１．REIT全体市況
12月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-3.34%の下落。1ヶ月通してTOPIXと対照的な推移となった。
月前半は、米中貿易交渉の進展や英国総選挙の結果を受け、世界的にリスクが後退し、TOPIXが年初来高値を更新。一方、長期金利が9ヶ月ぶりにプラス圏に浮上したことから、東証REIT指数は連日の大幅下落となり、18日終値は2,108.31ポイントと約1ヶ月ぶり安値を付けた。月後半はTOPIXが相場過熱感から調整する一方、東証REIT指数は長期金利の低下を受け反発し、月末は2,145.49ポイントまで回復した。
中期的に見ると、東証REIT指数は5月以降６ヶ月連続の上昇から一転、長期金利の荒い展開を背景に、11月以降2ヶ月連続して不安定な推移となったが、下値は2,100ポイント程度に留まり、分配金利回りでは3.64%が上限の目安となっている。
このような環境下で、10日にSOSiLA物流リート投資法人が上場した。これでREIT銘柄数は64となった。REIT全体の相場が軟調な中であったが、初値は112,500円とIPO発行価格を上回った。初値が発行価格を上回ったのは、2017年9月上場した三菱地所物流リート投資法人以来7銘柄ぶりとなる。
既存銘柄では、格付けがAA-に引き上げとなったインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が前月比+5.69%の上昇。またタカラレーベン不動産投資法人も前月比5%超の上昇率を示した。
一方、唯一の年1回決算であるジャパン・ホテル・リート投資法人は、分配金権利落ちの影響から前月比-9.48%の大幅下落。またGLP投資法人や、増資を発表した野村不動産マスターファンド投資法人が-7%超の下落率となった。
既存銘柄の動きでは、12月は野村不動産マスターファンド投資法人（NMF）と投資法人みらい（MIR）が公募増資を発表した。
NMFの増資は2期連続となる。従来の増資は期初に併せて実施したが、今回は期中の増資となる。投資口価格が高いうちにより好条件で資金調達する一方、物件取得時期はスポンサーである野村不動産と調整する。既に資産規模は1兆円を超えるが、野村不動産の物件開発力を活用し外部成長が加速する。
MIRは1年ぶりの増資。昨年8月にさくら総合リート投資法人（SSR）と合併契約を締結したが、SSRの投資主総会でSSRがスターアジアグループの傘下となったため、契約は白紙となった。従って目標とする資産規模2,000億円及びAA-の格付け達成に向け、単独で外部成長を図る。今回の物件取得によって資産規模は1,500億円となり、更に分配金水準を低下することなく増資によって有利子負債比率が低下する。資産規模及び財務の安定が増すことから、1月頃予定されている格付けのレビューにて引き上げとなるか注目される。
＜市況データ＞
|
|
2019年12月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,145.49 |
-74.25 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,450.34 |
-133.96 |
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時価総額合計 |
16兆4,380億円 |
-4,438億円 |
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平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.58% |
+0.13 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2018年1月～2019年12月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2019年12月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 795,000 | -3.28% | 2.72% | 1,122,540 | 6.83% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 720,000 | -3.36% | 2.88% | 997,351 | 6.07% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 233,300 | -6.42% | 3.90% | 610,783 | 3.72% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 235,300 | -2.24% | 3.22% | 649,428 | 3.95% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 476,500 | -4.41% | 3.13% | 439,810 | 2.68% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 153,600 | -6.00% | 3.67% | 202,290 | 1.23% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 205,900 | -1.58% | 3.24% | 201,288 | 1.22% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 140,600 | -3.50% | 3.36% | 135,241 | 0.82% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 203,600 | -4.41% | 3.41% | 634,893 | 3.86% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 194,800 | -0.97% | 3.82% | 257,136 | 1.56% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 61,900 | -4.92% | 5.71% | 377,394 | 2.30% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 456,500 | -4.10% | 4.62% | 236,924 | 1.44% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 135,800 | -2.93% | 3.61% | 137,816 | 0.84% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 277,100 | -1.11% | 3.51% | 250,796 | 1.53% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 185,000 | -0.70% | 3.96% | 147,260 | 0.90% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 838,000 | 1.09% | 3.34% | 359,091 | 2.18% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 112,800 | -2.59% | 3.79% | 172,842 | 1.05% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 834,000 | 1.46% | 3.17% | 410,225 | 2.50% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 171,300 | -0.75% | 3.64% | 119,088 | 0.72% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 202,200 | 0.30% | 4.43% | 51,314 | 0.31% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 283,600 | -5.28% | 3.99% | 588,470 | 3.58% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 81,200 | -9.48% | 4.54% | 362,343 | 2.20% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 106,300 | -2.21% | 3.90% | 174,338 | 