１．REIT全体市況
5月末の東証REIT指数（配当なし）は1,748.56ポイントと、前月比+0.84%の上昇。月初は、米国の歳出法案の暫定合意や仏大統領選挙結果、北朝鮮リスクの後退から1ドル114円台の円安を背景に、株式相場とともに上昇。10日終値は1,775.16ポイントと1ヶ月ぶり高値を付けた。しかしその後長期金利が上昇に転じると、一転して下落。月後半は長期金利が安定推移するも、米国の利上げ観測やオフィス市況に対する先行き不透明感から、徐々に上値を切り下げる展開となった。
中期的に見ると、1年半ぶり高値を更新した堅調な株式相場に対し、東証REIT指数は2017年に入って軟調な推移が続いている。但し、4月以降1,750ポイントを挟んだ狭いレンジで推移している点や、5月は月間ベースで5ヶ月ぶり上昇に転じた点から見て、分配金利回りの高さを裏付けに下げ止まる様相も見られる。
一方、個別銘柄の価格推移は、用途別に異なっている。オフィスビル及び商業施設の銘柄が市況の先行き懸念から下落傾向であるのに対し、住居、ホテル、物流施設、ヘルスケア施設の銘柄は比較的堅調に推移。特にホテル客室規制緩和や介護保険見直しの政策方針を好感し、ホテル及びヘルスケア施設の銘柄は上昇。ホテルを主用途とするインヴィンシブル投資法人は前月比+22%の大幅上昇となった。
5月における日銀の買入れ額は計60億円と、2ヶ月連続の減少。
個別銘柄の動きでは、積水ハウスリート投資法人が公募増資を発表。併せて2物件を追加取得する。中期的な目標であった資産規模2,000億円を上場2年半で達成。実質的にポートフォリオのほとんどが固定賃料である点から収益の安定性はオフィスビルを主体とする銘柄のなかで最も高い。上場当初海外不動産の組み入れを目指していたが、法制度や為替等のリスクから、優先交渉権を返上し、海外投資への慎重な姿勢を強めた点から、当面は国内のみのポートフォリオを維持する方針。今後は賃貸借契約の終了が集中する2019年に向けてポートフォリオを分散すべく、更に資産規模の拡大が求められよう。
5月は公募増資が1銘柄に留まった。1Q（1-3月）は13銘柄が増資を発表し、市場調達額は2,132億円と前年同期を上回った。しかし4月以降2ヶ月間で、僅か2銘柄、市場調達額は150億円と、REITの外部成長が急速に鈍化している。企業の年度末に伴い、例年1Q（1-3月）に増資が集中するため、2Q（4-6月）は反動から減少する傾向にあるが、2017年は特にその傾向が強い。背景には、米国の利上げ観測に伴う長期金利の上昇圧力から軟調な投資口市況に加え、オフィス市況の悪化懸念も要因と考えられる。不動産売買市場に過熱感は残っているが、オフィス市況の先行きを見越し、キャップレートの低下に限界も想定されよう。
一方、REITのファンダメンタルを見ると、オフィスビルの賃料増額改定が定着する等、内部成長は未だ堅調である。当面は2018年以降のオフィスビルの大量供給に伴う賃貸需給の変化を注視することが重要となる。
＜市況データ＞
|
|
2017年5月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,748.56 |
+14.60 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,271.22 |
+36.62 |
|
時価総額合計 |
11兆7,866億円 |
+1,260億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.88% |
-0.01 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2015年6月～2017年5月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2017年5月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 590,000 | -0.51% | 3.07% | 833,080 | 7.07% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 582,000 | -0.85% | 3.04% | 762,018 | 6.47% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 215,300 | -1.15% | 3.99% | 574,248 | 4.87% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 175,400 | -0.79% | 3.49% | 470,072 | 3.99% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 423,500 | 1.19% | 3.39% | 390,891 | 3.32% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 119,000 | -0.75% | 4.12% | 156,722 | 1.33% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 137,800 | -0.36% | 3.85% | 134,713 | 1.14% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 400,000 | 4.17% | 3.90% | 89,560 | 0.76% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 163,000 | -3.26% | 3.88% | 497,979 | 4.22% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 179,600 | 3.16% | 4.76% | 237,072 | 2.01% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 52,100 | 22.01% | 5.32% | 201,149 | 1.71% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 484,500 | -0.41% | 4.05% | 240,312 | 2.04% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 86,100 | 2.01% | 4.60% | 87,378 | 0.74% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 238,200 | 0.13% | 3.53% | 209,616 | 1.78% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 175,600 | -0.23% | 3.91% | 131,173 | 1.11% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 617,000 | -2.37% | 3.73% | 249,814 | 2.12% |
| 8973 | 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 | 120,600 | 2.55% | 3.67% | 133,325 | 1.13% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 67,000 | 6.18% | 5.78% | 102,663 | 0.87% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 564,000 | 3.87% | 3.80% | 280,798 | 2.38% |
