第2部　日本ロジスティクスファンド投資法人について

――投資法人の特色や強みポートフォリオの特長についてお聞かせください。

日本ロジには3つの特長があります。1つ目は優良立地とテナントで構成された安定的なポートフォリオとなっていることです。日本ロジは先行銘柄として物流施設の黎明期、日本において物流施設がメジャーな投資対象となる前から運用しているため、相対的に優良な立地の物件でポートフォリオが構成されています。首都圏の湾岸エリアを中心に国道16号内のエリアで約67％（取得価格ベース）を占めており、物流施設としてはとても良い立地を誇っています。特に首都圏の湾岸エリアは、足許では仮に市場で売買物件が出てきたとしてもJ-REITが資本コストに見合う利回りで取得することは難しいため、希少性が高いといえます。それらのエリアに所在する物件を既に多く保有するという点は、日本ロジの特長になっています。2つ目はその質の高いポートフォリオにも起因するところですが、保有物件についてJ-REIT業界でもトップクラスの58.1％という含み益率を有していることです。この極めて高い含み益率は、物件売却による含み益の実現化で分配金として投資主の皆様へ還元することが出来ますし、仮にマーケット環境が悪化して不動産価値が下落する局面でも、含み損に陥る可能性は低く、財務健全性を維持する上での耐性が大きいと考えています。

――金融機関との交渉に優位に働く部分なのでしょうか。

金融機関が貸出の判断を行う上で含み益が大きいことはポジティブであると考えます。そのほか、物件やポートフォリオの質、スポンサーのクレジット面等についても考慮いただいていると思います。

――日本ロジの最大の特長はOBR（保有物件の再開発）と思っていますが、その点いかがでしょうか。

日本ロジの3つ目の特長として、もちろんスポンサーからの物件取得もございますが、それだけではなく資産運用会社の多様かつ独自のアプローチによる取得機会の創出に注力している点が挙げられます。その独自のアプローチの一つがOBR（Own Book Redevelopment:保有物件の再開発）です。