１．REIT全体市況
10月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+2.15%の上昇。
月初は新政権の政策期待や米国相場の上昇を背景に国内株式相場が大幅上昇。更に日銀の早期利上げ観測が後退し、6日の東証REIT指数は上振れする場面もあったが、株式相場の騰落の大きさに対し月前半の東証REIT指数は安定した推移であった。中旬は、8月期決算発表を受けて業績回復期待が高まったことや米国の利下げ観測を背景に、14日以降8営業日連続の上昇となり、27日は1,983.95ポイントと2022年11月以来3年ぶり高値を付け、REIT全体の時価総額は2022年初以来3年10ヶ月ぶりに17兆円を超えた。月末は10月期決算銘柄の利益確定の影響から調整して終了した。
月間ベースで見ると、4月以降7ヶ月連続の上昇となり、投資口市況は好調を維持している。
東証の投資部門別売買動向によれば、10月は国内金融機関や証券会社（自己取引部門）が買越しとなる一方、投資信託、個人投資家、外国人投資家が売越しとなった。特に個人投資家が売越額が108億円と大きく、5ヶ月連続の売越しとなっている。
個別銘柄では、全58銘柄うち、40銘柄が上昇、17銘柄が下落、1銘柄が変わらず。
産業ファンド投資法人、大和ハウスリート投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の物流施設を主体とする銘柄がいずれも前月比+5%超と上昇を牽引した。物流施設は昨今の大量供給に伴い需給悪化が懸念されていたことや、他のアセットに比べて賃料上昇感応度が低い点から、オフィスや住宅、ホテルの銘柄に比べて投資口価格の回復が出遅れ割安感が生じていた。しかしREITが保有する物流施設の需要が底堅いこと、更に賃料体系にCPI連動条項を導入する事例が増加する等、今後賃料上昇期待が認識されたと考えられる。
一方、10月期決算の星野リゾート・リート投資法人やスターツプロシード投資法人が権利落ちの影響から下落率が高い傾向が見られた。
REITの運用動向では、10月も公募増資の発表がなく、7月以降4ヶ月連続で増資が行われていない。投資口価格の上昇に伴いNAV倍率が改善傾向にあるものの、オフィス及び住宅を中心に物件入替えが主流となっており、本格的な外部成長には至っていない。
REITの外部成長が難しい環境から、物件取得のパイプライン構築を目的に、スポンサーを招聘する動きが進んでいる。ヘルスケア＆メディカル投資法人のスポンサーに東急不動産と京阪神ビルディングが、またザイマックス・リート投資法人のスポンサーに名鉄都市開発がそれぞれ参画する。新たなスポンサーのサポートを活用し外部成長の強化を図る。
物流施設の賃料体系にCPI連動条項を導入する事例が増加している。物流施設は長期の固定賃料の契約により収益安定が特性である一方、賃料上昇による収益成長はオフィスや住宅に比べて劣後するアセットであった。しかしコストプッシュ型インフレが進むなか、物流施設において再契約時の賃料増額改定や契約期間の短期化、長期契約の場合は一定期間毎にCPI連動条項を導入する等、インフレに対応した賃料体系を取り入れる動きが進んでおり、賃料上昇による内部成長に期待が掛かる。
＜市況データ＞
|
|
2025年10月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,962.44 |
+41.37 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
5,199.57 |
+123.29 |
|
時価総額合計 |
16兆9,387億円 |
+3,479億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.53% |
-0.08 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2023年11月～2025年10月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2025年10月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 142,200 | 1.94% | 3.42% | 1,230,030 | 7.26% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 127,100 | 2.09% | 3.99% | 904,230 | 5.34% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 119,100 | 4.75% | 4.87% | 856,664 | 5.06% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 104,300 | 4.09% | 4.58% | 575,736 | 3.40% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 104,800 | 1.65% | 3.90% | 413,253 | 2.44% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 136,400 | 0.29% | 4.60% | 200,267 | 1.18% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 197,800 | -1.15% | 4.04% | 190,159 | 1.12% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 141,700 | -0.91% | 4.95% | 137,780 | 0.81% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 186,500 | 3.96% | 4.61% | 571,175 | 3.37% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 77,700 | 2.51% | 4.63% | 276,612 | 1.63% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 68,900 | 2.23% | 5.84% | 526,841 | 3.11% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 90,500 | 1.34% | 4.86% | 244,803 | 1.45% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 154,400 | 1.65% | 5.14% | 193,237 | 1.14% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 99,900 | 2.15% | 4.30% | 274,342 | 1.62% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 189,000 | -0.16% | 4.23% | 164,207 | 0.97% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 170,400 | 1.13% | 4.85% | 688,279 | 4.06% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 94,900 | 0.42% | 4.97% | 145,953 | 0.86% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 377,000 | 3.29% | 3.95% | 355,569 | 2.10% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 177,400 | 3.99% | 3.66% | 123,328 | 0.73% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 202,300 | -2.41% | 4.58% | 55,110 | 0.33% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 132,800 | 5.40% | 4.76% | 609,615 | 3.60% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 89,800 | 0.67% | 5.38% | 457,711 | 2.70% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 110,400 | 2.79% | 4.35% | 263,419 | 1.56% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 147,100 | 1.31% | 4.08% | 189,831 | 1.12% |
