初来高値を更新した。但し、月末は、日銀が長短金利操作運用の柔軟化を発表したことを受けて3営業日連続して下落し、1,877.19ポイントで終了した。
中期的に見ると、4月に1,800ポイント台を回復以降1,800～1,850ポイントのボックス圏で推移していたが、7月後半の上昇で漸く脱出した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、7月は国内投資家が売越基調である一方、外国人投資家が3ヶ月ぶり大幅買越しとなり、相場上昇の要因となった。
個別銘柄の動きを見ると、全60銘柄うち、31銘柄が上昇、27銘柄が下落、2銘柄が変わらず。
ユナイテッド・アーバン投資法人、日本ビルファンド投資法人、ジャパンエクセレント投資法人が前月比+5%超の上昇と、ホテルを保有する銘柄やオフィス銘柄の上昇が顕著であった。ホテル銘柄は、インバウンドや国内需要によるホテルの稼働回復により、変動賃料の収益寄与が明確化し、業績上昇修正が相次いでいる。オフィス銘柄は、米国のオフィス市場の悪化の余波を受け低迷していたが、国内オフィス市況に対する過度な懸念が後退したと考えられる。
一方、ヘルスケア＆メディカル投資法人、エスコンジャパンリート投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人を筆頭に7月期決算銘柄が権利落ちの影響から下落した。また米長期金利上昇の影響から物流施設銘柄に下落傾向が見られた。
個別銘柄の動きでは、開発案件へ着手又はSPC投資する事例が増加している。ユナイテッド・アーバン投資法人が博多祗園エリアのホテル開発プロジェクトを発表した。土地を取得し、既存建物の解体と土壌調査を経て、ホテルを建築し、竣工と同時に建物を取得する。またラサールロジポート投資法人は、仙台に物流施設を開発する特定目的会社へ段階的に優先出資を行い、併せて竣工後の優先交渉権を取得する。物件取得が難しい環境下で開発前の段階から早期にプロジェクトに関与することで、将来的な物件取得ルートを確保する。一方、開発案件には完工リスクやリーシングリスク等、取得時の不動産環境の変動要素も高いため、開発の進行状況等の適時開示が求められよう。
7月は、インヴィンシブル投資法人（INV）と三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（MFLP）の2銘柄が公募増資を発表した。
INVの物件取得はコロナ禍以降初めてとなる。「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」等リゾートホテルや宿泊特化型ホテル計6物件（取得額計572億円）を取得し、資産規模5,000億円を達成する。INVはコロナ禍によりホテル運営会社の事業継続を目的に固定賃料を減額したため5期連続で賃貸収益がマイナスで大幅減配であったが、2022年後半からのホテルの稼働回復を経て正常化に戻るタイミングを物件取得の好機と捉えた。
MFLPは1年半ぶりの増資で、スポンサーである三井不動産が開発した「MFLP東名綾瀬」等物流施設5物件を取得する。1口当たり出資額が増加するプレミアム増資となる一方、NOI利回りの低下や投資口数の増加により1口当たり利益が減少するが、分配方針を変更し利益超過分配金額の柔軟性を高めることで、1口当たり分配金を維持する方針。
＜市況データ＞
|
|
2023年7月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,877.19 |
+14.89 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,472.88 |
+51.60 |
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時価総額合計 |
15兆8,402億円 |
+1,296億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.09% |
+0.01 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2021年8月～2023年7月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2023年7月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 596,000 | 5.30% | 3.86% | 1,013,791 | 6.40% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 572,000 | 4.38% | 4.03% | 813,878 | 5.14% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 97,500 | 1.25% | 4.62% | 681,436 | 4.30% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 180,900 | 1.97% | 4.18% | 499,284 | 3.15% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 354,000 | 1.58% | 4.29% | 353,001 | 2.23% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 134,900 | 0.00% | 4.32% | 189,081 | 1.19% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 188,100 | -2.18% | 3.99% | 183,887 | 1.16% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 117,500 | 3.07% | 5.10% | 120,182 | 0.76% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 153,500 | 5.57% | 4.36% | 475,634 | 3.00% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 73,300 | 1.81% | 4.68% | 260,948 | 1.65% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 58,900 | 2.97% | 4.94% | 359,104 | 2.27% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 472,500 | 0.96% | 4.44% | 255,623 | 1.61% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 145,100 | -0.68% | 4.40% | 166,855 | 1.05% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 300,500 | -3.84% | 3.43% | 280,667 | 1.77% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 166,500 | 0.36% | 4.32% | 132,534 | 0.84% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 338,000 | -2.45% | 4.50% | 286,769 | 1.81% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 88,600 | -0.89% | 4.60% | 134,084 | 0.85% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 626,000 | 0.00% | 4.38% | 299,390 | 1.89% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 142,100 | -1.80% | 4.12% | 98,788 | 0.62% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 224,800 | -3.52% | 4.07% | 63,501 | 0.40% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 