１．REIT全体市況
9月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+0.17%の小幅上昇。
月初は、日銀の追加利上げ観測を背景に長期金利が17年ぶり高水準となったことから、東証REIT指数は4日連続の下落で始まり、5日は1,889.66ポイントと1ヶ月ぶり安値を付けた。しかし米国の利下げ観測や石破総理の辞任発表に伴う次期政権期待からTOPIXが過去最高値を連日更新すると、東証REIT指数も追随し、16日は1,950.97ポイントと2022年12月以来2年9ヶ月ぶり高値を付けた。月後半は、米国が利下げを発表したが、上昇材料が出尽くし中間決算を控えた機関投資家の利益確定と見られる動きに加え、日銀が保有するREITを売却を発表するサプライズもあり、17日以降5営業日連続の下落、更に29日は9月期決算の権利落ちも影響あり、1,908.41ポイントに低下した。月末の反発により辛うじて前月末を上回って終了した。
月間ベースで見ると、4月以降6ヶ月連続の上昇となったが、9月の上昇率は鈍化している。自公連立政権の解消等政局の行方や日銀の利上げ観測を背景に先行き不透明感が強まっている。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、9月は8月と同様に外国人及び証券会社（自己取引部門）が買越しとなる一方、国内金融機関や投資信託、個人投資家が売越しとなり、売買が拮抗する形となった。
個別銘柄では、全58銘柄うち、24銘柄が上昇、33銘柄が下落、1銘柄が変わらず。
三井不動産アコモデーションファンド投資法人の前月比+6.97%を筆頭に、スターツプロシード投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人等の住宅REITの上昇が目立った。
サンケイリアルエステート投資法人（SRE）が前月比+5.43%の上昇となった。米国法人のPershing Asia Partners LLCがSREの投資口の5.01％を取得したことによる。大量保有報告によれば、状況に応じた重要提案行為等が投資目的に含まれている点から、今後の投資進捗や提案内容が注目される。
また産業ファンド投資法人が前月比+4.78％上昇。7月期決算発表において、物件売却の継続と賃料のパススルー化やCPI連動による内部成長を裏付けに、中期的な分配金成長を示した点が評価されたと考えられる。
一方、いちごホテルリート投資法人が前月比-9.11％と下落率が大きかった。売却益の反動減や、ホテルの改修工事による一時的な閉館に伴う減収を懸念したと見られる。
日銀が、保有するREITを売却する方針を示した。日銀は金融緩和政策の一環として、2010年以降REITを取得し、2025年3月末におけるREIT保有残高は6,657億円となっている。市場への影響を考慮し、年間50億円程度（時価ベースで55億円程度）売却していくと発表するが、売却完了には単純計算で133年間を要する見込み。
REITの運用動向では、9月における公募増資の発表はなし。6月に公表した日本ビルファンド投資法人以降、増資が途絶えている。投資口価格の上昇に伴いNAV倍率が1倍を上回る銘柄が増加しているものの、平均は0.91倍となっており、REITの業績や不動産市況に対し、投資口市況は出遅れていると言えよう。
一方、公募増資が出来ない状況から、匿名組合出資を行うことで対象不動産の優先交渉権を得る等、将来の物件取得の権利を確保する動きが進んでいる。
引き続き物件入替え、物件売却が継続しているため、分配金額に対する物件売却益の比重が高く、分配金額のボラティリティが高くなっている。増資を伴う外部成長が難しい環境下で、金利増加を上回る賃料増加と物件売却が今後も持続するかが増配のポイントとなろう。
不動産価格の高騰により物件取得が難しい背景から、取得対象及び取得手法の多様化を図る事例が見られる。アドバンス・レジデンス投資法人が、海外の住宅及び国内の住宅以外の用途を投資対象に追加する（但し、10月開催の投資主総会の承認を前提）。既に海外投資を進めている積水ハウス・リート投資法人と同様に、スポンサーの海外投資案件が取得対象になると考えられる。また国内においては住宅以外の用途を売却前提で一時的な取得を可能とすることで、複数の物件をまとめて取得する等、運用の自由度が高まると想定される。
＜市況データ＞
|
|
2025年9月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,921.07 |
+3.18 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
5,076.28 |
+17.44 |
|
時価総額合計 |
16兆5,907億円 |
+146億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.61% |
-0.02 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2023年10月～2025年9月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2025年9月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 139,500 | -1.90% | 3.49% | 1,206,675 | 7.27% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 124,500 | -2.66% | 4.05% | 885,733 | 5.34% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 113,700 | 1.61% | 5.19% | 817,822 | 4.93% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 100,200 | 2.24% | 4.69% | 553,104 | 3.33% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 103,100 | -0.29% | 3.96% | 406,550 | 2.45% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 136,000 | 0.00% | 4.62% | 199,680 | 1.20% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 200,100 | -0.45% | 4.00% | 192,370 | 1.16% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 143,000 | -3.18% | 5.36% | 139,044 | 0.84% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 179,400 | 1.24% | 4.63% | 549,430 | 3.31% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 75,800 | 1.34% | 4.62% | 269,848 | 1.63% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 67,400 | 0.90% | 5.97% | 515,371 | 3.11% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 89,300 | 2.06% | 4.93% | 241,557 | 1.46% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 151,900 | 0.86% | 5.23% | 190,108 | 1.15% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 97,800 | -0.20% | 4.40% | 268,575 | 1.62% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 189,300 | 2.60% | 4.23% | 164,468 | 0.99% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 168,500 | -0.41% | 4.91% | 680,605 | 4.10% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 94,500 | -1.87% | 4.28% | 146,941 | 