１．REIT全体市況
4月の東証REIT指数は、前月比+2.52%の上昇。4月は上昇率が緩やかとなったが、月間ベースで昨年11月以降6ヶ月連続の上昇となった。
前月の上昇基調を引き継ぎ、2日に2,000ポイントを回復すると、月前半は米国の経済対策やワクチン接種進展を背景に株式相場とともに上昇した。月後半は感染第4波で緊急事態宣言再発令への懸念から下落に転じた株式相場と対照的に、東証REIT指数は続伸。月末は2,063.80ポイントと、昨年3月のコロナショック後高値を更新して終了した。
オフィスの賃貸市況が悪化する中でも東証REIT指数が堅調な要因は、海外から見たJ-REITの割安感が挙げられる。米国で金融緩和や経済対策によってインフレに対する警戒感が強まるなか、相対的に出遅れ感のあるJ-REITにも投資が振り向けられていると見られる。
但し、平均分配金利回りが3.46%に低下している点や、米国の金融緩和の縮小観測も強まる点から、更なる上昇は限定的と考えられよう。
個別銘柄の価格では、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が、前月比+15.78%の大幅上昇となった。スターウッド・キャピタル・グループによる投資口公開買付（TOB）を受け、投資口価格が公開買付価格を上回った。また本TOBを受け、オフィスビル系銘柄の割安感が意識されたことや市場全体の活性化期待から、日本ビルファンド投資法人等のオフィスビル系銘柄が上昇した。
一方、緊急事態宣言再発令に伴う人流抑制の流れを受け、インヴィンシブル投資法人を筆頭にホテル系や商業施設系銘柄の投資口価格が軟調であった。
個別銘柄の運用動向では、4月はケネディクス商業リート投資法人（KRR）とラサールロジポート投資法人（LLR）の2銘柄が増資を発表した。
KRRの増資は、商業施設系銘柄としてはコロナショック以降初めてとなる。商業施設系銘柄はコロナショック時の価格下落率が相対的に大きかったが、KRRはコロナショック前の水準に回復し、プレミアム増資を実現するとともに、コロナ禍の影響を受けにくい郊外型商業施設や底地を取得し、10月時点の資産規模は2,436億円と着実な成長を果たす。スポンサーのケネディクスが三井住友ファイナンス&リースの傘下となったことから、グループ全体のサポートを得られ今後も積極的な成長が期待できよう。
LLRは、2期連続の増資となる。スポンサーのブリッジファンドで優先交渉権を得ていたロジポート大阪ベイが早期に安定稼働したことから、増資によって取得する。取得額400億円は、ロジポート尼崎の482億円に次ぐ2番目の規模。これにより大阪エリアの投資比率は28%から36%へ上昇。また資産規模が3,580億円に成長するとともに、ブリッジファンドの償還益も獲得する。このように開発型案件に早期に着手することで、築浅の大型物件を効率的に取得する。
スターウッド・キャピタル・グループ（SCG）が、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（IOJ）に対しTOBを発表した。IOJは当初意見を保留していたが、TOBに反対することを表明し、スポンサーのインベスコグループに投資口の買付を要請した。更にこれを受けてSCGが公開買付価格を20,000円から21,750円へ引き上げ、両者の攻防戦へ進展した。TOB期間及びインベスコグループの買付期間がともに5月24日迄のため、買付結果を経ていずれかに軍配が上がるかが決定する見込み。IOJの主要な投資主である金融機関や外国法人がTOB及び非上場化の提案に賛同するか否かが鍵となる。
東海道リート投資法人が、6月22日に東証に上場する。特定の地方を主要投資エリアとするREITは、福岡リート投資法人、阪急阪神リート投資法人に続く3銘柄めとなる。東海道エリアの経済活動を支える基幹産業、人口集積地における不動産需要の特性や強みを投資家に認知させることが重要となろう。
＜市況データ＞
|
|
2021年4月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,063.80 |
+50.72 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,518.99 |
+119.73 |
|
時価総額合計 |
16兆7,984億円 |
+4,500億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.46% |
-0.09 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2019年5月～2021年4月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2021年4月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 718,000 | 10.29% | 3.12% | 1,186,495 | 7.06% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 678,000 | 3.83% | 3.17% | 939,172 | 5.59% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 107,700 | -4.77% | 4.21% | 752,725 | 4.48% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 192,800 | 0.21% | 3.53% | 532,128 | 3.17% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 444,500 | 7.63% | 3.40% | 425,942 | 2.54% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 162,200 | 2.59% | 4.39% | 213,617 | 1.27% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 185,700 | 2.65% | 3.67% | 181,540 | 1.08% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 126,500 | 4.89% | 3.79% | 121,678 | 0.72% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 163,400 | 9.96% | 3.81% | 509,536 | 3.03% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 157,500 | 1.42% | 4.27% | 207,900 | 1.24% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 39,250 | -5.99% | 0.85% | 239,301 | 1.42% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 478,000 | 1.38% | 4.41% | 244,147 | 1.45% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 164,700 | 5.98% | 3.40% | 164,689 | 0.98% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 313,000 | 0.32% | 3.08% | 283,288 | 1.69% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 179,200 | 3.11% | 3.91% | 142,643 | 0.85% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 806,000 | 2.41% | 3.62% | 345,379 | 2.06% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 95,500 | 0.74% | 4.36% | 144,527 | 0.86% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 791,000 | 1.54% | 3.51% | 389,075 | 2.32% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 153,100 | 1.39% | 3.88% | 106,435 | 0.63% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 227,400 | 1.11% | 