１．REIT全体市況
9月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+0.11%上昇。米国の利上げ観測を背景に株式相場が下落するなか、東証REIT指数も日銀の金融政策検証を意識した長期金利の上昇を背景に下落基調となった。21日は日銀の長期金利0%誘導目標や米国の利上げ見送りから株式相場が大幅反発するも、東証REIT指数は続落し、3ヶ月ぶりに一時1,800ポイントを割り込んだ。しかし月末は、長期金利の低下を受け大きく反発し、僅かながら前月を上回って終了した。
9月における日銀の買入れ額は計48億円と前月の60億円より減少。対照的に、9月のETFの買入れ額は、7月発表された買入れ枠拡大を受け、8,063億円と前月の倍以上の規模となった。
中期的に見ると、東証REIT指数は、6月のブレグジット後株式相場に比べていち早く回復したものの、7月29日の場中1,891.36ポイントを天井とし、8月以降下落に転じた。日銀の買入れ額が増えないことに加え、21日に長期金利の誘導目標を公表したことによって、REITの分配金利回りとの利回り差が縮小するとの見方から、東証REIT指数は徐々に下値を切り下げる展開となっている。金融政策の限界や副作用に対する懸念も強まり、当面は着地点を探る動きが想定されよう。
個別銘柄の投資口価格では、8月2日上場した三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が前月比+14.5%、8月31日に上場した大江戸温泉リート投資法人が+8.3％の上昇と、月末の東証REIT指数組み入れを見越した動きとなった。
一方、インヴィンシブル投資法人が前月比-15.2%、MCUBS MidCity投資法人が-10%、ジャパン・ホテル・リート投資法人が-9.7%の下落となった。8月に大幅下落したいちごホテルリート投資法人は漸く下げ止まったが、インヴィンシブル投資法人やジャパン・ホテル・リート投資法人等のホテル系銘柄も、2016年上半期の上昇の反動から下落幅が大きい。
個別銘柄の運用動向では、アドバンス・レジデンス投資法人（ADR）とヒューリックリート投資法人（HLI）が公募増資を発表した。HLIが物件取得資金に充当し資産規模の拡大を目的とする一方、ADRは借入金の返済を優先し、有利子負債比率が53.2％から49.7％に低下、合併後初めて50%を下回る水準となる。このように銘柄によって財務戦略の方向性に違いが生じている。有利子負債を低下させる背景には、取得余力を確保し機動性を高める意図もあろうが、投資口市況の不透明感や不動産価格の高騰による将来的なリスクを織り込み、慎重な姿勢を強める意図も考えられる。
物件取得の動きでは、不動産価格の高騰によりキャップレートが低下するなか、地方都市へ拡大する傾向が出ている。ジャパンリアルエステイト投資法人は金沢のオフィスビル（27.8億円）、日本賃貸住宅投資法人が札幌の大型のレジデンス（45.3億円）の取得を発表した。また取得契約と引き渡しの期間が一ヶ月以上のフォワードコミットメントによる取得事例も増加しており、取得環境が厳しいなかで取得手法の多様化も図られている。
＜市況データ＞
|
|
2016年9月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,825.53 |
+1.99 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,336.34 |
+10.74 |
|
時価総額合計 |
11兆7,674億円 |
+4,263億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.55% |
+0.00 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2014年10月～2016年9月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2016年9月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 641,000 | 1.26% | 2.70% | 905,092 | 7.69% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 605,000 | -0.49% | 2.75% | 792,133 | 6.73% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 250,100 | 7.66% | 3.40% | 638,305 | 5.42% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 177,800 | -1.71% | 3.32% | 448,878 | 3.81% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 457,000 | -0.11% | 3.06% | 398,961 | 3.39% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 134,100 | -4.42% | 3.65% | 176,609 | 1.50% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 135,900 | -4.16% | 3.87% | 132,856 | 1.13% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 386,500 | -1.90% | 3.71% | 74,904 | 0.64% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 184,500 | 0.11% | 3.32% | 544,833 | 4.63% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 177,500 | -2.90% | 4.01% | 234,300 | 1.99% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 56,400 | -15.19% | 5.66% | 207,316 | 1.76% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 505,000 | -0.20% | 3.76% | 250,480 | 2.13% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 83,300 | -2.69% | 4.45% | 84,537 | 0.72% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 229,000 | -2.92% | 3.55% | 201,520 | 1.71% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 189,700 | 1.93% | 3.48% | 141,706 | 1.20% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 623,000 | -0.16% | 3.51% | 252,243 | 2.14% |
| 8973 | 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 | 115,600 | -3.34% | 3.69% | 117,694 | 1.00% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 74,300 | -3.63% | 5.10% | 113,849 | 0.97% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 621,000 | 0.32% | 3.40% | 309,177 | 2.63% |