0.89% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 365,000 | -0.14% | 3.84% | 344,252 | 2.07% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 170,600 | -0.41% | 3.81% | 118,601 | 0.71% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 207,300 | 4.43% | 4.47% | 56,472 | 0.34% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 126,000 | -0.71% | 5.20% | 578,400 | 3.49% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 89,200 | 3.12% | 5.41% | 454,653 | 2.74% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 107,400 | -0.19% | 4.72% | 256,261 | 1.54% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 145,200 | -0.75% | 4.13% | 187,379 | 1.13% |
| 3226 | 三井不動産アコモデーションファンド投資法人 | 132,000 | 6.97% | 3.49% | 332,292 | 2.00% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 143,000 | 0.49% | 4.34% | 269,732 | 1.63% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 135,800 | 4.78% | 5.82% | 344,418 | 2.08% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 166,100 | 1.90% | 3.74% | 473,767 | 2.86% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 134,600 | -0.59% | 4.46% | 319,852 | 1.93% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 136,500 | -0.66% | 4.54% | 654,890 | 3.95% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 325,000 | 4.17% | 3.78% | 253,611 | 1.53% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 86,400 | 1.05% | 4.40% | 724,819 | 4.37% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 269,300 | -3.44% | 4.53% | 157,765 | 0.95% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 88,800 | -1.33% | 4.81% | 71,520 | 0.43% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 129,700 | -1.37% | 5.24% | 272,703 | 1.64% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 169,500 | 2.17% | 4.72% | 244,080 | 1.47% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 96,800 | -1.53% | 4.83% | 171,179 | 1.03% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 148,600 | 1.02% | 5.03% | 55,941 | 0.34% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 79,600 | -1.49% | 4.96% | 346,692 | 2.09% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 116,200 | -3.01% | 5.51% | 41,774 | 0.25% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 114,800 | 2.41% | 5.31% | 97,893 | 0.59% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 160,400 | -0.37% | 4.46% | 745,277 | 4.49% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 128,700 | -9.11% | 5.33% | 42,148 | 0.25% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 143,500 | 0.63% | 4.84% | 257,695 | 1.55% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 60,300 | -1.31% | 5.63% | 162,026 | 0.98% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 111,600 | -3.29% | 5.54% | 31,415 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 106,300 | -3.01% | 5.38% | 342,254 | 2.06% |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 80,000 | -0.12% | 5.41% | 24,882 | 0.15% |
| 3476 | 投資法人みらい | 48,550 | 1.36% | 5.09% | 92,606 | 0.56% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 121,700 | -0.08% | 4.56% | 180,726 | 1.09% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 152,100 | -2.25% | 5.04% | 94,089 | 0.57% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 120,400 | 1.01% | 5.22% | 30,058 | 0.18% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 94,100 | -0.32% | 5.74% | 85,708 | 0.52% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 123,000 | -3.15% | 5.72% | 44,362 | 0.27% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 101,000 | 5.43% | 4.46% | 47,177 | 0.28% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 118,700 | -1.33% | 4.79% | 86,354 | 0.52% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 113,800 | 0.62% | 5.72% | 36,061 | 0.22% |
| 401A | 霞ヶ関ホテルリート投資法人 | 108,100 | -2.35% | 5.38% | 31,057 | 0.19% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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