3.97% | 57,709 | 0.34% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 293,100 | -1.35% | 3.94% | 643,648 | 3.83% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 62,600 | 0.48% | 0.43% | 279,635 | 1.66% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 112,200 | 3.31% | 3.85% | 239,159 | 1.42% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 152,900 | 6.62% | 3.67% | 206,874 | 1.23% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 649,000 | 0.00% | 3.03% | 326,753 | 1.95% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 158,700 | 3.52% | 3.67% | 304,122 | 1.81% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 198,100 | 4.32% | 3.21% | 410,070 | 2.44% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 348,500 | 0.43% | 3.21% | 482,673 | 2.87% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 225,800 | 4.54% | 3.63% | 224,870 | 1.34% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 504,000 | 3.81% | 3.69% | 388,697 | 2.31% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 183,200 | 0.77% | 2.92% | 795,759 | 4.74% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 350,000 | 3.70% | 3.20% | 242,548 | 1.44% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 351,000 | -1.27% | 2.77% | 906,229 | 5.39% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 642,000 | 0.63% | 1.93% | 142,435 | 0.85% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 307,000 | -1.29% | 4.72% | 73,652 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 150,500 | 1.01% | 4.25% | 281,934 | 1.68% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 174,600 | 0.75% | 4.01% | 236,234 | 1.41% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 424,000 | 0.36% | 4.57% | 190,770 | 1.14% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 20,180 | 15.78% | 3.81% | 177,637 | 1.06% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 134,000 | -0.15% | 5.34% | 45,628 | 0.27% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 91,000 | -1.09% | 3.59% | 390,269 | 2.32% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 279,800 | 4.13% | 5.06% | 162,278 | 0.97% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 136,400 | -0.87% | 4.74% | 42,421 | 0.25% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 118,200 | 1.11% | 4.51% | 75,565 | 0.45% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 172,800 | 3.85% | 3.74% | 814,787 | 4.85% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 85,700 | 1.30% | 1.63% | 21,851 | 0.13% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 177,500 | 5.78% | 3.51% | 315,595 | 1.88% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 56,000 | 6.46% | 5.20% | 93,766 | 0.56% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 129,400 | 5.03% | 5.32% | 19,757 | 0.12% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 566,000 | 3.47% | 2.76% | 306,772 | 1.83% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 82,200 | 2.24% | 4.62% | 19,346 | 0.12% |
| 3476 | 投資法人みらい | 49,100 | 2.19% | 5.05% | 81,616 | 0.49% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 136,500 | -1.30% | 0.95% | 68,250 | 0.41% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 452,000 | 3.91% | 3.05% | 176,793 | 1.05% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 181,000 | 5.66% | 3.80% | 90,527 | 0.54% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 114,300 | 4.00% | 4.95% | 25,535 | 0.15% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 116,000 | 6.32% | 5.17% | 53,650 | 0.32% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 140,800 | 1.44% | 3.57% | 84,498 | 0.50% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 130,900 | -0.08% | 5.20% | 37,042 | 0.22% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 122,100 | 3.56% | 4.57% | 43,565 | 0.26% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 142,800 | -0.76% | 3.45% | 87,349 | 0.52% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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