１．REIT全体市況
4月の東証REIT指数（配当なし）は前月比+4.91%の上昇と、1ヶ月通してTOPIXと近似した推移となった。
月前半は、米国の景気減速懸念を背景に株式相場とともに下落基調となり、12日終値は1,797.44ポイントと2週間ぶりに1,800ポイントを割り込んだ。しかし米国の金融不安が後退したことや、日銀新総裁就任にて金融緩和を継続する姿勢を示したことを好感し、13日以降6営業日連続上昇。27日は4月期決算銘柄の分配金権利落ちの影響で下落したが、月末となる28日は日銀の金融政策決定会合にて金融緩和を当面維持するとの発表から前日比+31ポイントの1,873.45ポイントと、年初の1月4日以来4ヶ月ぶり高値を付けて終了した。
日銀の金融政策が下支えとなり、東証REIT指数は回復基調にあるが、用途別に見ると違いが顕著となっている。
コロナ5類移行による経済正常化や人口都心回帰、インバウンド回帰に伴う業績回復期待から、物流施設、住宅、ホテル、商業施設の銘柄が堅調に推移する一方、オフィス銘柄は未だ低迷している。テレワークの進展や企業のオフィス戦略の変化に伴い、都心のオフィスマーケット空室率が依然として5%を超える高い水準であることに加え、2023年は都心の大型オフィスの大量供給が続くこと、欧米の不動産市況が悪化していること等から、海外投資家を中心にオフィス銘柄に慎重な姿勢と考えられる。
個別銘柄では、全60銘柄うち、51銘柄が上昇、9銘柄が下落した。
アドバンス・レジデンス投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人が、前月比+10%超の上昇と、住宅と物流施設銘柄の上昇率が高かった。
一方、いちごオフィスリート投資法人、ジャパンエクセレント投資法人、NTT都市開発リート投資法人、大和証券オフィス投資法人等のオフィス系銘柄を中心に下落した。いちごオフィスリート投資法人は、スターアジアグループより投資主提案を受け、3月に大きく上昇したが、筆頭投資主であるいちごグループが議案の一部に反対を表明し、投資口を買い増したことから、結果的に3月の上昇分を打ち消す形となった。
個別銘柄の動きでは、4月は公募増資の発表が行われなかった。月間ベースで公募増資の発表がなかったのは、2022年4月以来1年ぶりとなる。背景に米銀行破綻に端を発した欧米の金融システム不安から3月の投資口市況が不安定であったことが挙げられる。
REITの不動産売買状況を見ると、住宅の取得が活発化している。コロナ収束で都心回帰の流れから都心の住宅の需給が引き締まっていることや、他の用途に比べて1物件当たりの金額が小さいため増資を伴わず手元資金で取得しやすいこと、コロナ禍で収益安定性が見直されたこと等を理由として、住宅特化型銘柄のみならず、複合・総合型銘柄も住宅の投資比率を高める傾向にある。
また住宅特化型銘柄の中には、学生寮や社宅、ソーシャルアパートメント、高齢者住宅等の、賃貸住宅とはマーケット環境や収益特性の異なる運営型住宅を一程度組み入れ、ポートフォリオの安定化を図る動きも見られる。
コロナ5類移行に伴い、国内レジャー回復や入国制限緩和により、ホテルの売上が回復し、ホテル銘柄の業績回復が鮮明となってきた。インヴィンシブル投資法人は、国内に保有するホテルの変動賃料やケイマン島のホテルの運営委託収益の増加により、2月公表の予想値より78.4％増益となる修正を発表した。同様に他のホテル銘柄も業績予想を上昇修正する可能性が高まる。
＜市況データ＞
|
|
2023年4月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,873.45 |
+87.68 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,420.34 |
+215.61 |
|
時価総額合計 |
15兆7,366億円 |
+7,586億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.07% |
-0.16 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2021年5月～2023年4月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2023年4月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 570,000 | 3.45% | 4.04% | 969,565 | 6.16% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 539,000 | 2.08% | 4.28% | 765,601 | 4.87% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 99,500 | 2.90% | 4.52% | 695,415 | 4.42% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 175,800 | 4.64% | 4.30% | 485,208 | 3.08% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 353,500 | 1.29% | 4.30% | 352,502 | 2.24% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 131,100 | -2.82% | 4.75% | 183,754 | 1.17% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 181,600 | 0.33% | 3.74% | 177,532 | 1.13% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 105,300 | 0.77% | 5.77% | 107,704 | 0.68% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 151,000 | 5.59% | 4.18% | 467,887 | 2.97% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 71,600 | 4.53% | 4.45% | 254,896 | 1.62% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 58,700 | 5.39% | 4.09% | 357,885 | 2.27% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 491,500 | 3.47% | 4.37% | 265,902 | 1.69% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 159,300 | 4.46% | 3.94% | 177,418 | 1.13% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 323,000 | 9.68% | 3.19% | 301,682 | 1.92% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 163,400 | 0.86% | 4.41% | 130,066 | 0.83% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 300,500 | -1.96% | 4.83% | 254,953 | 1.62% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 88,100 | -8.99% | 6.86% | 133,328 | 0.85% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 591,000 | -2.48% | 4.64% | 282,650 | 1.80% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 145,800 | 5.12% | 4.00% | 101,360 | 0.64% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 230,500 | 1.19% | 4.41% | 65,111 | 0.41% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 