１．REIT全体市況

6月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+1.14%の上昇。米国の早期利下げ観測を背景に、国内長期金利がマイナス圏で一段と低下。相対的にREITの分配金利回りが注目されたことに加え、スターアジアグループによるスターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人への合併提案によってREITの再編期待が高まったこと等を背景に、5月下旬の調整局面から一転して上昇基調となった。20日に1ヶ月ぶりに1,950ポイントを回復すると、25日終値は1,956.57ポイントと2016年4月以来3年2ヶ月ぶり高値を付けた。
不安定な海外情勢を除けば、オフィス市況を裏付けとした好調な業績、長期金利の低下圧力、再編期待のREIT内外の要因を背景に、現在の投資口市況に死角がない状況と言える。但し、高値圏が続いている点から、短期的には調整局面も想定されよう。
好調な投資口市況を受け、2019年上半期（1月～6月）における日銀の買入額は計240億円と、前年同期の372億円を大きく下回った。買入額が縮小しており、日銀へ依存度が弱まる。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、6月は外国人投資家が233億円の売越しとなる一方、国内の投資信託が274億円の買越しとなり、5月とは異なる動きを示した。
銘柄別では、全63銘柄うち43銘柄が上昇。サンケイリアルエステート投資法人が前月比+10.5%、タカラレーベン不動産投資法人が+7.42%、ヘルスケア＆メディカル投資法人が+6.59%、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が+6.39%と、新興の銘柄が高い上場率を示した。

個別銘柄の動向では、6月は、ユナイテッド・アーバン投資法人、日本プロロジスリート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人と、3件の公募増資が発表された。
物流施設銘柄の増資が続く背景には、物流施設銘柄の投資口市況が大きく改善したことが指摘できる。2018年は、物流施設銘柄の新規上場や大型増資が相次いだことや、物流施設の需給環境に対する懸念、内部成長余地が限定的なこと等から、東証REIT指数をアンダーパフォームする状況が続いたが、2019年は他の用途と比較した出遅れ感や、需給環境の見直し、個別銘柄の運用戦略の変更等を好感し、投資口価格が上昇した。その結果、プレミアム増資により1口当たり分配金や1口当たりNAVの向上を図りながら、資産規模の拡大及び安定を実現した。

5月に公表されたスターアジアグループの合併提案に対抗し、さくら総合リート投資法人（SSR）は、投資法人みらいとの合併計画を発表した。今後合併契約を締結し、8月30日に合併契約の承認を議案とする投資主総会を開催する予定。
一方、スターアジアグループは、関東財務局に対しSSRの投資主総会の招集を請求していたが、これが認められ、8月30日に投資主総会を開催することを発表した。これにより議案の相反する2つの投資主総会が同日に別々に開催される可能性が高まる。（但し、スターアジアグループが、SSRが主催する投資主総会の開催の差止仮処分を東京地裁に申請中）
最終的には投資主総会における決議結果によって、投資法人みらいもしくはスターアジア不動産投資法人のいずれかと合併（又は合併の可能性が高まる）と考えられるが、今回の事例によって、REITの合併制度及びその手法における課題、買収防衛策の必要性が問われることとなろう。
 

＜市況データ＞

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2017年7月～2019年6月の24ヶ月間） 





2．個別銘柄データ
 

予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する