１．REIT全体市況
4月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+30.48ポイント上昇し、3月の下落分を打ち消した。月初は上昇して始まったが、消費税増資に伴う景気の先行き不透明感、日銀の追加緩和期待の後退、米国株式市場の下落等を背景に株式市場が大幅下落するなか、東証REIT指数も下落に転じ、15日は1,452.40と3週間ぶりの下値を付けた。しかし月後半は株式の反転をきっかけに上昇すると、月末に掛けて1,500ポイントに収斂する形で徐々に安定した推移を示し、30日終値1,496.02で終了した。月間ベースで4ヶ月連続の下落となったTOPIXと対照的に、東証REIT指数が安定回復する背景には、GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）がREITを組み入れるとの発表、オフィスビルの賃料水準に底入れの兆し、NISA導入を背景とした投資信託の購入増加等が挙げられる。特にGPIFの存在は、時価総額7.8兆円規模のJ-REITにおける長期的な受け皿として市場へ与える影響が大きいと考えられる。
個別銘柄では、日本リート投資法人（3296）が24日上場した。初値はIPO発行価格252千円を4%上回る262千円を付け、その後も安定した推移となった。既存銘柄では、星野リゾート・リート投資法人（3287）、積水ハウス・SI 投資法人（8973）が増資を発表。星野リゾート・リート投資法人はホテル24棟を取得し資産規模が333億円と2倍強となる大型増資となった。今後は星野リゾートが運営するホテルだけでなく、外部運営のホテルも投資対象とし、積極的な外部成長により資産規模を拡大する意向を示す。投資口価格が上場時より約60%上昇したため、増資後の1口当たり出資額が28%上昇するプレミアム増資となり、結果的に1口当たり予想分配金が15%上昇した。投資口価格もこれに反応し、4月は前月比+11.7%の大幅上昇となった。資産規模の拡大に伴い、ポートフォリオの安定性や運用面の効率化、信用力が増すことによる有利な資金調達、投資家拡大等のスケールメリットが享受できる。その一方、星野リゾートのブランド力が弱まることによるホテル運営の質の低下等の懸念材料が挙げられ、今後は外部運営ホテルのパフォーマンスを継続的に示すことが重要になると考えられる。
＜市況データ＞
|
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2014年4月末現在 |
（前月末比） |
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東証REIT指数（配当なし） |
1,496.02 |
+30.48 |
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東証REIT指数（配当込み） |
2,520.81 |
+55.83 |
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時価総額合計 |
7兆8,273億円 |
+2,427億円 |
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平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.68% |
-0.08％ |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2013年5月～2014年4月の12ヶ月間）
２．個別銘柄データ
2014年4月末現在
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
騰落率（1ヶ月） | 予想分配金利回り | 時価総額 （百万円） |
時価総額シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 566,000 | 5.0% | 2.74% | 799,192 | 10.2% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 541,000 | 4.4% | 2.82% | 673,967 | 8.6% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 205,400 | 1.1% | 4.02% | 474,104 | 6.1% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 130,000 | 0.9% | 3.85% | 255,603 | 3.3% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 359,500 | 7.6% | 3.37% | 296,588 | 3.8% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 394,500 | -1.5% | 4.81% | 86,277 | 1.1% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 130,600 | 4.6% | 3.83% | 127,675 | 1.6% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 319,500 | 5.4% | 3.26% | 61,919 | 0.8% |
| 8959 | 野村不動産オフィスファンド投資法人 | 442,000 | -1.9% | 4.52% | 164,668 | 2.1% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 154,000 | 1.6% | 3.58% | 366,548 | 4.7% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 153,200 | -1.5% | 4.54% | 202,224 | 2.6% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 17,910 | -0.3% | 5.18% | 28,176 | 0.4% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 530,000 | -3.5% | 3.74% | 262,880 | 3.4% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 83,200 | 3.9% | 4.01% | 73,336 | 0.9% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 230,400 | -0.7% | 3.24% | 191,232 | 2.4% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 164,400 | -0.9% | 3.93% | 113,436 | 1.4% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 510,000 | -0.4% | 3.73% | 169,595 | 2.2% |
| 8973 | 積水ハウス・ＳＩ 投資法人 | 96,500 | -5.9% | 4.39% | 87,779 | 1.1% |
| 8975 | いちご不動産投資法人 | 61,500 | -2.1% | 4.98% | 63,119 | 0.8% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 523,000 | 4.9% | 2.89% | 207,002 | 2.6% |
| 8977 | 阪急リート投資法人 | 549,000 | 5.2% | 4.48% | 57,755 | 0.7% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 168,800 | -3.0% | 4.83% | 24,472 | 0.3% |
| 8982 | トップリート投資法人 | 443,500 | -5.3% | 4.72% | 78,056 | 1.0% |
| 8984 | 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 | 423,500 | 2.0% | 4.02% | 158,334 | 2.0% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 47,050 | -0.1% | 4.12% | 123,331 | 1.6% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 63,200 | 1.3% | 5.00% | 93,224 | 1.2% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 135,600 | 3.0% | 3.61% | 164,449 | 2.1% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 360,000 | 4.2% | 4.06% | 166,112 | 2.1% |
| 3227 | ＭＩＤリート投資法人 | 231,200 | -0.8% | 5.22% | 42,454 | 0.5% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 136,400 | 0.0% | 3.18% | 188,904 | 2.4% |
| 3240 | 野村不動産レジデンシャル投資法人 | 565,000 | 6.8% | 4.27% | 90,852 | 1.2% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 856,000 | 0.8% | 3.82% | 141,695 | 1.8% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 231,300 | 5.2% | 3.89% | 300,690 | 3.8% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル投資法人 | 224,400 | 0.9% | 5.08% | 54,220 | 0.7% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 857,000 | 3.4% | 3.62% | 215,160 | 2.7% |
| 3263 | 大和ハウスリート投資法人 | 415,500 | 0.7% | 3.85% | 121,941 | 1.6% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 100,900 | -2.9% | 4.25% | 211,658 | 2.7% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 722,000 | 3.9% | 4.57% | 72,678 | 0.9% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 216,200 | 3.8% | 3.40% | 338,083 | 4.3% |
| 3285 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 106,800 | 0.7% | 4.49% | 177,850 | 2.3% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 809,000 | 11.7% | 3.51% | 16,382 | 0.2% |
| 3290 | ＳＩＡ不動産投資法人 | 383,000 | 2.5% | 6.43% | 28,763 | 0.4% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 129,900 | 5.4% | 3.76% | 123,405 | 1.6% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 142,700 | 1.2% | 3.13% | 93,040 | 1.2% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 266,000 | - | 2.91% | 38,464 | 0.5% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※GLP投資法人（3281）、日本プロロジスリート投資法人（3283）は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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