第3部：成長戦略について

――ポートフォリオの利回りのバランスや築年数も考えると一定の外部成長は必要と考えますが、コロナによって住宅に対するニーズが変化するなか、今後の外部成長戦略についてどのようにお考えですか？

基本的は今のポートフォリオ構築方針である「東京23区：その他地域＝7：3」の割合には変更の予定はありません。
タイプもシングル・コンパクト・ファミリーがなるべく均等になるよう、それぞれのエリアによって需要があるものを選ぶのが前提条件です。
その中で、外部からの物件取得が厳しいのは当面続くだろうと思っています。従って東京23区はスポンサー開発物件を中心に、その他のエリアは外部からの取得が中心になるかと思います。
外部成長の目標は設けていません。分配金の安定、財務基盤を維持するための外部成長は必要と考えますが、現時点において明確な規模拡大の水準はありません。

――投資方針にあるシニア住宅は？

ポートフォリオに加えたいと考えていますが、不動産価格として見ると高いです。シニア住宅の利回りは現状の売買市場ではほぼ一般の賃貸住宅と変わりません。
シニア住宅はオペレーショナルアセットであるので賃貸住宅と比べ一定の利回りが必要であると考えておりますので、今は難しい状況ですが、今後機会があれば検討したいです。

――売買市場が好調ですが、築年数の経過による物件入替え戦略はどのように考えますか？

資産規模が約4,600億円あるので、建物が古くなったからといって順次売却して築年数を維持するのは現実的ではありません。運用状況や物件取得状況など拠って一定程度の入替等はひとつの選択肢ではあると考えられます。また、買い手があって成立しますので、現在マーケットとしてはよい環境です。我々の含み益は住居系だけでなく業界としても最大水準の47％あるので、売却することで含み益を具現化し、売却益を分配することは安定分配のひとつの選択肢ではあると考えます。

――内部成長はいかがですか？今は難しい環境ですので、賃料条件の見直しをしながら稼働率を高めて収益の維持を図る方向？

短期的には賃料上昇よりも稼働率優先した方が、ポートフォリオの収益には寄与しますので、現時点の戦術は稼働を優先したオペレーションを取り組む予定です。
住宅の場合は他の用途とは異なりテナントである入居者様の入替が常に一定程度発生しますので、月々の稼働や解約の状況をみて柔軟に変えていきたいと考えています。
現実的なところでは稼働率97％で実質的には満室状態であり、4年住んで2ヶ月空室となれば96％になるので、96％をひとつのターゲットとしていますが、目標として96.5％を巡航ベースに持って行きたいと思っています。