――現状のポートフォリオ構成では東京エリアの物流施設が9割近くを占めていますが、大阪やその他の地域での物件取得についてはどのようにお考えでしょうか。

我々の投資対象としている好立地、好スペックな物流施設のテナントは、消費者向けの物流機能を担っているケースがほとんどですので、人口集積地の近傍が取得対象エリアとなります。

投資方針として東京エリア・大阪エリア80%以上、名古屋エリア、福岡エリアといったその他地域20%以下と定めています。 何故東京エリア、大阪エリアに軸足を置いているかというと、両エリアとも世界有数の人口、経済規模を有しており、国際コンテナ戦略港湾等の物流ハブ機能を擁し、その物流ハブ機能と日本の主要都市とを高速道路網で繋ぐ物流の結節点であることに魅力を感じているためです。
現時点では特に東京エリアを重視したポートフォリオ構成となっていますが、上述の立地エリアとしての魅力、そして今後のテナント需要見通しを考慮すると、将来的にも東京エリア・大阪エリアを中心に物件取得を進めていくことになると思います。

――現状のポートフォリオについてマルチテナント型物件が大宗を占めていますが、BTS型物件の今後の取得可能性やマルチテナント型とBTS型のそれぞれのメリット・デメリットについてはどのようにお考えなのか、お話し下さい。

本投資法人ではマルチテナント型、BTS型という分類はしておらず、立地・建物スペックに汎用性があるのか、特定テナント固有ニーズに依拠している専用性が強いものなのかという軸と、その施設を複数テナントに賃貸するマルチテナント型なのか単一テナントに賃貸するシングルテナント型なのかという軸を組み合わせて物件を評価・把握しています。

その上で取得物件の性質として本投資法人が重視しているのが汎用性です。
保有しているシングルテナント型の物件も複数テナントに分割して貸せる汎用性を備えており、テナントとの賃料交渉力の確保、テナント退去となってしまった後のリーシングの容易さに繋がっています。
マルチテナント型とシングルテナント型のメリット・デメリットでいうと、マルチテナント型は複数テナントとの契約期日が順次到来するため、マーケット状況やテナントの業況に応じて柔軟に賃料成長を図ることができますが、リーシングを含めた物件運営の巧拙によりパフォーマンスに差がつきやすいという特徴があります。
対してシングルテナント型の場合、契約期日満了までは物件運営上さほど手間がかからず安定的に賃料を得ることができるメリットがありますが、契約期日到来時のマーケット環境にパフォーマンスが左右されやすい傾向があると思います。
今回の増資でもシングルテナント型の物件も取得していますし、今後も優良な投資機会があれば取得していきますが、上述のメリット・デメリットを比較衡量した上で、ラサールの物件運営力を活かせるという観点からマルチテナント型施設をより投資対象として重視しています。

――現状の物件取得環境で最も手ごわい競合と認識している相手にはどのようなものがあるか、お聞かせください。

取得意欲という意味では国内外の私募ファンド投資家が非常に強く、単純に考えれば彼らが物件取得において最も手強い競合といえます。
ただし、本投資法人は規律を持って厳選投資をしていく方針ですので、取得環境が厳しい現状では無理をして外部から物件を取得しようとはしていません。

今後もスポンサー開発物件やバリューアッド戦略の対象となる低稼働物件、底地物件を適正価格で厳選取得していく方針です。