J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2019年3月

１．REIT全体市況

3月末の東証REIT指数（配当なし）は、1,907.36ポイントと前月比+3.1%の上昇。REIT全体の時価総額は14兆1.942億円となり、初めて14兆円を達成した。
月初は長期金利が1ヶ月ぶりにプラス圏に入ったことから、東証REIT指数はやや調整する場面もあったが、中旬に長期金利が再び低下すると、8営業日連続の上昇。また米国が2019年の利上げを見送るとの発表を受け、長期金利が更に低下したことから、月末に掛けて東証REIT指数は一段の上昇となり、27日終値は1,932.83ポイントと2016年5月以来2年10ヶ月ぶりの高値を付けた。これを受けてREIT全体の平均分配金利回りは3.84%と2017年5月以来の水準に低下した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、外国人は引き続き買越し、更に投資信託が6ヶ月ぶりに買越しに転じた。これら主要な投資家層の旺盛な投資姿勢が、東証REIT指数の上昇に繋がったと見られる。
長期金利の低下が下支えする形で上昇したが、短期的な過熱感に対する下落リスクも高まっている。

個別銘柄では、全63銘柄うち57銘柄が上昇。なかでも伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が+10.50%、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が+9.40%、積水ハウス・リート投資法人が+9.13％、東急リアル・エステート投資法人が+8.27%と高い上昇率を示した。物件取得や売却によって増配を発表した銘柄や、既に高値圏にあるオフィスビル系銘柄に比べて出遅れ感のある総合型銘柄の上昇率が高い。
12日に上場したサンケイリアルエステート投資法人は、初値はIPO発行価格を割り込んだが、その後はREIT全体の上昇の流れを受け、月末は102,900円に上昇した。

個別銘柄の運用動向では、3月は3ヶ月ぶりに公募増資の発表がない月となった。1月から2月に掛けて7銘柄が公募増資を発表し、外部成長の動きが続いたが、3月に入り漸く一段落した。
増資の発表がなかったため、大規模な物件取得の発表もなかったが、物件入替えが相次いで発表された。
フロンティア不動産投資法人が、広島市郊外に1990年開業した商業施設「三井ショッピングパークアルパーク（東棟）」を売却する。競合施設の進出に伴い売上げがピーク時から27%低下し、スポンサーである三井不動産とのマスターリース契約の解消リスクも潜在することから、売却損9億円が発生するが、早期に売却し将来的なリスクの増大を回避した。一方、三井不動産から都市型の商業施設3物件を取得し、ポートフォリオを拡大する。
東急リアル・エステート投資法人は、スポンサーである東急電鉄と物件を入替え、渋谷駅近くに1992年開業した商業施設「カレイド渋谷宮益坂」を売却する。圧縮記帳を活用した物件交換取引とすることで、カレイド渋谷宮益坂から生じる一時的な売却益よりも、取得する物件の含み益の拡大によって、利益を将来に先延ばす試み。

決算動向では、好調な賃貸市況を背景に増配基調が続くなか、いちごホテルリート投資法人は、京都や大阪のホテルの供給過剰に伴う保有物件の売上げ減少を想定し、業績予想を下方修正した。ポートフォリオが500億円程度と小規模である点や、変動賃料比率が43%と高いことから、一部の物件の売上げの影響を受けやすく、収益変動の高いポートフォリオ構成のマイナス面が表れた形となった。

＜市況データ＞

	2019年3月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,907.36	+57.33
東証REIT指数（配当込み）	3,851.10	+123.10
時価総額合計	14兆1,942億円	+5,289億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	3.89%	-0.11

