2020年06月05日

【対談】女性IR担当者が語る、住宅REITと物流REITの安定性の魅力

~コンフォリア・レジデンシャル投資法人×日本ロジスティクスファンド投資法人~

(右)日本ロジスティクスファンド投資法人:三井物産ロジスティクス・パートナーズ 財務企画部 マネージャー 金子智衣/(左)コンフォリア・レジデンシャル投資法人:東急不動産リート・マネジメント コンフォリア運用本部運用戦略部 マネージャー 宮脇陽

コンフォリアの強み ―東京23区・駅近という好立地とスポンサーサポートを活かした継続的な公募増資―

(宮脇)コンフォリアの特徴は何といっても立地です。東京23区比率9割以上、かつ平均最寄り駅までの徒歩分数が5分を切るなどかなり便利な場所に物件を保有しています。

(金子)駅までの距離は重要ですね。私は賃貸マンションを検索する際、まず5分以内でフィルターかけます。それでマッチする物件がなければ10分以内で再検索します。同じような方が多いと、5分と6分、10分と11分の差はすごく大きいと思います。東京23区の賃貸マンションの強みについてもう少し教えてください。

(宮脇)コンフォリアが東京23区にフォーカスするのは、賃貸マンションの需給関係に原因があります。グラフでお示している通り、まず需要面についてですが、東京23区は、若年層(15~39歳)の人口流入が日本のどの大都市よりも多く、昨年2019年には約9万人の転入超過となっています。

賃貸マンション需給状況

(金子)転入超過というと、転入する方が転出する方より9万人多くいて、純増した数字ですね。新たに転入する方は、いきなり分譲マンションを購入するよりも、まずは賃貸マンションを借りる方が自然かと思います。一方で賃貸マンションの供給状況はどうでしょうか。

(宮脇)東京23区における供給面について、ピーク時はリーマンショック前の2006年でして、年間供給量は4万戸強ありましたが、ピーク以降は年間2~3万戸とかなり少ない水準に留まっています。

(金子)グラフを見ると東京23区にはここ数年毎年8~9万人の転入超過があるにもかかわらず、賃貸マンションの新規供給量は需要に間に合っていないですね。

(宮脇)東京23区でこのような累積的な超過需要の状況は、コンフォリアのポートフォリオの安定した稼働率と高い賃料上昇を実現している要因となって、収益の向上につながっています。

(金子)住宅系REITのなかでは保有物件の東京23区比率が評価ポイントになる訳ですね。

コンフォリアの投資エリア(賃貸住宅)

(宮脇)そうですね。コンフォリアは、保有する賃貸住宅の91.8%(2020年3月時点)が東京23区に所在しており、住宅系REITのなかで最も東京23区比率の高い銘柄として評価いただいています。また、コンフォリアのもう一つの強みとして、上場以来7年連続公募増資を行って、継続的に投資家の皆様に投資機会を提供している点が挙げられます。

(金子)コンフォリアが継続して公募増資できるのはスポンサー東急不動産のサポートが大きいのでしょうか。

(宮脇)そうですね。コンフォリアの資産規模は上場時の2013年2月時点では712億円でしたが、7年かけて2,425億円(2020年3月時点)と約3.4倍まで成長しました。高い東京23区比率を保ちながらも継続的に資産規模拡大を実現できているのは、スポンサーサポートがあってのことです。スポンサーは開発・取得、保有、運用、売却・資金回収、再投資というサイクルで賃貸事業のポートフォリオの拡充を図っているので、継続的にコンフォリアの為の物件開発を進めています。現在東京23区を中心に26物件の開発が進行中です。

(金子)このような開発物件を中心に継続的に組み入れることで、さらに安定したポートフォリオを構築できるから、スポンサーの心強いサポートのもと、今後のさらなる成長が期待できそうですね。

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