新型コロナウイルスの影響下でJ-REIT市場の動向も不透明さを増すなか、住宅REITと物流REITの安定性に改めて注目が集まっています。賃貸住宅に投資を行う「コンフォリア・レジデンシャル投資法人」（以下、「コンフォリア」）と、物流施設に投資を行う「日本ロジスティクスファンド投資法人」（以下、「日本ロジ」）の資産運用会社のIR担当者が、J-REITの中で住宅REITと物流REITがどのような理由により安定的と評価されているかを説明した上で、それぞれのJ-REITの魅力について語り合いました。

対談者紹介

Section 1．直近のJ-REIT市場動向と、相対的に堅調に推移する住宅REIT・物流REIT

（宮脇）足元、新型コロナウイルスの拡大が世界的に様々な影響を与えています。まず、はじめに新型コロナウイルスに罹患された方々、そのご家族と感染拡大により生活に影響を受けられている方々に心よりお見舞いを申し上げます。

（金子）医療従事者はじめ感染防止にご尽力されている皆さまに深謝申し上げます。一日も早い終息を心より願っています。
さて、直近のJ-REIT市場について、2020年3月の東証REIT指数は、新型コロナウイルスの感染拡大による世界情勢への不安から株式、債券と同様に大きく下落しましたね。

（宮脇）そうですね。年初までは堅調に推移していた東証REIT指数も深刻な世界情勢への不安の波に抗えず、市場が混乱していることを感じました。

（金子）2020年3月は日中の投資口価格の上がり下がりも激しく、まさに混乱していた状態だったと思います。

（宮脇）その後、世界的に大規模な景気刺激策や金融緩和政策が打ち出されて投資家心理が改善したことで、投資口価格の変動は大分落ち着いてきましたね。

（金子）一方で、5月末に日本での緊急事態宣言は全面解除されたものの、コロナ禍の終息がまだ見えないこと、世界経済の見通しが不透明であること、現況が不動産市況に与える影響を予測しづらいこともあり東証REIT指数全体でみると年初の水準に戻っていない状況です。

（宮脇）直近の投資口価格の推移をアセットタイプ別でみると、住宅REITと物流REITは他のアセットタイプのJ-REITと比べると相対的に堅調に推移していることがわかります。これは、今後の経済の見通しに懸念があっても賃貸住宅と物流施設の賃貸市場は相対的に安定していると投資家から評価されているのではないかと考えています。

（金子）現時点では、新型コロナウイルスの感染拡大が終息するのか続くのか見通せず経済の先行きが不透明な状況です。投資家は最悪の事態も考慮し保守的な投資を行う、または投資を避ける傾向にあります。
こうした中、J-REITでは、空室の発生や賃料の減額により賃料収入が減少するリスクについて賃貸住宅と物流施設が比較的少ないと投資家に評価され、住宅REITや物流REITは、投資口価格が比較的に安定していると考えられます。