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J-REIT市況月次レポート 2023年8月

1.REIT全体市況

8月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+0.80%の小幅上昇。7月同様に同期間のTOPIXと比較して安定的な推移であった。
TOPIXは、米国の国債格下げや金融引締めの長期化見通し、中国恒大集団の破綻申請等を背景に、月初より急落したのに対し、東証REIT指数の下落は相対的に限定したものであった。中旬は米国長期金利の上昇を背景に国内長期金利が2014年以来の高水準となったことを受けて、東証REIT指数は再び下落基調となり、21日は1,847.36ポイントと約2ヶ月ぶりに1,850ポイントを割り込む場面もあった。しかし下旬に掛けて中国の景気悲観論が後退、また米国の追加利上げ観測が後退したことを受け、株式相場とともに反発し、29日終値は1,906.15ポイントと7月に付けた年初来高値を上回り、REIT全体の時価総額は8ヶ月ぶりに16兆円台を回復した。
中期的に見ると、5月から6月は1,850ポイントを挟んだボックス圏の推移であったが、7月以降1,850ポイントをボトム、1,900ポイントをトップラインと従来より値幅が拡大し、上値を追う展開も見られる。
東証の投資部門別売買動向によれば、8月は個人と投資信託が売越しとなる一方、金融機関と証券会社(自己取引部門)が買越しとなり、指数を下支えした。売買シェアの過半を占める外国人投資家は15億円の買越しと限定的であり、方向感の見えない展開であった。

個別銘柄では、全60銘柄うち、32銘柄が上昇、28銘柄が下落した。
大和証券オフィス投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、いちごホテルリート投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人を筆頭に、オフィス銘柄とホテル銘柄の上昇が顕著であった。
一方、スターツプロシード投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人、ヘルスケア&メディカル投資法人、三菱地所物流リート投資法人がいずれも前月比3%超の下落となり、住宅銘柄や物流施設銘柄に下落傾向が見られた。

個別銘柄の動向では、8月は、コンフォリア・レジデンシャル投資法人(CRR)とスターアジア不動産投資法人(SAI)の2銘柄が公募増資を発表した。
CRRは、2期連続の増資でスポンサーである東急不動産から継続的に物件を取得する。コロナ後の人口都心回帰の流れに乗り、都心のポートフォリオを拡充し、資産規模は3,000億円に到達する。
SAIは、調達額230億円、投資口数が23%増加する大型増資で、ホテルと住宅計11物件を取得し、資産規模が1,948億円から2,422億円へ急拡大する。その上スポンサーであるスターアジアグループが運用するホテル12物件の優先交渉権を取得した点から、更なる外部成長の蓋然性が高まる。

いちごホテルリート投資法人が、スポンサーであるいちごグループを割当先とする第三者割当増資を発表した。3月に公募増資が中止となった背景から、公募増資のコストや投資口価格の下落懸念を回避しながら、外部成長を実現する。また同じスポンサーであるいちごオフィスリート投資法人が、スターアジアグループからの投資主提案に対し反対表明をした経緯もある点から、スポンサーの投資口保有割合を高める狙いもあると見られる。増資後のスポンサー投資口保有割合は28.76%に上昇した。
一方、大和ハウスリート投資法人(DHR)のスポンサーである大和ハウス工業は、保有するDHRの投資口186,200口のうち95,000口を売却する。大和ハウス工業が中期経営計画に掲げる資本効率の向上を目的とするもの。
このように、スポンサーによるREITへの関与度の変化が見られる点から、中長期的にその影響について注視が必要と考えられる。

REIT全体で見ると、ホテルの取得が活発化している。昨年9月よりコロナ禍による行動制限が段階的に緩和されたことで、国内及び訪日客のホテル需要が急回復し、これに伴いREITのホテルの取得も再開した。更なる需要回復を見越し、ホテル銘柄が増資を伴う外部成長を実現している。8月はホテル資産が675億円増加し、資産残高が1兆7,689億円(REITの運用資産全体の7.9%)となった。ホテルは固定賃料に加え変動賃料を導入する事例が多い点から、収益性のボラティリティが高まる可能性が指摘できよう。

 

<市況データ>

 

2023年8月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,892.25

+15.06

東証REIT指数(配当込み)