| 3226 | 三井不動産アコモデーションファンド投資法人 | 129,800 | -1.67% | 3.61% | 326,753 | 1.93% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 146,200 | 2.24% | 4.24% | 275,768 | 1.63% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 143,200 | 5.45% | 5.52% | 363,186 | 2.14% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 166,800 | 0.42% | 3.72% | 475,764 | 2.81% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 141,000 | 4.75% | 4.26% | 335,061 | 1.98% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 139,700 | 2.34% | 4.58% | 670,243 | 3.96% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 325,000 | 0.00% | 3.78% | 253,611 | 1.50% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 89,600 | 3.70% | 4.24% | 751,664 | 4.44% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 257,400 | -4.42% | 4.74% | 150,794 | 0.89% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 89,300 | 0.56% | 4.88% | 71,923 | 0.42% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 130,400 | 0.54% | 5.21% | 274,175 | 1.62% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 171,500 | 1.18% | 4.66% | 246,960 | 1.46% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 97,300 | 0.52% | 4.80% | 172,063 | 1.02% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 146,200 | -1.62% | 5.12% | 55,038 | 0.32% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 79,300 | -0.38% | 4.98% | 341,305 | 2.01% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 115,200 | -0.86% | 5.56% | 41,414 | 0.24% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 112,800 | -1.74% | 5.40% | 96,187 | 0.57% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 164,400 | 2.49% | 4.40% | 763,862 | 4.51% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 131,700 | 2.33% | 5.21% | 43,130 | 0.25% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 149,100 | 3.90% | 4.71% | 267,752 | 1.58% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 61,300 | 1.66% | 5.54% | 164,713 | 0.97% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 110,400 | -1.08% | 5.60% | 31,077 | 0.18% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 111,700 | 5.08% | 5.12% | 359,640 | 2.12% |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 81,500 | 1.88% | 5.31% | 25,348 | 0.15% |
| 3476 | 投資法人みらい | 48,250 | -0.62% | 5.25% | 92,034 | 0.54% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 123,400 | 1.40% | 4.59% | 183,250 | 1.08% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 157,000 | 3.22% | 4.88% | 97,120 | 0.57% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 117,700 | -2.24% | 5.33% | 29,384 | 0.17% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 93,000 | -1.17% | 5.81% | 84,706 | 0.50% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 123,500 | 0.41% | 5.69% | 44,542 | 0.26% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 98,700 | -2.28% | 5.09% | 46,103 | 0.27% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 123,400 | 3.96% | 4.61% | 89,774 | 0.53% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 113,600 | -0.18% | 5.73% | 35,998 | 0.21% |
| 401A | 霞ヶ関ホテルリート投資法人 | 105,200 | -2.68% | 5.53% | 30,224 | 0.18% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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