１．REIT全体市況
1月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+4.93%の上昇。米株高から景気回復期待を背景に、国内株式相場とともに大幅上昇。年明けから10営業日連続し、24日終値は1,768.07ポイントと、昨年5月以来8ヶ月ぶり高値を付けた。月末に掛けて調整する場面もあったが、31日終値は1,744.89ポイントと、前月末を大幅上回って終了した。
年明けから急上昇した背景には、外国人投資家の動きが関係する。東証の投資部門別売買動向によれば、1月は昨年3月以来10ヶ月ぶりにREIT全体の投資口差引売買額がプラスに転じた。金融機関、投資信託、個人投資家は従前同様に売越基調が続いているなか、外国人だけが大幅に買越しに転じている。昨年11月同様に外国人に牽引された形で投資口価格が動いており、相場形成の主導権を握っている。
但し、REITの新規上場、既存銘柄の公募増資が相次ぐ環境下で投資口の需給悪化懸念や、米国長期金利の上昇圧力等による下振れリスクもあり、短期的な過熱に対する警戒感も残る。
個別銘柄では、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人、合併を発表した積水ハウスリート投資法人、積水ハウス・レジデンシャル投資法人が、いずれも10%超の上昇率を示した。
個別銘柄の動きでは、マリモ地方創生リート投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、スターアジア不動産投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、阪急リート投資法人、MCUBS MidCity投資法人の6銘柄が公募増資を発表。例年第1四半期は投資口価格の水準が高い傾向にあり、公募が増加する特徴がある。特に上場間もない銘柄は、早期に資産規模の拡大を目指し、増資を急ぐ傾向が強い。
また2月7日上場のCREロジスティクスファンド投資法人に続き、ザイマックス・リート投資法人が2月15日上場する等、活況を呈している。
スポンサー変更や合併等の再編が進んでいる。サムティ・レジデンシャル投資法人のスポンサーに大和証券グループが資本参加する。大和証券グループは、大和証券オフィス投資法人、日本賃貸住宅投資法人、日本ヘルスケア投資法人に加え、レジデンス特化型の私募REITを運用する。日本賃貸住宅投資法人に当初スポンサー資本参加からスポンサー交代へ移行したように、サムティ・レジデンシャル投資法人への資本参加を契機に、レジデンスREITへどのように関与していくかが注目される。
また、積水ハウスをスポンサーとする積水ハウスリート投資法人、積水ハウス・レジデンシャル投資法人が合併契約を締結した。キャップレートの低下により外部成長が難しいなか、外部成長の一つの手段として合併を選択し、大型REITの仲間入りを図る。REITの大型化によってポートフォリオが安定する一方、総合型REITの乱立によって銘柄間の違いが分かりづらく、投資家から見ると判断材料に乏しくなる懸念も生じるだろう。合併後の投資方針を明確に打ち出すことが求められよう。
＜市況データ＞
|
|
2018年1月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,744.89 |
+81.97 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,357.09 |
+167.50 |
|
時価総額合計 |
12兆 364億円 |
+5,609億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.00% |
-0.17 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2016年2月～2018年1月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2018年1月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 585,000 | 6.17% | 3.25% | 826,020 | 6.86% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 561,000 | 4.86% | 3.23% | 734,523 | 6.10% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 217,500 | 5.28% | 4.06% | 580,116 | 4.82% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 168,100 | 7.69% | 3.76% | 450,508 | 3.74% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 386,000 | 7.82% | 3.73% | 356,278 | 2.96% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 116,400 | 9.19% | 4.44% | 153,298 | 1.27% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 138,900 | -0.79% | 3.82% | 135,789 | 1.13% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 413,000 | 3.38% | 3.83% | 92,471 | 0.77% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 172,500 | 6.42% | 3.95% | 527,003 | 4.38% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 162,900 | 3.89% | 4.48% | 215,028 | 1.79% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 50,600 | 5.53% | 6.18% | 242,535 | 2.02% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 456,000 | 4.11% | 4.42% | 226,176 | 1.88% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 100,400 | 7.26% | 4.16% | 101,891 | 0.85% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 205,900 | -0.91% | 4.19% | 190,458 | 1.58% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 183,400 | 9.04% | 3.78% | 137,000 | 1.14% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 689,000 | 7.66% | 3.74% | 278,966 | 2.32% |
| 8973 | 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 | 125,600 | 11.55% | 3.68% | 138,852 | 1.15% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 81,900 | 5.95% | 4.74% | 125,494 | 1.04% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 630,000 | 6.06% | 3.56% | 313,657 | 2.61% |