| 8977 | 阪急リート投資法人 | 144,200 | -1.70% | 3.77% | 86,160 | 0.73% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 147,000 | 3.16% | 5.65% | 37,746 | 0.32% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 285,200 | 1.21% | 3.45% | 481,988 | 4.09% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 80,300 | 5.80% | 4.41% | 302,081 | 2.56% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 82,700 | 3.25% | 4.45% | 135,633 | 1.15% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 131,300 | 0.61% | 4.00% | 171,438 | 1.45% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 491,500 | 2.61% | 3.34% | 238,143 | 2.02% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 352,000 | 5.71% | 4.52% | 104,412 | 0.89% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 141,300 | -2.42% | 3.71% | 247,365 | 2.10% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 500,000 | 1.63% | 4.01% | 198,582 | 1.68% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 293,800 | 0.07% | 3.44% | 396,630 | 3.37% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル投資法人 | 287,400 | 0.38% | 4.50% | 100,328 | 0.85% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 511,000 | -3.77% | 3.58% | 339,924 | 2.88% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 124,900 | -0.64% | 3.95% | 356,349 | 3.02% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 245,100 | -0.69% | 3.76% | 138,161 | 1.17% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 240,700 | 2.12% | 3.77% | 458,858 | 3.89% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 572,000 | 1.06% | 4.16% | 98,767 | 0.84% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 197,200 | 3.03% | 6.04% | 37,330 | 0.32% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 121,800 | -0.08% | 4.82% | 199,254 | 1.69% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 183,200 | 2.35% | 3.62% | 191,444 | 1.62% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 293,900 | 2.65% | 5.45% | 115,138 | 0.98% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 101,500 | 3.36% | 6.94% | 82,778 | 0.70% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 168,500 | 2.49% | 4.87% | 12,575 | 0.11% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 107,000 | 4.49% | 6.00% | 19,602 | 0.17% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 140,100 | -1.55% | 3.85% | 135,253 | 1.15% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 242,600 | -0.12% | 5.00% | 123,168 | 1.04% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 98,800 | 2.17% | 5.21% | 19,079 | 0.16% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 83,300 | 2.33% | 6.30% | 23,574 | 0.20% |
| 3460 | ジャパン・シニアリビング投資法人 | 140,400 | 5.96% | 4.99% | 11,899 | 0.10% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 166,600 | 3.67% | 3.54% | 696,909 | 5.91% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 117,000 | 7.64% | 5.21% | 30,137 | 0.26% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 112,000 | 5.76% | 4.21% | 123,200 | 1.05% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 99,500 | 1.63% | 8.42% | 41,223 | 0.35% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 92,600 | 4.63% | 7.08% | 8,424 | 0.07% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 336,000 | 3.23% | 3.09% | 75,264 | 0.64% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 88,600 | 0.00% | 5.49% | 15,611 | 0.13% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 79,600 | 1.92% | 6.91% | 26,507 | 0.22% |
| 3476 | 投資法人みらい | 162,000 | 7.93% | 6.30% | 47,588 | 0.40% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 151,100 | -0.53% | 3.98% | 75,550 | 0.64% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 → 6/7 積水ハウス・レジデンシャル投資法人に商号変更
※3290 SIA不動産投資法人 → 6/1 Oneリート投資法人に商号変更
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
| 1 | ヘルスケア＆メディカル | +2.50% |
|---|---|---|
| 2 | マリモ | +2.19% |
| 3 | インヴィンシブル | +2.13% |
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