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ジャパンエクセレント投資法人が第35期決算、JEI本郷ビルの売却、自己投資口の取得を発表

(Feb. 19, 2024)

ジャパンエクセレント投資法人が、第35期(2023年12月期)決算を発表した。 第35期は、「BIZCORE築地」等3物件を取得する一方、「パシフィックスクエア千石」を売却した。ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は97.1%と前期より4.0ポイント上昇した。物件売却益697百万円計上、賃貸事業費用の減少により、前期比4.3%増益。304百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は2,800円となった。 期末のポートフォリオは35物件、資産規模(取得額合計)は2,819億円、有利子負債比率は43.6%。 併せて「JEI本郷ビル」を売却することを発表した。物件は、文京区本郷にある、1991年竣工、8階建のオフィスビル。築33年を経過し、今後の修繕コストの増加を見込み、売却を決定した。売却額は61.5億円。2期に分割して売却する。 また自己投資口の取得を行うことを発表した。2022年以来2年ぶり2回目となる。取得する投資口数は上限18,000口(発行済投資口数の1.35%)、取得総額は上限20億円。取得した投資口は全て第36期(2024年6月期)中に消却する予定。 第36期は、「大崎ブライトタワー・大崎ブライトプラザ」を取得、「JEI京橋ビル」の残持分を売却する。ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は98.2%と前期より1.1ポイント上昇する想定。修繕費が増加するが、新規物件の賃貸収益、物件売却益721百万円計上により、前期比1.3%増益を見込む。410百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は2,760円と前期比1.4%減となる見通し。 第37期(2024年12月期)は、「JEI本郷ビル」の共有持分40%を売却し、売却益450百万円を計上する。既存物件のテナント退去により、ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は96.3%へ低下する想定。これによる減収や、物件売却益の減少により、前期予想比6.8%減益を見込む。345百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は2,600円と前期予想比5.8%減となる見通し。 なお、業績予想には自己投資口の取得及び消却は反映していない。 稼働率が巡航水準に達したことから、今後のリーシングは稼働優先から賃料水準を意識した収益重視へシフトしていく方針。

           
  第35期実績 第36期予想 前期比 第37期予想 前期比
営業収益 10,857百万円 11,419百万円 5.2% 11,116百万円 ▲2.7%
当期利益 4,049百万円 4,101百万円 1.3% 3,823百万円 ▲6.8%
分配金総額 3,745百万円 3,691百万円 ▲1.4% 3,477百万円 ▲5.8%
1口当たり分配金 2,800円 2,760円 ▲1.4% 2,600円 ▲5.8%
<売却>          
物件名称 JEI本郷ビル      
所在地 東京都文京区本郷      
売却額 6,150百万円      
簿価(2023年末時点) 4,869百万円      
差額(売却額-簿価) 1,281百万円      
売却日 2024年7月、2025年1月(計2回)      
売却先 非開示      

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