１．REIT全体市況
10月末の東証REIT指数（配当なし）は、1,745,97ポイントと前月比-1.76%の下落。世界的にリスク回避姿勢が強まり株式相場が急落するなか、東証REIT指数は終始安定的に推移した。
月初、米長期金利の急上昇をきっかけに国内長期金利がマイナス金利を導入前の2016年1月以来の高水準を付けた。これを受け東証REIT指数は下落に転じ、12日は1ヶ月ぶりに1,750ポイントを下回った。しかし株式相場の急落局面でも、東証REIT指数の下げ幅は小さく、直ぐに従前の1,750～1,770ポイントの水準に回復する底堅い展開となった。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、他の投資主体が売越しのなか、投資口売買シェアの半分を占める外国人投資家が買越しとなり、東証REIT指数を下支えする構図となっている。外国人投資家の資金がREITに流入する背景には、欧米の金融政策が引き締めの姿勢を強化するなか、日銀が金融緩和の維持を表明している点が挙げられる。
個別銘柄の投資口価格を見ると、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が前月比+3.13%、9月に上場した伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が+2.58%と、物流施設系銘柄の多くが上昇した。物流施設系銘柄は公募増資が相次ぎ7月以降下落が続いていたが、公募増資が一段落し、投資口価格の割安感を背景に9月後半から回復基調にある。
一方、10月はホテル系銘柄やヘルスケア施設系銘柄、総合型の銘柄の下落率が大きい傾向が見られた。
個別銘柄の動きでは、トーセイ・リート投資法人、ヒューリックリート投資法人、投資法人みらいの3銘柄が公募増資を発表した。
トーセイ・リート投資法人とヒューリックリート投資法人は、当期に物件売却益が発生するため、1口当たり分配金の希薄化が回避できることから増資しやすい環境であった。
トーセイ・リート投資法人は、スポンサーのトーセイが11月決算であることが関係していると考えられ、2014年上場来毎年11月に増資を行っている。今回の増資により資産規模は460億円から558億円に拡大する。投資対象に物流施設を追加したことから、今後はホテルや物流施設の取得が期待できる一方、既存物件が小規模で首都圏近郊の物件が多く、ポートフォリオの築年数が25年を超えている点から、不動産売買市場が好調なうちに物件の入替えを進める可能性も考えられる。
ヒューリックリート投資法人は、「ヒューリック神谷町ビル」の追加取得により、本物件の取得額は552億円となり、ポートフォリオ全体における投資比率は18.1%に上昇する。資産規模が3,000億円を超え、好調なオフィス市況を背景に一定のリスクは許容できるが、中期的には更に規模を拡大し、個別物件の集中リスクを低減する必要があるだろう。
投資法人みらいは、2期連続の増資によって外部成長を加速し、資産規模は増資前の1,096億円から1,450億円へ大幅拡大する。ホテルの投資割合が12%から21%へ大きく上昇する一方、オフィスビルの割合が低下、更に物流施設を新たに組み入れる等、ポートフォリオ構成が大きく変化し、規模拡大とともに総合型ポートフォリオの安定感が増す。巡航分配金を5,700円とする中期経営計画を前倒しで達成する等、収益力も拡大している。一方、増資後の有利子負債比率が49%と高い点が懸念材料と言える。中期経営計画によれば有利子負債比率を50%以下とするため、計画値の範囲内にあるが、将来の金利上昇に備える上では財務面の安定性を高める必要もあろう。
＜市況データ＞
|
|
2018年10月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,745.97 |
-31.21 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,459.73 |
-53.66 |
|
時価総額合計 |
12兆7,056億円 |
-2,179億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.20% |
+0.08 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2016年11月～2018年10月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2018年10月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 645,000 | -1.83% | 3.12% | 910,740 | 7.17% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 582,000 | -2.35% | 3.21% | 806,192 | 6.35% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 208,400 | 1.12% | 4.25% | 545,595 | 4.29% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 172,600 | -2.71% | 3.93% | 476,376 | 3.75% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 403,000 | -0.49% | 3.62% | 371,969 | 2.93% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 116,700 | -2.26% | 4.46% | 153,693 | 1.21% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 158,900 | 1.27% | 3.66% | 155,341 | 1.22% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 113,800 | -2.65% | 3.67% | 100,791 | 0.79% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 171,900 | -3.59% | 4.05% | 525,169 | 4.13% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 160,000 | -1.23% | 4.56% | 211,200 | 1.66% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 46,700 | -1.68% | 7.21% | 268,440 | 2.11% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 432,500 | -2.26% | 4.71% | 214,520 | 1.69% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 110,700 | -3.32% | 4.20% | 112,344 | 0.88% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 225,200 | 0.76% | 4.10% | 205,833 | 1.62% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 170,500 | -3.01% | 4.19% | 135,718 | 1.07% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 699,000 | -3.59% | 3.78% | 299,528 | 2.36% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 92,600 | -1.07% | 4.26% | 141,890 | 1.12% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 689,000 | 0.58% | 3.46% | 338,903 | 2.67% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 140,400 | -0.85% | 4.31% | 89,645 | 0.71% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 163,100 | -4.84% | 5.35% | 41,880 | 0.33% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 