１．REIT全体市況
12月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-0.51%の小幅下落。
株式相場が前月後半からの上昇基調を引き継ぎ月初は堅調に推移したのに対し、東証REIT指数は日銀の追加利上げ観測を背景に下落基調で始まり、8日終値は1,960.14ポイントと10月21日以来1ヶ月半ぶり安値を付けた。しかし米FRBの利下げ発表を受けて12日に株式相場が急騰したのをきっかけに東証REIT指数も反発すると、月後半は緩やかに上昇した。日銀の利上げ発表にも市場は織り込み済の様相で、25日は2,030.27ポイントと11月27日以来1ヶ月ぶりの水準まで回復した。
月初の下落幅が大きかったため、月間ベースで見ると3月以来9ヶ月ぶりの下落となったが、12月後半は株式相場とともに回復基調となり、長期金利が26年ぶりの高水準ななかでも、REIT市況は底堅く推移している。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、12月は証券会社（自己取引部門）や投資信託が買越しとなる一方、国内金融機関や外国人投資家が売越しとなり、売り買いが拮抗した。
個別銘柄では、全58銘柄のうち、23銘柄が上昇、24銘柄が下落、1銘柄が変動なし。
住宅12物件を一括売却し売却益計上により大幅増配を発表した積水ハウス・リート投資法人が前月比+13.07%の大幅上昇となった。ホテルの変動賃料増加により増配予想を発表した星野リゾート・リート投資法人も+3.12%の上昇、またSOSiLA物流リート投資法人を筆頭に物流施設銘柄が軒並み上昇した。
一方、増資を発表した日本ホテル＆レジデンシャル投資法人が前月比-5.82%の下落。また12月期の分配金権利落ちの影響から、ジャパン・ホテル・リート投資法人、マリモ地方創生リート投資法人を筆頭に12月期決算銘柄が下落した。
REITの運用動向では、J-REIT全体の不動産運用残高は12月末に24兆1,330億円と前月比+1,365億円の増加となり、24兆円を初めて達成した。
背景には、11月にREITの公募増資が6月以来5ヶ月ぶりに再開し、市場からの資金調達で大型物件を取得したことによる。
投資口価格の上昇によりNAV倍率が1倍を上回る銘柄が増加している大きな要因として、REITが資本効率及び投資主還元を考慮した運用にシフトチェンジし物件売却益の分配や自己投資口取得によって足元の分配金成長を優先したこと、更にインフレに伴う好調な不動産賃貸市況を背景に内部成長期待が強まっていることが挙げられる。公募増資が再開したことで、現状は外部成長のフェーズに移行する過渡期にあると言えよう。
一方、未だNAV倍率が1倍を下回る銘柄も半数以上存在しており、引き続きNAV向上を目的に投資主還元を優先し物件入替えが継続する可能性もある。NAV倍率が1倍を下回る銘柄は相対的に資産規模が小さい銘柄が多い点から、公募増資による外部成長が出来るか否かで、銘柄間の規模の二極化が一段と進む可能性が考えられる。
＜市況データ＞
|
|
2025年12月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,013.50 |
-10.30 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
5,378.09 |
+0.78 |
|
時価総額合計 |
17兆4,222億円 |
-469億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.47% |
+0.09 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2024年1月～2025年12月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2025年12月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 142,900 | -4.29% | 3.41% | 1,236,085 | 7.09% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 130,900 | -2.09% | 3.89% | 931,264 | 5.35% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 124,100 | 0.81% | 4.76% | 892,628 | 5.12% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 106,300 | -0.84% | 4.50% | 586,776 | 3.37% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 105,700 | -0.56% | 3.99% | 427,901 | 2.46% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 140,400 | 0.29% | 4.44% | 206,140 | 1.18% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 207,100 | 1.07% | 3.86% | 199,100 | 1.14% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 137,800 | -2.89% | 4.92% | 133,988 | 0.77% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 183,000 | -0.81% | 5.00% | 585,600 | 3.36% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 78,100 | -2.13% | 4.61% | 278,036 | 1.60% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 64,400 | -3.59% | 6.27% | 492,432 | 2.83% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 93,000 | -2.11% | 4.73% | 251,565 | 1.44% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 157,200 | -0.25% | 5.08% | 196,741 | 1.13% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 104,100 | 0.48% | 4.27% | 285,876 | 1.64% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 188,200 | -1.98% | 4.25% | 163,512 | 0.94% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 175,900 | -1.24% | 4.77% | 710,495 | 4.08% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 97,300 | -2.21% | 4.46% | 149,644 | 0.86% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 374,500 | -1.71% | 3.74% | 350,062 | 2.01% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 166,300 | -4.37% | 3.85% | 115,612 | 0.66% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 201,700 | -3.03% | 4.59% | 54,946 | 0.32% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 143,200 | 1.13% | 4.41% | 657,356 | 3.77% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 81,800 | -5.21% | 5.90% | 416,935 | 2.39% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 114,100 | 0.35% | 4.38% | 272,247 | 1.56% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 149,000 | -1.97% | 4.03% | 192,283 | 1.10% |
