１．REIT全体市況
8月末の東証REIT指数（配当なし）は前月比+3.16%の上昇。
前月の上昇基調を引き継ぎ、12日には1年11ヶ月ぶりに1,900ポイント台を回復。更に27日は1,941.95ポイントと2022年12月以来2年8ヶ月ぶり高値を付けた。月末は8月期決算銘柄の分配金権利落ちの影響から2日連続下落となったが、1,917.89ポイントで取引を終えた。
月間ベースでは4月以降5ヶ月連続の上昇となり、2023年以降続いた長期低迷を漸く脱却したと言えよう。背景には、REITが投資主の価値向上を掲げ資本効率性を重視した運用へ切り替え、物件売却によって売却益を分配、また自己投資口の取得を実施していること、好調なオフィス市況を背景に内部成長に伴う増配が期待できること、更には米国の関税政策によるインフレ懸念が後退し、米国の利下げ観測が強まっていることが、REIT市況回復の要因と考えられる。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、8月は、国内の金融機関や投資信託が売越しに転じる一方、外国人投資家が4月以来4ヶ月ぶりに買越しに転じ、REIT相場を支える形となった。
個別銘柄では、霞ヶ関ホテルリート投資法人が、13日上場した。好調なREIT市況を背景に、上場初値はIPO発行価格を3.8%上回る好調な出だしとなった。
既存銘柄では、57銘柄うち、53銘柄が上昇、3銘柄が下落、1銘柄が変更なし。
サムティ・レジデンシャル投資法人が前月比+13.46%の大幅上昇、また三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が+8.09%、いちごホテルリート投資法人が+7.35%と、いずれも売却益計上に伴う大幅増配修正が上昇要因となった。
一方、前月より下落となった3銘柄は、オリックス不動産投資法人（OJR）、ラサールロジポート投資法人（LLR）、インヴィンシブル投資法人（INV）。OJRとLLRは8月期決算による権利落ちの影響、INVはホテル342億円取得に伴い有利子負債比率が上昇する点や業績予想が市場想定を下回ったこと等が要因と考えられよう。
8月は公募増資の発表がなかった。REIT全体のNAV倍率は0.9倍を上回る水準まで回復しているが、不動産価格が高値で適正な利回りで取得することが難しい環境下では、物件入替えに注力し売却益を享受しながらポートフォリオの質向上を図る。
好調なオフィス市況がREITの内部成長を促進している。6月期決算発表にて、日本ビルファンド投資法人は賃貸収入の年率2%以上の成長を目指すことを公表。日本プライムリアルティ投資法人もオフィスの賃料の年率2％以上の増加で、金利コストの増加を上回る成長を目指す。マーケット賃料の上昇によりレントギャップが拡大傾向にあるため、更なる増額改定が期待できよう。
スポンサーが関与した物件入替えの動きも進んでいる。日本都市ファンド投資法人（JMF）は、スポンサーであるKKRが買収した富士ソフトグループが保有するオフィスビル及び底地計14物件を取得する（取得額計686億円）。過去には、同じくKKRがスポンサーである産業ファンド投資法人が、KKRが買収したロジスティードが全国に保有する物流施設及び底地28物件を取得した事例や、インヴィンシブル投資法人が、スポンサーであるフォートレスが買収したホテルオペレーターの保有するホテルを一括取得した事例もある。スポンサーの投資ファンドとしての手腕を活用したREITの外部成長は、国内企業のスポンサーを持つREITとは外部成長の手法が異なる。スケールメリットを活かした運用が出来る一方、投資ファンドのビジネスモデルの受け皿となることで、利益相反リスクの視点も併せ持ちたい。
＜市況データ＞
|
|
2025年8月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,917.89 |
+58.70 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
5,058.84 |
+190.80 |
|
時価総額合計 |
16兆5,760億円 |
+5,443億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.63% |
-0.11 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2023年9月～2025年8月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2025年8月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 142,200 | 2.52% | 3.42% | 1,230,030 | 7.42% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 127,900 | 4.07% | 3.95% | 909,922 | 5.49% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 111,900 | 1.63% | 5.16% | 804,875 | 4.86% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 98,000 | -0.91% | 4.71% | 540,960 | 3.26% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 103,400 | 4.13% | 3.95% | 407,733 | 2.46% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 136,000 | 4.45% | 4.62% | 199,680 | 1.20% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 201,000 | 2.08% | 3.98% | 193,236 | 1.17% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 147,700 | 3.43% | 5.09% | 147,495 | 0.89% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 177,200 | 6.88% | 4.68% | 542,693 | 3.27% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 74,800 | 1.77% | 4.70% | 266,288 | 1.61% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 66,800 | -0.60% | 6.02% | 510,783 | 3.08% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 87,500 | 1.63% | 5.03% | 236,688 | 1.43% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 150,600 | 6.36% | 5.27% | 188,481 | 1.14% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 98,000 | 4.48% | 4.39% | 269,124 | 1.62% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 184,500 | 2.05% | 4.39% | 160,297 | 0.97% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 169,200 | 4.12% | 4.89% | 683,432 | 4.12% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 96,300 | 0.52% | 4.20% | 149,740 | 0.90% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 365,500 | 4.13% | 3.83% | 344,723 | 2.08% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 171,300 | 7.20% | 3.79% | 119,088 | 0.72% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 198,500 | 5.47% | 4.66% | 54,074 | 0.33% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 126,900 | 0.28% | 5.14% | 582,532 | 3.51% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 86,500 | 4.34% | 5.58% | 440,891 | 2.66% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 107,600 | 5.08% | 4.71% | 258,981 | 1.56% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 146,300 | 4.50% | 4.10% | 188,798 | 1.14% |
