１．REIT全体市況
3月の東証REIT指数は、前月比+4.35%の上昇。月初は世界的な金利上昇を背景に、前月末から8営業日連続下落。特にコロナ禍でも堅調に推移していた物流施設や住宅系銘柄が大幅下落したことから、9日は1,876.83ポイントと約1ヶ月ぶり安値を付けた。その後米国の追加経済対策成立やワクチン接種進展による景気回復期待を背景に株式相場が反発すると、東証REIT指数も7営業日連続の上昇となり、月初の下落分を取り戻した。月末は年度末を控えた機関投資家の利益確定売りが優勢となり株式相場が反落したのに対し、東証REIT指数は日銀の金融政策で金利上昇圧力が後退したことを背景に続伸となり、コロナショック前の2020年3月6日以来1年ぶりに2,000ポイントを回復した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、年度末を迎え金融機関が利益確定の大幅売越しとなるなか、外国人投資家がそれを上回る買越額となった。FTSEグローバル株価指数へのJ-REIT組み入れウエイト増加に伴い、外国人投資家の取引が大幅増加した。
用途別では、物流施設・住宅・オフィスビル系銘柄が上昇したのに対し、感染再拡大を背景にホテル・商業施設系銘柄が伸び悩む展開となった。
個別銘柄では、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、ケネディクス・オフィス投資法人がともに前月比+10%超の大幅上昇となった。スポンサーであるケネディクスが三井住友ファイナンス&リースの子会社となり3月17日に上場廃止となったことを受け、傘下のREITにとってはスポンサーの信用力向上が物件取得や資金調達の強化に繋がるとの期待と考えられる。
一方、いちごホテルリート投資法人（IRE）、ジャパン・ホテル・リート投資法人、インヴィンシブル投資法人（INV）のホテル系銘柄が、前月の大幅上昇の反動から下落した。IREは1月の緊急事態宣言再発令を受け、ホテルの稼働が当初想定を下回ることから業績予想を下方修正した。またINVは6月期の固定賃料を原契約の約80%減とする。コロナ禍の長期化によりホテルのオペレーターの経営リスクも一段と高まり、ホテル系銘柄には厳しい状況が続く。
個別銘柄の運用動向では、3月はヒューリックリート投資法人が公募増資を発表した。昨年同時期に公募増資を予定していたが、コロナ禍による投資口市況の悪化を要因に増資を行わなかったため、2020年8月期の有利子負債比率が46.6%と過去最高の水準まで上昇していた。コロナ禍でも収益安定性の高い銀行店舗ビルと有料老人ホームへ入替えるとともに、有利子負債比率を45.0％へ低減する。
三菱商事・ユービーエス・リアルティが運用する日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity投資法人が3月1日合併し、日本都市ファンド投資法人へ名称変更した。資産規模は1兆1,681億円と、日本ビルファンド投資法人に次いで2番目の規模となる。総合型とはいえ、現在は都市型商業施設が51%を占め、郊外型商業施設を合わせて商業施設が70%超と用途が偏重している。都市型ポートフォリオを標榜する一方、中長期的に商業施設の投資比率を50%程度に引き下げる方針を示している点から、郊外型商業施設を売却対象として物件入替えが進むと考えられる。
日本ビルファンド投資法人がNBF南青山ビルを、森トラスト総合リート投資法人が東京汐留ビルディングの持分一部を、それぞれ売却する。ともにポートフォリオの中で大規模なビルでありながら、NBF南青山ビルは長年NOI利回りが1%台と低く含み損であったこと、東京汐留ビルディングはソフトバンクグループの一括退去後のリーシングが難航する等、それぞれ課題を抱えていた。売却益を確保して収益性の高い物件へ入替えることで、短期的な分配金への影響を考慮しながら、中長期的な収益性及び資産価値を高める意向。
＜市況データ＞
|
|
2021年3月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,013.08 |
+83.93 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,399.26 |
+192.02 |
|
時価総額合計 |
16兆3,484億円 |
+8,916億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.56% |
-0.15 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2019年4月～2021年3月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2021年3月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 651,000 | 0.00% | 3.44% | 1,075,778 | 6.58% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 653,000 | 0.62% | 3.33% | 904,542 | 5.53% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 113,100 | 7.41% | 4.04% | 790,466 | 4.84% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 192,400 | 6.12% | 3.48% | 531,024 | 3.25% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 413,000 | 7.13% | 3.66% | 395,757 | 2.42% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 158,100 | 9.34% | 4.17% | 208,217 | 1.27% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 180,900 | -0.22% | 3.76% | 176,848 | 1.08% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 120,600 | 2.99% | 3.98% | 116,003 | 0.71% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 148,600 | 1.64% | 4.19% | 463,385 | 2.83% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 155,300 | 2.71% | 4.62% | 204,996 | 1.25% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 41,750 | -3.36% | 0.80% | 254,543 | 1.56% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 471,500 | 0.75% | 4.47% | 240,827 | 1.47% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 155,400 | 0.00% | 3.60% | 155,390 | 0.95% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 312,000 | 0.00% | 3.09% | 282,383 | 1.73% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 173,800 | 3.15% | 4.03% | 138,345 | 0.85% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 787,000 | 11.79% | 3.71% | 337,237 | 2.06% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 94,800 | 8.22% | 4.40% | 145,261 | 0.89% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 779,000 | 6.86% | 3.57% | 383,172 | 2.34% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 151,000 | 1.62% | 3.93% | 104,975 | 0.64% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 224,900 | 4.31% | 