| 8977 | 阪急リート投資法人 | 134,800 | 3.45% | 4.41% | 80,543 | 0.67% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 165,200 | 0.43% | 5.42% | 42,420 | 0.35% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 268,200 | 0.19% | 3.71% | 453,258 | 3.77% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 80,900 | 7.01% | 4.58% | 324,478 | 2.70% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 86,200 | 4.87% | 4.41% | 141,373 | 1.17% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 139,000 | 6.03% | 4.03% | 181,492 | 1.51% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 494,500 | 6.34% | 3.54% | 239,596 | 1.99% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 78,400 | 4.53% | 4.36% | 116,277 | 0.97% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 137,100 | 0.66% | 3.89% | 240,013 | 1.99% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 124,800 | 3.14% | 4.08% | 198,264 | 1.65% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 280,000 | 1.05% | 3.68% | 378,000 | 3.14% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル投資法人 | 312,500 | -4.43% | 4.46% | 109,090 | 0.91% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 485,500 | 2.86% | 3.87% | 339,221 | 2.82% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 126,600 | 3.86% | 3.94% | 361,200 | 3.00% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 239,300 | -0.66% | 3.94% | 134,892 | 1.12% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 250,500 | 5.12% | 3.42% | 515,266 | 4.28% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 573,000 | 4.75% | 4.35% | 121,899 | 1.01% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 258,500 | 3.40% | 5.56% | 48,934 | 0.41% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 119,500 | 0.84% | 4.90% | 212,393 | 1.76% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 171,200 | 4.39% | 4.23% | 190,032 | 1.58% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 333,000 | 2.94% | 4.94% | 130,456 | 1.08% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 124,200 | 13.42% | 4.68% | 100,342 | 0.83% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 171,800 | 4.76% | 4.77% | 12,822 | 0.11% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 110,600 | 3.27% | 6.03% | 25,925 | 0.22% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 148,500 | 12.84% | 3.60% | 143,897 | 1.20% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 246,600 | 5.84% | 4.99% | 125,199 | 1.04% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 107,000 | -0.37% | 4.93% | 20,662 | 0.17% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 91,000 | -0.66% | 5.87% | 25,753 | 0.21% |
| 3460 | ジャパン・シニアリビング投資法人 | 159,000 | -1.85% | 4.19% | 13,475 | 0.11% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 152,000 | 8.65% | 3.97% | 635,836 | 5.28% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 124,400 | 1.80% | 5.15% | 31,719 | 0.26% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 117,900 | 2.25% | 4.02% | 129,690 | 1.08% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 108,700 | -3.03% | 6.25% | 45,034 | 0.37% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 110,200 | -1.34% | 6.22% | 14,378 | 0.12% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 377,000 | 5.31% | 2.96% | 84,448 | 0.70% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 86,800 | 0.00% | 5.50% | 20,428 | 0.17% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 99,800 | 6.74% | 6.04% | 33,233 | 0.28% |
| 3476 | 投資法人みらい | 185,500 | 3.00% | 6.04% | 54,491 | 0.45% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 148,800 | 4.35% | 4.05% | 74,400 | 0.62% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 278,100 | 1.61% | 3.97% | 59,513 | 0.49% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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