１．REIT全体市況
9月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-1.81%の下落。株式相場の月中の騰落が大きかったのに対し、東証REIT指数は一ヶ月通して1,730～1,760ポイントの狭いレンジで安定的な推移となった。
月初は、米国の経済指標の悪化から米国の景気減速懸念が高まり、TOPIXは4日以降6営業日連続の大幅下落で約一ヶ月ぶり安値となったが、東証REIT指数は日米の長期金利の低下を背景に相対的に堅調に推移した。しかし月後半は、米FRBが4年半ぶり利下げを発表、また日銀は現状維持を発表し、株式相場が急反発する一方、東証REIT指数は18日以降4営業日連続の下落。米国の景気減速懸念が後退し、長期金利が上昇したことが、東証REIT指数の重荷となった。月末は日銀の追加利上げ観測が後退し、再び上昇するも、31日は自民党総裁選の結果を受けて株式相場とともに下落した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、9月は証券会社（自己取引部門）と外国人投資家が引き続き大幅買越しとなる一方、国内金融機関や投資信託が大幅売越しとなり、投資口価格の下落を牽引した。9月の中間決算を控えた機関投資家による利益確定の動きと見られる。
個別銘柄では、全58銘柄うち、12銘柄が上昇、46銘柄が下落。
日本プライムリアルティ投資法人、日本ロジスティクスファンド投資法人、日本都市ファンド投資法人の3銘柄がいずれも前月比+4%超の上昇となった。物件売却益や賃料増額により増配予想が発表されたことが上昇要因となった。
一方、積水ハウス・リート投資法人、大和証券リビング投資法人、KDX不動産投資法人、タカラレーベン不動産投資法人、マリモ地方創生リート投資法人、アクティビア・プロパティーズ投資法人の6銘柄が前月比-5%超の下落となった。
個別銘柄の運用動向では、9月は日本都市ファンド投資法人が公募増資を発表、またサムティ・レジデンシャル投資法人がスポンサーを割当先とする第三者割当増資を発表した。
日本都市ファンド投資法人は、2022年にスポンサーが米国投資ファンドのKKRに交代後、商業施設の投資比率を50%へ引き下げることを目的として、郊外型商業施設や収益性の低い都市型商業施設を中心に2,000億円の物件入替えを行う戦略を掲げた。更に2023年にはインフレを背景に成長フェーズに転換し、公募増資や合併により資産規模拡大を図ることを示唆していた。こうした中でスポンサー交代後初の公募増資を行う。これにより資産規模が1兆2,820億円へ拡大するとともに、歩合賃料等の収益アップサイドによる内部成長も目指す。今後は残り1,000億円程度の物件売却を継続するが、用途転用ニーズを捉え従来よりも積極的に物件売却益を狙うことで、インカム+キャピタルのトータルリターンを獲得する方針を示す。
サムティ・レジデンシャル投資法人は、直近のNAV倍率が0.8倍と公募増資が難しい環境下で、メインスポンサーであるサムティ、サブスポンサーである大和証券グループ本社をそれぞれ割当先とする第三者割当増資によって資金調達を行い、住宅10物件をサムティから取得する。これにより市況環境に頼らず外部成長を実現するとともに、スポンサーとのコミットメントの強化を果たす。増資後のスポンサーの投資口保有比率は、サムティが14.28%、大和証券グループ本社が38.91%で、合計53.19%となり、スポンサー2社の投資口比率が過半を占めることとなる。
また公募増資が出来ず外部成長が難しいなか、自己投資口を取得する事例が増加している。9月は、日本ロジスティクスファンド投資法人、イオンリート投資法人、日本リート投資法人の3銘柄が自己投資口の取得を発表した。物件売却により得られた資金や減価償却費相当の余剰資金を活用し、割安な水準の投資口を取得及び消却することによって、1口当たり分配金の向上を目指す。
日銀の金融政策の行方を巡り金利先高感が根強く投資口市況が低迷するなか、第三者割当増資や自己投資口の取得を行うことを選択し、市況環境に頼らない成長や効率的な資金活用で、NAVの向上ひいては投資口価格の向上を図り、更なる成長に繋げる構え。
＜市況データ＞
|
|
2024年9月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,726.24 |
-31.81 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,339.32 |
-72.06 |
|
時価総額合計 |
14兆9,207億円 |
-2,603億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.82% |
+0.15 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2022年10月～2024年9月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2024年9月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 131,800 | 0.46% | 3.64% | 1,120,953 | 7.51% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 571,000 | -2.73% | 4.24% | 812,455 | 5.45% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 96,600 | 4.55% | 5.63% | 674,124 | 4.52% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 153,600 | 1.25% | 4.90% | 423,936 | 2.84% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 348,500 | 5.77% | 4.48% | 347,517 | 2.33% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 114,700 | -2.30% | 4.81% | 169,989 | 1.14% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 155,100 | 2.11% | 4.71% | 151,626 | 1.02% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 99,300 | -2.84% | 5.66% | 99,612 | 0.67% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 138,100 | -4.03% | 5.44% | 427,915 | 2.87% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 65,200 | -1.66% | 5.21% | 232,112 | 1.56% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 62,100 | -3.87% | 5.95% | 474,845 | 3.18% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 425,500 | -0.70% | 5.06% | 230,196 | 1.54% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 129,500 | -2.63% | 5.32% | 154,744 | 1.04% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 274,100 | 4.66% | 4.01% | 255,105 | 1.71% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 146,600 | -1.21% | 5.32% | 127,307 | 0.85% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 151,200 | -6.44% | 5.20% | 616,792 | 4.13% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 83,300 | -2.23% | 5.97% | 129,526 | 0.87% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 302,500 | -1.47% | 