| 8977 | 阪急リート投資法人 | 137,300 | -3.04% | 3.82% | 82,037 | 0.70% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 166,900 | -1.13% | 4.93% | 29,003 | 0.25% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 297,700 | 2.02% | 3.14% | 452,290 | 3.84% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 80,300 | -9.67% | 4.18% | 302,081 | 2.57% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 84,900 | 3.41% | 4.00% | 139,241 | 1.18% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 145,900 | 4.66% | 3.56% | 190,502 | 1.62% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 474,000 | 7.00% | 3.32% | 229,663 | 1.95% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 313,500 | -10.04% | 4.63% | 83,399 | 0.71% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 151,600 | -3.13% | 3.43% | 265,397 | 2.26% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 514,000 | -0.39% | 3.74% | 181,218 | 1.54% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 286,500 | 3.80% | 3.43% | 386,059 | 3.28% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル投資法人 | 288,100 | 1.02% | 4.46% | 100,573 | 0.85% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 537,000 | 1.70% | 3.28% | 322,014 | 2.74% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 134,600 | 4.83% | 3.62% | 384,024 | 3.26% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 249,100 | 4.58% | 3.62% | 127,914 | 1.09% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 256,000 | 3.10% | 3.23% | 471,539 | 4.01% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 1,272,000 | 3.16% | 3.53% | 103,995 | 0.88% |
| 3290 | ＳＩＡ不動産投資法人 | 381,000 | -4.27% | 5.75% | 35,814 | 0.30% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 131,800 | 2.41% | 4.32% | 172,588 | 1.47% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 180,600 | -0.99% | 3.53% | 172,834 | 1.47% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 259,600 | 1.25% | 5.71% | 101,701 | 0.86% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 88,900 | -4.72% | 5.85% | 72,502 | 0.62% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 178,000 | 0.00% | 4.56% | 13,284 | 0.11% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 111,900 | -0.53% | 5.77% | 18,016 | 0.15% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 155,400 | 6.51% | 3.33% | 138,928 | 1.18% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 240,200 | -7.12% | 4.90% | 101,472 | 0.86% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 108,200 | 1.12% | 4.32% | 13,038 | 0.11% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 82,000 | 0.37% | 6.37% | 23,206 | 0.20% |
| 3460 | ジャパン・シニアリビング投資法人 | 146,200 | -1.75% | 4.80% | 12,390 | 0.11% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 169,000 | -1.00% | 3.44% | 706,949 | 6.01% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 136,600 | 4.27% | 4.21% | 35,186 | 0.30% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 107,500 | 2.58% | 4.73% | 118,250 | 1.00% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 87,400 | -1.13% | 6.60% | 30,127 | 0.26% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 83,500 | -8.44% | 4.60% | 7,596 | 0.06% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 333,000 | 14.47% | 3.00% | 74,592 | 0.63% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 90,500 | 8.25% | 3.56% | 15,946 | 0.14% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 80,000 | - | 3.98% | 26,640 | 0.23% |
※8982 トップリート投資法人 2016/9/28上場廃止→ 2016/10/1 3462 野村不動産マスターファンド投資法人と合併
※3263 大和ハウスリート投資法人 2016/9/26上場廃止→ 2016/10/1 8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人と合併、大和ハウスリート投資法人に商号変更
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※GLP投資法人（3281）、日本プロロジスリート投資法人（3283）、日本ヘルスケア投資法人（3308）、サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）、ケネディクス商業リート投資法人（3453）、野村不動産マスターファンド投資法人（3462）、ラサールロジポート投資法人（3466）、マリモ地方創生リート投資法人（3470）、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
| 1 | ヘルスケア＆メディカル | +2.50% |
|---|---|---|
| 2 | マリモ | +2.19% |
| 3 | インヴィンシブル | +2.13% |
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