――稼働率の状況や保有物件の賃料動向、収益性向上の取組みといった内部成長はいかがでしょうか。

2019年2月のポートフォリオ稼働率は期中平均で98.8%と、上場来最高を更新しました。
好立地、好スペック物件への需要集中傾向に、物流適地の大規模・高機能な物流施設に重点投資する本投資法人の投資戦略が上手くはまっていることもあり、内部成長の勢いは加速しているように感じています。
この勢いに乗りながら、現時点で約6%あるポートフォリオ全体の賃料ギャップの解消を進めて内部成長を図っていく方針です。
物流施設というと賃料が上昇しないというイメージがあるかもしれませんが、本投資法人では旺盛なテナント需要を捉え、契約期日が1年以上先の契約であっても積極的に賃料単価を増額した上で契約更改を行うことができています。
また、テナントと協働して専有部の照明をLEDに切り替えるCAPEXを行い、賃料単価を増額しながら環境配慮への取組みを行ったり、屋上を太陽光発電事業者に賃貸したりといった形で、収益力強化を図っています。

――5月下旬に発表した増資について、狙いと投資家の反応をお聞かせください。

4月の決算説明会で打ち出した「アクティブ運用」の様々な取り組みを実行するにあたり、その一環として公募増資に踏み切りました。
ポートフォリオ戦略として物件入替や優先交渉権放棄による厳選投資を通じた収益性の強化、バリューアッド戦略の底地物件の取得による超過収益の追求が本POの訴求ポイントでしたが、投資家の方々から高評価をいただいたと理解しています。
副次的効果としてFTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Indexへの組入れを期待する声も多く寄せられました。

「アクティブ運用」という物流REITの新たな成長手法を提示したことで、物流セクター全体のモメンタム向上にも一定の貢献ができたのではないかと考えています。

――LTVの水準について、現在の43.6％から上げていく方向で考えているのか、それとも下げていく方向で考えているのか、お聞かせください。

LTVは巡航レンジである40%～45%の範囲内でコントロールしていく方針です。
その枠組みを維持した上で、低稼働物件を保有するSPCへの出資や将来的な底地の再開発といったバリューアッド戦略はデットを中心に資金調達を行う方向で考えています。

――その他、財務戦略で気を配っている点についてお聞かせ下さい。

定跡ですが、有利子負債の固定化、長期化、分散化と、取引金融機関数の拡大、投資法人債発行による調達手段の多様化を着実に進めています。
本投資法人の優良なポートフォリオと物流不動産に対する中長期的なテナント需要を踏まえると、景気下降期であってもNOIが大きく下落することは想定しづらいものの、デットの調達環境が厳しい時期に大型のリファイナンスが集中すると、そのコストがDPUを圧迫する可能性は考えられるので、特に返済タイミングの分散化には気を配っています。

――IRで何か力を入れている点や取組み等があればお聞かせください。

シンプルでわかりやすいメッセージが伝えられるよう、決算説明資料では前半はプレゼンテーション部分と、後半はデータ部分という構成にしています。

また、物流施設の場合、オフィスや住宅等と違って投資家の方々がユーザー目線を持ちにくい面がありますので、最新鋭の物流施設の機能的特徴や荷物の種類、具体的なテナントニーズについて解説する等、投資家の方々が物流施設についてより理解や親近感を深めていけるよう工夫を続けています。

――本日は、大変お忙しい中ご対応いただき、ありがとうございました。