280,000 | 1.38% | 4.00% | 649,600 | 4.10% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 70,600 | -3.95% | 2.84% | 315,371 | 1.99% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 113,900 | -0.44% | 3.86% | 257,515 | 1.63% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 131,900 | 5.27% | 4.25% | 176,429 | 1.11% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 674,000 | 3.85% | 3.11% | 339,340 | 2.14% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 144,700 | -1.83% | 4.41% | 277,293 | 1.75% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 148,800 | -1.85% | 4.20% | 314,491 | 1.99% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 346,500 | 0.73% | 3.33% | 479,903 | 3.03% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 222,500 | -5.04% | 3.72% | 238,171 | 1.50% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 414,000 | 2.86% | 4.49% | 334,283 | 2.11% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 140,100 | -1.41% | 3.93% | 690,039 | 4.36% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 340,500 | -1.30% | 3.31% | 250,942 | 1.58% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 290,700 | 0.48% | 3.48% | 825,268 | 5.21% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 623,000 | 0.81% | 2.73% | 159,213 | 1.01% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 259,300 | 4.09% | 4.98% | 69,614 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 149,700 | -3.67% | 4.48% | 317,956 | 2.01% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 165,000 | 2.48% | 4.22% | 237,600 | 1.50% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 338,500 | -0.88% | 4.73% | 152,301 | 0.96% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 135,900 | 1.87% | 5.27% | 49,550 | 0.31% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 84,400 | 0.60% | 4.37% | 369,797 | 2.33% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 278,300 | -4.20% | 4.72% | 167,586 | 1.06% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 153,200 | -5.84% | 4.24% | 55,075 | 0.35% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 116,500 | -2.35% | 4.81% | 97,712 | 0.62% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 169,200 | 1.87% | 3.99% | 797,812 | 5.04% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 108,400 | 4.23% | 4.59% | 27,639 | 0.17% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 152,100 | 0.66% | 4.09% | 283,492 | 1.79% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 57,500 | -3.04% | 5.33% | 110,497 | 0.70% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 128,600 | 0.55% | 5.47% | 30,507 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 506,000 | 1.20% | 3.46% | 291,456 | 1.84% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 65,700 | 1.70% | 4.14% | 15,462 | 0.10% |
| 3476 | 投資法人みらい | 45,850 | -0.76% | 5.02% | 81,221 | 0.51% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 407,000 | -1.45% | 3.85% | 204,918 | 1.29% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 175,500 | -1.57% | 4.31% | 110,161 | 0.70% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 117,700 | 1.73% | 5.17% | 29,384 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 97,400 | 0.83% | 5.36% | 67,336 | 0.43% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 132,000 | -1.57% | 4.26% | 89,021 | 0.56% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 116,200 | -5.07% | 5.30% | 40,899 | 0.26% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 94,800 | 4.41% | 4.67% | 44,281 | 0.28% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 128,500 | -1.76% | 4.27% | 93,484 | 0.59% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 120,400 | -3.76% | 5.53% | 29,197 | 0.18% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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