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2017年4月～2019年3月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2019年3月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	価格騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	750,000	3.45%	2.81%	1,059,000	7.46%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	653,000	1.24%	2.94%	904,542	6.37%
8953	日本リテールファンド投資法人	222,700	-0.76%	3.98%	583,032	4.11%
8954	オリックス不動産投資法人	190,100	4.11%	3.61%	524,676	3.70%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	456,000	4.35%	3.23%	420,888	2.97%
8956	プレミア投資法人	139,600	5.20%	4.00%	183,853	1.30%
8957	東急リアル・エステート投資法人	179,300	8.27%	3.25%	175,284	1.23%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	133,100	5.30%	3.24%	117,885	0.83%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	174,900	1.33%	3.97%	534,335	3.76%
8961	森トラスト総合リート投資法人	172,200	1.18%	4.24%	227,304	1.60%
8963	インヴィンシブル投資法人	54,200	6.90%	6.01%	307,143	2.16%
8964	フロンティア不動産投資法人	464,500	0.98%	4.52%	230,392	1.62%
8966	平和不動産リート投資法人	129,100	4.79%	3.72%	131,017	0.92%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	234,900	5.24%	4.01%	212,602	1.50%
8968	福岡リート投資法人	170,300	0.59%	4.17%	135,559	0.96%
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	769,000	3.50%	3.45%	329,524	2.32%
8975	いちごオフィスリート投資法人	106,200	3.11%	4.03%	162,729	1.15%
8976	大和証券オフィス投資法人	788,000	6.06%	3.13%	387,599	2.73%
8977	阪急阪神リート投資法人	148,800	2.83%	4.21%	103,446	0.73%
8979	スターツプロシード投資法人	182,900	7.27%	4.87%	46,965	0.33%
8984	大和ハウスリート投資法人	245,700	-1.09%	4.29%	509,828	3.59%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	89,300	3.96%	4.13%	398,488	2.81%
8986	日本賃貸住宅投資法人	88,200	0.34%	4.42%	144,653	1.02%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	160,900	4.55%	3.50%	210,087	1.48%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	562,000	1.44%	3.33%	272,301	1.92%
3227	MCUBS MidCity投資法人	101,800	3.88%	4.48%	167,270	1.18%
3234	森ヒルズリート投資法人	148,800	4.71%	3.82%	278,994	1.97%
3249	産業ファンド投資法人	123,700	4.39%	4.74%	210,144	1.48%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	308,500	-0.48%	3.48%	416,475	2.93%
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	183,700	1.27%	4.27%	166,700	1.17%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	460,000	-0.97%	4.30%	354,763	2.50%
3281	ＧＬＰ投資法人	118,700	2.06%	4.35%	455,027	3.21%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	303,500	5.46%	3.34%	194,493	1.37%
3283	日本プロロジスリート投資法人	235,800	-0.42%	3.75%	515,447	3.63%
3287	星野リゾート・リート投資法人	555,000	4.32%	4.66%	123,133	0.87%
3290	Oneリート投資法人	283,300	3.43%	4.69%	67,966	0.48%
3292	イオンリート投資法人	130,600	1.48%	4.59%	232,122	1.64%
3295	ヒューリックリート投資法人	188,800	6.73%	3.55%	236,189	1.66%
3296	日本リート投資法人	427,000	3.52%	4.25%	192,120	1.35%
3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	17,580	9.40%	4.60%	151,950	1.07%
3308	日本ヘルスケア投資法人	175,100	2.70%	4.83%	13,068	0.09%
3451	トーセイ・リート投資法人	118,500	5.05%	6.14%	33,537	0.24%
3309	積水ハウス・リート投資法人	83,700	9.13%	3.72%	314,887	2.22%
3453	ケネディクス商業リート投資法人	270,300	5.67%	4.74%	137,231	0.97%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	112,600	1.08%	6.09%	35,019	0.25%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	98,500	2.93%	6.49%	49,654	0.35%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	163,200	6.95%	3.92%	742,119	5.23%
3463	いちごホテルリート投資法人	132,800	-0.52%	4.76%	33,861	0.24%
3466	ラサールロジポート投資法人	109,500	3.60%	4.64%	120,450	0.85%
3468	スターアジア不動産投資法人	109,300	3.80%	5.74%	59,112	0.42%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	110,600	3.08%	6.20%	14,637	0.10%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	354,500	7.59%	3.64%	134,356	0.95%
3472	大江戸温泉リート投資法人	86,100	3.61%	5.53%	20,263	0.14%
3473	さくら総合リート投資法人	86,500	1.88%	5.85%	28,805	0.20%
3476	投資法人みらい	201,500	6.11%	5.66%	79,675	0.56%
3478	森トラスト・ホテルリート投資法人	137,400	1.10%	4.35%	68,700	0.48%
3481	三菱地所物流リート投資法人	262,100	6.37%	4.15%	64,428	0.45%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	111,700	4.98%	5.26%	25,819	0.18%
3488	ザイマックス・リート投資法人	122,600	7.17%	4.79%	27,389	0.19%
3492	タカラレーベン不動産投資法人	92,600	2.89%	6.52%	31,993	0.23%
3493	伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人	100,000	10.50%	4.61%	35,714	0.25%
2971	エスコンジャパンリート投資法人	101,700	2.31%	6.18%	24,103	0.17%
2972	サンケイリアルエステート投資法人	102,900	-	3.48%	23,486	0.17%

予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

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