4.53% | 289,346 | 1.94% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 123,800 | -4.77% | 5.01% | 86,066 | 0.58% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 192,800 | -2.13% | 5.08% | 54,462 | 0.37% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 235,500 | -0.17% | 5.35% | 543,585 | 3.64% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 71,500 | -4.41% | 5.34% | 364,436 | 2.44% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 97,100 | -6.63% | 4.84% | 233,709 | 1.57% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 121,900 | -3.71% | 4.61% | 161,105 | 1.08% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 638,000 | -3.19% | 3.51% | 321,215 | 2.15% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 127,300 | -1.93% | 4.85% | 243,949 | 1.63% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 119,600 | -3.70% | 5.76% | 303,331 | 2.03% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 336,500 | 1.66% | 3.53% | 482,205 | 3.23% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 327,000 | -5.08% | 5.50% | 259,019 | 1.74% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 132,700 | -0.67% | 4.75% | 649,929 | 4.36% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 324,000 | 1.25% | 3.54% | 252,831 | 1.69% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 246,200 | -4.35% | 4.15% | 698,937 | 4.68% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 490,500 | -3.25% | 3.71% | 143,676 | 0.96% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 248,100 | -1.66% | 5.66% | 66,607 | 0.45% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 131,300 | -2.01% | 5.10% | 278,875 | 1.87% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 139,000 | -1.56% | 5.01% | 200,160 | 1.34% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 324,000 | -0.46% | 5.70% | 145,777 | 0.98% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 137,300 | -1.22% | 5.40% | 51,687 | 0.35% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 76,000 | -9.52% | 5.35% | 332,993 | 2.23% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 117,900 | -3.68% | 5.36% | 42,385 | 0.28% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 100,500 | -2.33% | 5.22% | 85,699 | 0.57% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 142,900 | -3.25% | 4.73% | 666,978 | 4.47% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 129,200 | 1.33% | 9.09% | 42,312 | 0.28% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 143,300 | -2.18% | 5.03% | 267,506 | 1.79% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 53,200 | -3.27% | 5.81% | 142,948 | 0.96% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 117,300 | -5.33% | 5.88% | 33,019 | 0.22% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 424,500 | -3.41% | 4.52% | 258,096 | 1.73% |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 71,500 | -2.05% | 5.37% | 16,827 | 0.11% |
| 3476 | 投資法人みらい | 43,650 | -2.24% | 5.49% | 83,260 | 0.56% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 369,000 | -2.38% | 5.12% | 185,786 | 1.25% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 149,200 | -0.27% | 5.04% | 93,653 | 0.63% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 116,400 | 0.34% | 6.24% | 29,059 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 88,200 | -6.27% | 6.12% | 79,788 | 0.53% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 121,000 | -2.81% | 4.60% | 81,602 | 0.55% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 122,800 | 2.25% | 5.60% | 44,290 | 0.30% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 83,600 | 1.58% | 5.30% | 39,049 | 0.26% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 115,800 | -1.28% | 4.78% | 84,245 | 0.56% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 113,500 | -2.83% | 5.87% | 31,598 | 0.21% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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