289,500 | 6.63% | 3.87% | 671,640 | 4.27% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 76,800 | 2.26% | 2.61% | 343,066 | 2.18% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 115,700 | 6.24% | 3.80% | 261,585 | 1.66% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 116,400 | -2.92% | 4.81% | 155,696 | 0.99% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 661,000 | 10.72% | 3.18% | 332,795 | 2.11% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 153,700 | 4.13% | 3.98% | 294,540 | 1.87% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 155,800 | 8.04% | 4.01% | 329,286 | 2.09% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 353,000 | 11.53% | 3.27% | 488,905 | 3.11% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 213,400 | 4.20% | 3.88% | 228,430 | 1.45% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 396,000 | 4.76% | 4.71% | 321,775 | 2.04% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 155,500 | 8.67% | 3.47% | 732,738 | 4.66% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 340,500 | 7.92% | 3.31% | 250,942 | 1.59% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 309,500 | 10.42% | 3.20% | 850,970 | 5.41% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 708,000 | 2.61% | 2.36% | 180,935 | 1.15% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 240,500 | 4.25% | 5.37% | 64,567 | 0.41% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 155,900 | 7.59% | 4.30% | 331,124 | 2.10% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 156,700 | 4.75% | 4.44% | 225,648 | 1.43% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 319,000 | -0.31% | 5.10% | 143,528 | 0.91% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 129,800 | -2.33% | 5.50% | 46,923 | 0.30% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 77,100 | 7.23% | 4.63% | 337,812 | 2.15% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 244,700 | 4.17% | 5.10% | 147,353 | 0.94% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 163,500 | -0.24% | 3.98% | 58,778 | 0.37% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 115,900 | 3.76% | 4.60% | 97,208 | 0.62% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 159,100 | 7.14% | 4.24% | 750,188 | 4.77% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 106,400 | 2.70% | 3.30% | 27,129 | 0.17% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 161,600 | 5.14% | 3.80% | 288,456 | 1.83% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 55,700 | 1.64% | 5.50% | 107,038 | 0.68% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 128,700 | 1.42% | 5.60% | 30,531 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 511,000 | 9.89% | 3.43% | 294,336 | 1.87% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 66,000 | 3.29% | 4.19% | 15,533 | 0.10% |
| 3476 | 投資法人みらい | 45,400 | 0.78% | 5.34% | 80,423 | 0.51% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 417,500 | 6.91% | 3.75% | 210,205 | 1.34% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 187,300 | 10.83% | 3.96% | 117,006 | 0.74% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 108,900 | -1.27% | 5.59% | 27,187 | 0.17% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 91,500 | 2.12% | 5.71% | 63,257 | 0.40% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 137,900 | 4.31% | 4.08% | 93,000 | 0.59% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 112,200 | 3.31% | 5.49% | 39,491 | 0.25% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 83,800 | 1.58% | 5.28% | 39,143 | 0.25% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 135,200 | 4.00% | 3.99% | 98,358 | 0.63% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 118,500 | 1.02% | 5.62% | 28,736 | 0.18% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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