1.06% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 175,800 | -4.97% | 3.27% | 229,542 | 1.40% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 686,000 | -0.29% | 2.86% | 332,382 | 2.02% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 118,000 | -0.25% | 3.38% | 210,527 | 1.28% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 180,500 | 1.75% | 3.17% | 338,430 | 2.06% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 165,700 | -3.21% | 3.55% | 311,171 | 1.89% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 344,000 | -2.69% | 3.20% | 476,440 | 2.90% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 204,600 | -3.81% | 3.97% | 185,666 | 1.13% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 544,000 | -3.72% | 3.64% | 419,546 | 2.55% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 134,900 | -7.35% | 3.83% | 517,128 | 3.15% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 344,000 | -1.71% | 2.99% | 220,447 | 1.34% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 276,400 | -5.89% | 3.22% | 649,305 | 3.95% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 561,000 | -2.77% | 4.72% | 124,465 | 0.76% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 358,000 | 2.29% | 4.28% | 85,887 | 0.52% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 148,700 | -2.43% | 4.13% | 278,562 | 1.69% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 197,200 | -2.38% | 3.51% | 258,726 | 1.57% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 478,000 | -1.34% | 3.67% | 215,067 | 1.31% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 22,480 | 5.69% | 3.50% | 200,055 | 1.22% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 218,000 | -1.04% | 3.88% | 16,270 | 0.10% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 133,500 | -1.11% | 5.32% | 44,923 | 0.27% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 91,400 | -5.58% | 3.56% | 391,984 | 2.38% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 276,500 | -1.67% | 4.70% | 148,253 | 0.90% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 135,800 | 1.19% | 4.75% | 42,234 | 0.26% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 115,400 | -2.20% | 4.77% | 68,386 | 0.42% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 185,600 | -7.11% | 3.54% | 873,656 | 5.31% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 138,100 | 1.69% | 5.58% | 35,212 | 0.21% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 161,300 | -3.53% | 3.96% | 219,852 | 1.34% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 116,900 | 0.43% | 4.74% | 63,222 | 0.38% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 129,700 | -3.06% | 5.24% | 17,164 | 0.10% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 482,500 | -0.62% | 2.67% | 182,868 | 1.11% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 93,100 | -2.92% | 5.02% | 21,911 | 0.13% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 97,500 | 2.09% | 4.16% | 32,468 | 0.20% |
| 3476 | 投資法人みらい | 61,000 | -0.65% | 5.20% | 101,147 | 0.62% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 150,800 | 2.65% | 4.52% | 75,400 | 0.46% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 356,500 | 1.42% | 3.30% | 109,023 | 0.66% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 133,700 | -4.16% | 4.50% | 34,662 | 0.21% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 138,000 | 0.66% | 4.35% | 30,829 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 126,400 | 5.07% | 5.33% | 58,460 | 0.36% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 119,500 | 1.10% | 3.91% | 42,679 | 0.26% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 131,100 | 3.31% | 5.29% | 31,071 | 0.19% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 127,700 | 1.43% | 3.95% | 45,563 | 0.28% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 120,000 | - | 3.82% | 58,800 | 0.36% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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