１．REIT全体市況

5月末の東証REIT指数（配当なし）は1,736.74ポイントと前月比+1.42%の上昇。同期間のTOPIXが+5.03%と、TOPIXに比べて上昇率は小さかったが、一ヶ月通して近似した推移となった。
月初に日銀が金利据置きを発表したことを受け、東証REIT指数は大きく上昇し、2日終値は1,750.06ポイントと昨年9月以来7ヶ月ぶりに1,750ポイントを回復して始まった。中旬に米国債格下げにより米国の財政悪化懸念から日米の長期金利が上昇したため、21日終値は1,713.66ポイントに下落する場面もあったが、月末は米関税政策の懸念が後退し株式相場が大きく上昇したことを背景に東証REIT指数も上昇。29日は取引時間中に再び1,750ポイントを回復する等堅調に推移して終了した。これで月間ベースでは2ヶ月連続の上昇となった。株式相場に比べて緩やかであるが、徐々に上値を切り上げる展開となっている。

東証が発表する投資部門別売買動向によれば、5月は証券会社（自己取引部門）と国内投資信託が買越しとなった。なかでも国内投資信託は昨年6月以来11ヶ月ぶりに買越しとなり、毎月分配型投資信託が新NISAつみたて投資枠の対象外となったことによる売りが一巡したと見られる。一方、国内金融機関と外国人投資家が売越しとなった。東証REIT指数が回復基調となるなか、売買シェアの過半を占める外国人投資家が3ヶ月ぶりに売越しとなったことは、為替動向を含めて注視が必要となろう。

個別銘柄では、全57銘柄うち、42銘柄が上昇、14銘柄が下落、1銘柄が変動なし。
星野リゾート・リート投資法人が前月比+8.01%、ジャパン・ホテル・リート投資法人が+5.81%と、主要なホテル銘柄の上昇率が高かった。また物件入替えに伴い増配を発表したマリモ地方創生リート投資法人、4月に分配金目標水準を従来より引き上げることを発表した福岡リート投資法人も前月比+5%超の上昇率となった。
一方、　日本ホテル＆レジデンシャル投資法人が前月比-3.06%、平和不動産リート投資法人が-2.96%と、5月期決算銘柄が権利落ちの影響から下落率の大きい傾向が見られた。

REITの運用動向では、5月は平和不動産リート投資法人（HFR）が公募増資を発表した。REITの公募増資は1月以来4ヶ月ぶりとなる。金利先高感に加え米国の関税政策の先行き不透明感から、REITの投資口市況が低迷するなか、NAV倍率が1倍割れの水準で増資が難しいと判断する銘柄が多いが、HFRは増資を決行した。
HFRは1月に、投資主還元、内部成長、資産回転型戦略の3つの強化策を発表した。物件売却益を分配するとともに賃料上昇による下支えで増配基調を維持する。更に将来の内部成長に備え賃料ギャップの見込める物件や、需要の変化を捉えて都市型商業施設、ヘルスケア施設、ホテルへ投資機会を拡大する方針を打ち出した。増資公表後投資口価格が一旦下落したが、調達額が64億円と小規模であったこともあり辛うじて1口当たり出資額が上昇するプレミアム増資を維持することが出来た。他銘柄に先んじて増資を行う機動的な運用で、外部成長を目指す意図が示すことが出来た点は、REIT市場全体にポジティブな刺激となろう。

中期的に巡航分配金目標を公表する銘柄が増えている。その背景には、内部成長と物件売却益が継続的に見込めることが考えられる。
内部成長の面では、オフィスや住宅を中心に需給が逼迫し賃料増額見込みが強まっていることから、NOIの年率成長目標を掲げる事例が増えている。また物件売却の面では、不動産価格が高値で推移し売却益計上を見込めること、投資主還元を強化していること、築年数経過による収益低下リスクの回避等を背景に、資産規模の一定の割合を物件入替えする方針を掲げる銘柄も見られる。

＜市況データ＞

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2023年6月～2025年5月の24ヶ月間） 




2．個別銘柄データ

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する