| 3226 | 三井不動産アコモデーションファンド投資法人 | 134,400 | 1.13% | 3.54% | 338,333 | 1.94% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 149,000 | -0.73% | 4.16% | 281,049 | 1.61% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 154,200 | 2.19% | 5.39% | 391,085 | 2.24% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 171,400 | 0.18% | 3.62% | 488,885 | 2.81% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 140,800 | -1.81% | 4.26% | 334,586 | 1.92% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 148,900 | 0.61% | 4.30% | 714,382 | 4.10% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 333,500 | 0.76% | 3.68% | 260,244 | 1.49% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 92,900 | -1.28% | 4.09% | 779,348 | 4.47% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 261,200 | 3.12% | 5.04% | 153,020 | 0.88% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 90,900 | -0.66% | 4.87% | 73,211 | 0.42% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 137,300 | 1.03% | 4.95% | 288,683 | 1.66% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 176,500 | -0.40% | 4.53% | 254,160 | 1.46% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 98,800 | -3.52% | 4.73% | 174,716 | 1.00% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 146,100 | -1.28% | 5.20% | 55,000 | 0.32% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 90,000 | 13.07% | 5.88% | 387,357 | 2.22% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 117,700 | -1.34% | 5.44% | 42,313 | 0.24% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 116,500 | -0.51% | 5.23% | 99,343 | 0.57% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 173,100 | 1.58% | 4.18% | 804,286 | 4.62% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 127,200 | -0.78% | 5.40% | 41,657 | 0.24% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 158,600 | 2.12% | 4.42% | 284,812 | 1.63% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 61,700 | -1.28% | 5.50% | 165,788 | 0.95% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 109,200 | -4.96% | 5.66% | 30,739 | 0.18% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 122,100 | 1.33% | 4.69% | 393,125 | 2.26% |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 76,000 | -5.82% | 5.31% | 32,855 | 0.19% |
| 3476 | 投資法人みらい | 50,400 | 0.00% | 5.11% | 96,135 | 0.55% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 132,900 | 1.14% | 4.26% | 197,358 | 1.13% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 168,600 | 1.93% | 4.54% | 104,296 | 0.60% |
| 3488 | セントラル・リート投資法人 | 116,200 | -1.19% | 5.40% | 29,009 | 0.17% |
| 3492 | MIRARTH不動産投資法人 | 93,500 | -1.16% | 5.78% | 85,162 | 0.49% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 128,700 | 1.50% | 5.46% | 46,418 | 0.27% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 103,900 | 1.37% | 4.83% | 48,532 | 0.28% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 126,300 | 2.35% | 4.20% | 91,883 | 0.53% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 115,700 | -1.03% | 5.63% | 36,663 | 0.21% |
| 4011 | 霞ヶ関ホテルリート投資法人 | 106,500 | 1.72% | 5.46% | 30,597 | 0.18% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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