| 3226 | 三井不動産アコモデーションファンド投資法人 | 123,400 | 4.22% | 3.68% | 310,642 | 1.87% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 142,300 | 4.17% | 4.36% | 268,411 | 1.62% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 129,600 | 4.77% | 5.37% | 328,694 | 1.98% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 163,000 | 4.42% | 3.87% | 464,925 | 2.80% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 135,400 | 4.72% | 4.43% | 321,753 | 1.94% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 137,400 | 3.78% | 4.86% | 659,208 | 3.98% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 312,000 | 5.05% | 3.76% | 243,467 | 1.47% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 85,500 | 4.65% | 4.45% | 717,269 | 4.33% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 278,900 | 6.29% | 4.37% | 163,389 | 0.99% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 90,000 | 0.63% | 5.36% | 72,486 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 131,500 | 2.02% | 5.17% | 276,488 | 1.67% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 165,900 | 0.55% | 4.82% | 238,896 | 1.44% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 98,300 | 3.91% | 4.75% | 173,832 | 1.05% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 147,100 | 3.16% | 5.08% | 55,377 | 0.33% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 80,800 | 2.93% | 4.88% | 351,919 | 2.12% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 119,800 | 3.81% | 5.24% | 43,068 | 0.26% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 112,100 | 13.46% | 6.22% | 95,591 | 0.58% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 161,000 | 1.00% | 4.43% | 748,065 | 4.51% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 141,600 | 7.35% | 5.35% | 46,372 | 0.28% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 142,600 | -0.90% | 5.12% | 258,194 | 1.56% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 61,100 | 4.09% | 5.38% | 164,176 | 0.99% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 115,400 | 4.81% | 5.36% | 32,484 | 0.20% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 109,600 | 8.09% | 5.84% | 352,879 | 2.13% |
| 3472 | 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人 | 80,100 | 4.98% | 5.40% | 24,913 | 0.15% |
| 3476 | 投資法人みらい | 47,900 | 4.13% | 5.16% | 91,366 | 0.55% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 121,800 | 1.16% | 4.55% | 183,973 | 1.11% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 155,600 | 4.01% | 4.92% | 96,254 | 0.58% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 119,200 | 2.05% | 5.29% | 29,758 | 0.18% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 94,400 | 0.00% | 5.72% | 85,981 | 0.52% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 127,000 | 2.17% | 5.53% | 45,805 | 0.28% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 95,800 | 0.21% | 4.78% | 44,748 | 0.27% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 120,300 | 2.38% | 4.73% | 87,518 | 0.53% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 113,100 | 2.63% | 5.85% | 35,839 | 0.22% |
| 401A | 霞ヶ関ホテルリート投資法人 | 110,700 | - | 5.25% | 31,804 | 0.19% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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