4.02% | 57,074 | 0.35% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 297,100 | 6.26% | 4.04% | 652,432 | 3.99% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 62,300 | -5.18% | 0.43% | 278,294 | 1.70% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 108,600 | 4.42% | 3.98% | 231,486 | 1.42% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 143,400 | 4.52% | 3.91% | 194,020 | 1.19% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 649,000 | 9.26% | 3.05% | 326,753 | 2.00% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 153,300 | 3.93% | 3.80% | 293,773 | 1.80% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 189,900 | 3.77% | 3.35% | 393,096 | 2.40% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 347,000 | 7.26% | 3.23% | 480,595 | 2.94% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 216,000 | 13.09% | 3.80% | 215,111 | 1.32% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 485,500 | 3.74% | 3.83% | 374,429 | 2.29% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 181,800 | 5.33% | 2.96% | 789,678 | 4.83% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 337,500 | 6.47% | 3.32% | 233,885 | 1.43% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 355,500 | 9.05% | 2.73% | 917,848 | 5.61% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 638,000 | 6.33% | 1.94% | 141,548 | 0.87% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 311,000 | 8.59% | 4.66% | 74,611 | 0.46% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 149,000 | 0.54% | 4.30% | 279,124 | 1.71% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 173,300 | 2.97% | 4.04% | 227,370 | 1.39% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 422,500 | 6.69% | 4.58% | 190,095 | 1.16% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 17,430 | 0.35% | 4.41% | 153,430 | 0.94% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 134,200 | 9.02% | 5.34% | 45,696 | 0.28% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 92,000 | 8.75% | 3.55% | 394,557 | 2.41% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 268,700 | -0.56% | 4.99% | 144,071 | 0.88% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 137,600 | 3.46% | 4.70% | 42,794 | 0.26% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 116,900 | 3.27% | 4.56% | 74,734 | 0.46% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 166,400 | 4.33% | 3.95% | 784,609 | 4.80% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 84,600 | -7.03% | 1.65% | 21,571 | 0.13% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 167,800 | 4.42% | 3.51% | 274,856 | 1.68% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 52,600 | -1.31% | 5.53% | 88,073 | 0.54% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 123,200 | 1.82% | 5.59% | 18,810 | 0.12% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 547,000 | 5.39% | 2.85% | 296,474 | 1.81% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 80,400 | 1.64% | 4.72% | 18,922 | 0.12% |
| 3476 | 投資法人みらい | 48,050 | 7.49% | 5.16% | 79,871 | 0.49% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 138,300 | 2.75% | 0.93% | 69,150 | 0.42% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 435,000 | 3.57% | 3.17% | 169,318 | 1.04% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 171,300 | 11.09% | 4.02% | 85,676 | 0.52% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 109,900 | 2.23% | 5.19% | 24,552 | 0.15% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 109,100 | 1.96% | 5.68% | 50,459 | 0.31% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 138,800 | 5.79% | 3.62% | 83,298 | 0.51% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 131,000 | 3.72% | 5.20% | 37,071 | 0.23% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 117,900 | 6.99% | 4.55% | 42,067 | 0.26% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 143,900 | 7.47% | 3.43% | 88,021 | 0.54% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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