略歴：宰田 哲男（さいだ　てつお）氏
1987年東京大学工学部卒業後、丸紅株式会社入社。2003年10月ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社に出向し、チーフ・インベストメント・オフィサーとしてユナイテッド・アーバン投資法人の運用に従事。2011年に丸紅株式会社にアセットマネジメント室長として帰任。2013年10月に丸紅アセットマネジメント株式会社の代表取締役社長に着任し、丸紅プライベートリート投資法人の運用に携わる。2020年4月に株式会社タカラレーベン（現：MIRARTHホールディングス株式会社）に入社し、2020年７月よりタカラPAG不動産投資顧問株式会社代表取締役社長（現任）、2021年12月よりタカラレーベン不動産投資法人執行役員（現任）。

第1部：REIT市場・業界動向について

――現状のREIT市場と市場全体の見通しについて

TOPIXの伸長に比して、今一つ伸びておらず、東証REIT指数も軟調な状況が続いています。TOPIX株高の一因として東証からの資本効率の低さを是正するように求められていることがあげられ、増配などの株主還元が強化され始めています。一方でREITは既に利益の殆どが分配されている為、日本の不動産への関心の高さがある一方で、デベロッパー株と比較すると魅力に欠けると捉えられているのではないかと思います。
これに加え、日銀の政策変更に対する懸念やオフィスの大量供給に対する懸念もあり、現在は軟調に推移しているのではないかと思います。然しながら、オフィス需要は減少しているかというとそうでもなく、時間の経過とともに懸念は縮小していくと考えています。
今後、こうした株式との比較感や懸念材料が一巡すれば、安定的な分配金を得られるREITへの見直しがなされるものと考えています。

――投資対象用途の賃貸市況と売買市場の現状及び見通しについて

売買市場はいずれのアセットタイプも主要都市圏の物件は非常に堅調です。一部エリアでオフィスの供給過多が懸念されていますが、それに反して売買市場は依然活況な状況が続いています。現時点でキャップレートが上昇する局面に入る可能性は低いものと考えています。
オフィスについては、東京のSクラスビルを中心とした新規供給が継続する状況であり、リーシングマーケットの動向の変化は注視が必要と考えています。しかしながら、本投資法人が投資対象としている中規模オフィスについては、各物件の競争力等を考慮すると、そこまで懸念する状況にはないと考えています。直近大きな空室が生じた大井町のオフィスや福岡のオフィスでも短期間でリースアップ出来ており、需要の底堅さを確認できています。
住宅に関しては、コロナ後は一時都心部の賃貸マーケットがやや軟調でしたが、現在はそれほどの影響は無い状況です。本投資法人の保有する住宅の賃貸状況場は非常に堅調であり、賃料増額についても一定程度、受け入れられる下地が醸成されていると考えます。今後も堅調に推移していくものと考えています。
また、 商業についても、生活密着型の施設は堅調であり、インバウンドもターゲットとする施設も需要の戻りが顕著であり、今後も継続していくものと考えています。都市型の賃料単価の高い施設についても回復が相当程度に進んでおり、今後は良好な投資対象になると考えています。
ホテルについては、コロナが一段落したことで消費マインドが好転していること、全国旅行支援のような政策の後押しがあることで宿泊需要が急速に回復しており、市況は急激に回復しています。今後も良化したトラックレコードをベースとした取引が活発化していくものと考えています。