4,539.20

+66.32

時価総額合計

16兆  634億円

+2,232億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.09%

±0.00



<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2021年9月~2023年8月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2023年8月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 615,000 3.19% 3.74% 1,046,109 6.51%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 605,000 5.77% 3.81% 860,833 5.36%
8953 日本都市ファンド投資法人 97,800 0.31% 4.60% 683,533 4.26%
8954 オリックス不動産投資法人 181,100 0.11% 4.17% 499,836 3.11%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 369,000 4.24% 4.12% 367,959 2.29%
8956 NTT都市開発リート投資法人 138,600 2.74% 4.21% 194,267 1.21%
8957 東急リアル・エステート投資法人 186,500 -0.85% 4.02% 182,322 1.14%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 116,200 -1.11% 5.16% 118,852 0.74%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 156,500 1.95% 4.28% 484,929 3.02%
8961 森トラストリート投資法人 73,600 0.41% 4.66% 262,016 1.63%
8963 インヴィンシブル投資法人 60,500 2.72% 4.80% 407,596 2.54%
8964 フロンティア不動産投資法人 470,500 -0.42% 4.49% 254,541 1.58%
8966 平和不動産リート投資法人 145,300 0.14% 4.39% 167,085 1.04%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 305,000 1.50% 3.39% 284,870 1.77%
8968 福岡リート投資法人 162,100 -2.64% 4.44% 129,032 0.80%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 344,000 1.78% 4.42% 291,860 1.82%
8975 いちごオフィスリート投資法人 89,500 1.02% 4.55% 135,446 0.84%
8976 大和証券オフィス投資法人 684,000 9.27% 4.01% 327,128 2.04%
8977 阪急阪神リート投資法人 143,300 0.84% 4.09% 99,622 0.62%
8979 スターツプロシード投資法人 216,000 -3.91% 4.24% 61,015 0.38%
8984 大和ハウスリート投資法人 276,200 -1.36% 4.06% 640,784 3.99%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 73,800 4.53% 3.59% 329,665 2.05%
8986 大和証券リビング投資法人 111,500 -2.11% 3.95% 252,089 1.57%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 132,700 0.61% 4.07% 177,499 1.10%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 657,000 -2.52% 3.19% 330,781 2.06%
3234 森ヒルズリート投資法人 146,700 1.38% 4.17% 281,126 1.75%
3249 産業ファンド投資法人 146,000 -1.88% 4.34% 308,573 1.92%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 350,500 1.15% 3.30% 485,443 3.02%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 226,000 1.57% 3.66% 241,918 1.51%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 408,000 -1.45% 4.56% 329,438 2.05%
3281 GLP投資法人 137,300 -2.00% 4.31% 676,248 4.21%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 340,500 0.00% 3.32% 257,708 1.60%
3283 日本プロロジスリート投資法人 292,900 0.76% 3.45% 831,514 5.18%
3287 星野リゾート・リート投資法人 627,000 0.64% 2.71% 160,235 1.00%
3290 Oneリート投資法人 255,000 -1.66% 5.06% 68,459 0.43%
3292 イオンリート投資法人 147,300 -1.60% 4.55% 312,858 1.95%
3295 ヒューリックリート投資法人 162,400 -1.58% 4.29% 233,856 1.46%
3296 日本リート投資法人 348,000 2.81% 4.77% 156,576 0.97%
3451 トーセイ・リート投資法人 140,800 3.61% 5.09% 51,336 0.32%
3309 積水ハウス・リート投資法人 84,100 -0.36% 4.39% 368,483 2.29%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 288,200 3.56% 4.56% 173,547 1.08%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 147,900 -3.46% 4.37% 53,170 0.33%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 116,100 -0.34% 4.86% 97,376 0.61%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 171,100 1.12% 3.95% 806,771 5.02%
3463 いちごホテルリート投資法人 114,600 5.72% 3.92% 37,530 0.23%
3466 ラサールロジポート投資法人 148,700 -2.24% 4.18% 277,772 1.73%
3468 スターアジア不動産投資法人 57,900 0.70% 5.24% 137,339 0.85%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 126,800 -1.40% 5.19% 30,080 0.19%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 495,500 -2.08% 3.62% 301,264 1.88%
3472 大江戸温泉リート投資法人 65,000 -1.07% 4.18% 15,298 0.10%
3476 投資法人みらい 47,150 2.84% 4.88% 83,523 0.52%
3481 三菱地所物流リート投資法人 394,000 -3.19% 3.98% 198,373 1.23%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 169,000 -3.70% 4.38% 106,081 0.66%
3488 ザイマックス・リート投資法人 116,200 -1.27% 5.24% 29,009 0.18%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 96,200 -1.23% 5.43% 66,506 0.41%
3493 アドバンス・ロジスティクス投資法人 131,600 -0.30% 4.28% 88,751 0.55%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 116,500 0.26% 5.29% 41,004 0.26%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 93,300 -1.58% 4.74% 43,580 0.27%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 128,200 -0.23% 4.28% 93,266 0.58%
2989 東海道リート投資法人 122,800 1.99% 5.43% 29,779 0.19%

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー(PDF)はこちら

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決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 新宿三井ビルディング 1,700億円
2 飯田橋グラン・ブルーム 1,389億円
3 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
4 汐留ビルディング 1,069億円
5 東京汐留ビルディング 825億円
株価値上り率ランキング
1 CREロジ +2.20%
2 大和証券オフィス +2.09%
3 オリックス不動産 +2.04%
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