247,000 | -4.96% | 4.21% | 475,969 | 3.75% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 80,300 | -2.90% | 4.84% | 322,071 | 2.53% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 88,500 | -1.45% | 4.41% | 145,145 | 1.14% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 146,400 | -2.79% | 3.79% | 191,154 | 1.50% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 517,000 | 2.17% | 3.62% | 250,498 | 1.97% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 86,600 | 0.23% | 5.99% | 142,295 | 1.12% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 139,600 | -3.32% | 4.00% | 261,744 | 2.06% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 113,300 | -1.13% | 4.73% | 192,476 | 1.51% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 288,200 | -0.69% | 3.71% | 389,070 | 3.06% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 172,400 | -0.86% | 4.41% | 149,839 | 1.18% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 468,000 | -4.88% | 4.06% | 326,993 | 2.57% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 111,700 | 1.09% | 4.65% | 428,193 | 3.37% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 270,100 | 1.01% | 3.67% | 158,547 | 1.25% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 227,600 | 1.20% | 3.88% | 497,522 | 3.92% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 530,000 | -5.19% | 4.84% | 117,587 | 0.93% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 251,100 | 2.20% | 5.40% | 60,241 | 0.47% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 124,500 | 1.97% | 4.82% | 221,280 | 1.74% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 164,100 | -0.67% | 4.14% | 182,151 | 1.43% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 367,000 | -0.14% | 4.61% | 165,124 | 1.30% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 15,950 | -1.60% | 5.34% | 137,862 | 1.09% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 171,200 | -5.62% | 4.82% | 12,777 | 0.10% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 109,500 | -4.12% | 6.52% | 25,667 | 0.20% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 70,500 | -1.95% | 4.34% | 265,227 | 2.09% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 240,000 | -1.36% | 5.19% | 121,848 | 0.96% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 113,000 | -3.00% | 5.51% | 21,821 | 0.17% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 88,800 | -1.66% | 6.06% | 44,764 | 0.35% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 146,300 | -5.73% | 4.25% | 632,279 | 4.98% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 133,100 | -6.14% | 6.52% | 33,937 | 0.27% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 103,900 | -0.57% | 4.95% | 114,290 | 0.90% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 105,200 | 1.54% | 6.63% | 56,895 | 0.45% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 108,900 | -4.14% | 6.27% | 14,412 | 0.11% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 329,000 | 3.13% | 3.66% | 86,453 | 0.68% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 86,200 | -1.03% | 5.62% | 20,287 | 0.16% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 87,900 | -1.90% | 5.92% | 29,271 | 0.23% |
| 3476 | 投資法人みらい | 178,000 | -8.06% | 6.35% | 60,379 | 0.48% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 136,300 | -3.26% | 4.38% | 68,150 | 0.54% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 250,400 | 1.46% | 4.35% | 61,552 | 0.48% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 106,500 | -2.02% | 5.86% | 24,617 | 0.19% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 112,700 | -1.66% | 5.69% | 25,177 | 0.20% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 87,700 | -1.57% | 7.18% | 30,300 | 0.24% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 95,300 | 2.58% | 4.46% | 34,036 | 0.27% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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