１．REIT全体市況
12月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-2.09%の下落。日銀の金融緩和修正観測や国内政治に対する不透明感から、株式相場とともに下落基調となった。中旬に日銀が金融緩和を維持するとの発表を受け、株式相場が上昇した場面でも、東証REIT指数は一段の下落となり、25日は1,768.39ポイントと3月以来9ヶ月ぶり安値を付けた。但し、月末は米国及び国内株式相場の上昇を背景に、4日連続の上昇となり、29日は1,806.96ポイントと2週間ぶりに1,800ポイントを回復して2023年の取引を終了した。
中期的に見ると、9月後半以降3ヶ月間続いていた1,800～1,850ポイントのレンジを一段下回り、12月後半は下値を1,760ポイントに切り下げる展開となった。日銀が2024年にも政策変更を行うとの思惑が東証REIT指数の上値を抑える要因と考えられる。
一方、東証REIT指数の下落に伴い、REIT全体の平均分配金利回りは一時4.41%と2020年7月以来の高水準となっている。インカムゲイン投資として長期視点で見れば投資妙味が増していると言えよう。
個別銘柄の投資口価格は、全58銘柄うち、10銘柄が上昇、48銘柄が下落。
スポンサー交代を発表した大江戸温泉リート投資法人が前月比+13.3%の大幅上昇。一方、12月期決算の権利落ちの影響からジャパンエクセレント投資法人が前月比-11.13%、オフィスのテナント退去による収益低下リスクを懸念し積水ハウス・リート投資法人が-8.97%、ホテルの収益増加が想定より遅れる見通しから星野リゾート・リート投資法人が-6.45%と下落率が大きかった。
12月は公募増資の発表がなかった。公募増資の発表が行われなかったのは、4月以来8ヶ月ぶりとなる。投資口市況が低迷したため、大半の銘柄がNAV倍率1倍を割り込んでいることから、公募増資が出来ず、REITの外部成長にブレーキが掛かっている。
個別銘柄の運用動向では、大江戸温泉リート投資法人の実質的なスポンサーが、ローン・スター・グループからアパグループへ交代した。全国に750物件超のホテルを有し海外へも展開する国内大手ホテルチェーンがREIT事業に参入する。ホテルの運営会社にとっては、REITの仕組みを活用して、新たな資金調達手法の確保、資産のオフバランス（保有と運営を分離）、事業の透明性を高めること等によって経営を強化し更なる成長に繋がれば、ホテル業界及びREITの成長の相乗効果が期待できると考えられる。
積水ハウス・リート投資法人が、オフィスと住宅を中心とした総合型REITから、住宅を中心とした総合型REITへ転換する。ポートフォリオの13%を占める旗艦物件である「ガーデンシティ品川御殿山」の主要テナントが2024年7月に退去し、稼働率が49.8％に低下する予定。大規模オフィスの需給が悪化している現状から、稼働の回復には時間が掛かる見込みであることや、収益低下による業績への影響、鑑定価格の下落により含み損となることを懸念し、売却する方針を示した。このような背景から、スポンサーである積水ハウスの主要な事業対象である「住宅」を中心としたポートフォリオへ投資方針を変更することを決定した。ポートフォリオ構成割合は、2023/10末時点の「住宅49%、オフィス48%」から、中期的には「住宅65%程度、オフィス30%程度」とすることを目標に掲げる。
＜市況データ＞
|
|
2023年12月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,806.96 |
-38.49 |
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東証REIT指数（配当込み） |
4,382.85 |
-72.61 |
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時価総額合計 |
15兆4,117億円 |
-3,310億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.31% |
+0.12 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2022年1月～2023年12月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2023年12月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 611,000 | -1.61% | 3.76% | 1,039,306 | 6.74% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 584,000 | 1.57% | 3.94% | 830,953 | 5.39% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 101,900 | 3.45% | 4.44% | 712,188 | 4.62% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 166,500 | -4.53% | 4.46% | 459,540 | 2.98% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 350,000 | -5.66% | 4.34% | 349,012 | 2.26% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 124,700 | -2.20% | 4.31% | 184,810 | 1.20% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 170,400 | -5.54% | 4.40% | 166,583 | 1.08% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 109,500 | -4.62% | 4.89% | 111,999 | 0.73% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 144,100 | -0.62% | 4.72% | 446,507 | 2.90% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 72,500 | -1.63% | 4.63% | 258,100 | 1.67% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 61,000 | 1.67% | 5.51% | 410,964 | 2.67% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 433,000 | -4.52% | 4.88% | 234,253 | 1.52% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 134,600 | -0.59% | 4.75% | 154,781 | 1.00% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 286,000 | -0.87% | 3.62% | 267,124 | 1.73% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 171,300 | 2.94% | 4.29% | 136,355 | 0.88% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 160,800 | -5.13% | 4.73% | 666,178 | 4.32% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 82,500 | -2.71% | 4.94% | 124,853 | 0.81% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 665,000 | -1.77% | 4.12% | 318,042 | 2.06% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 139,000 | -1.63% | 4.22% | 96,633 | 0.63% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 201,200 | -2.00% | 4.62% | 56,834 | 0.37% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 251,700 | -4.59% | 4.49% | 583,944 | 3.79% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 69,200 | -0.29% | 3.83% | 320,881 | 2.08% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 104,300 | -4.57% | 4.41% | 251,039 | 1.63% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 125,400 | -11.13% | 4.43% | 167,735 | 1.09% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 604,000 | -0.66% | 3.60% | 304,097 | 1.97% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 140,200 | -0.28% | 4.37% | 268,669 | 1.74% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 139,600 | 1.16% | 4.65% | 295,047 | 1.91% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 316,000 | -2.77% | 3.72% | 452,828 | 2.94% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 388,500 | -4.43% | 4.79% | 313,693 | 2.04% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 140,500 | 0.57% | 3.89% | 692,009 | 4.49% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 317,000 | -0.31% | 3.57% | 240,236 | 1.56% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 271,400 | -3.21% | 3.73% | 770,477 | 5.00% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 566,000 | -6.45% | 3.07% | 144,646 | 0.94% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 265,200 | -0.26% | 4.90% | 71,198 | 0.46% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 141,400 | -1.67% | 4.73% | 300,327 | 1.95% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 149,200 | -3.80% | 4.66% | 214,848 | 1.39% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 336,000 | -4.00% | 5.13% | 151,176 | 0.98% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 135,700 | 0.89% | 5.32% | 49,477 | 0.32% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 77,100 | -8.97% | 4.63% | 337,812 | 2.19% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 139,800 | -2.37% | 4.60% | 50,258 | 0.33% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 109,700 | -2.49% | 4.85% | 92,008 | 0.60% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 165,000 | -2.83% | 4.03% | 778,008 | 5.05% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 111,400 | 3.92% | 4.46% | 36,482 | 0.24% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 152,000 | -3.55% | 4.81% | 283,936 | 1.84% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 57,600 | -0.17% | 5.27% | 136,627 | 0.89% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 121,900 | -4.77% | 5.40% | 28,918 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 457,500 | -2.03% | 3.92% | 278,160 | 1.80% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 70,700 | 13.30% | 4.25% | 16,639 | 0.11% |
| 3476 | 投資法人みらい | 43,450 | -1.70% | 5.37% | 82,878 | 0.54% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 374,500 | -2.22% | 4.28% | 188,555 | 1.22% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 155,300 | -5.48% | 4.77% | 97,482 | 0.63% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 118,600 | 0.59% | 5.23% | 29,608 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 100,800 | -0.69% | 5.30% | 69,687 | 0.45% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 126,800 | -1.48% | 4.46% | 85,514 | 0.55% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 116,500 | -1.60% | 5.34% | 41,004 | 0.27% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 92,000 | -0.76% | 4.53% | 42,973 | 0.28% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 120,100 | -0.83% | 4.54% | 87,373 | 0.57% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 125,600 | -1.41% | 5.24% | 30,458 | 0.20% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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