第2部：アドバンス・レジデンス投資法人ついて

――市場全体の動向をお聞きしましたが、運用されているアドバンス・レジデンス投資法人の特徴について教えて下さい。

物件数は270棟を超え、資産規模は約4,600億円と住宅REITの中で最大規模であることがひとつの特徴です。
また分散が効いており、エリア別では東京23区：その他地域＝7：3、タイプ別では概ねシングル・コンパクト・ファミリーが均等に投資出来ています。
財務面では長期・分散・平準化を3つの柱に、安定的財務・調達を行うところが特徴です。
そして最大の特徴は、負ののれんを300億円程度抱えているところが、他のREITと比べて我々の強みになります。負ののれんをどのようにオペレーションして分配の安定化に繋げていくか、活用方法が我々使命・課題と認識しています。

――ポートフォリオの賃貸状況について教えて下さい。

エリアでは、大阪・京都・福岡は比較的順調に推移しています。少し苦戦を強いられているのが名古屋、札幌・仙台は天気図でいうと曇りといったところです。
東京23区では全体的に4-5年前の水準に戻っています。その中でも住居タイプとしてはシングルが最も苦戦しており、かつ中心部になればなるほど入居者入替え時の賃料のマイナス率が高くなっています。
一方、順調に推移しているのがファミリータイプです。供給量が絶対的に少ないのがコロナでも順調な理由です。またシングルタイプと異なり転勤以外の需要が多く、コロナと関係なく23区に借りる必要性がある方が多いので、絶対的な需要の強さと供給の少なさの両面が背景にあります。
今後注意しないといけないのは、コンパクトタイプだと思います。今まではシングルタイプ程影響はなく引き続き若干プラスで推移していましたが、今後この方々が分譲マンションの購入に動く可能性もあるでしょう。また中期的に見ると分譲マンションのローン控除の条件が50㎡以上から40㎡以上へ下げられるようになったので我々のコンパクトタイプと競合する分譲マンションの供給が増えてくることも予想されます。そうなるとコンパクトは注意して見ていくタイミングがあるかもしれません。

――特に欧米の投資家からESGやSDGsについて重視する傾向がありますが、ADRの取組みは？

住宅はエネルギー使用料の計測は基本的には共用部分だけで、専有部分は入居者がそれぞれ事業者と契約するので、ESGの取組みとして他のアセットに比べるとその部分のハードルが高いです。その中で注力していることは、専有部全体を計測できる電力計測メーターを設置し始めました。最終的は全物件に設置することで、まずはマンション全体の電力を計測できるようにする予定です。
電力消費量の削減のためLEDの導入にも取り組んでいます。導入タイミングに配慮し、大規模修繕のタイミングで工事の効率を考えて100％の導入を進めていきたいと考えています。
また防災マップは全物件設置しております。そして希望者全員に防災グッズを配布しています。近年増加している浸水被害は基本的には火災保険で対応できますので、投資家の方の収益リスクは限定的です。
また計画規模に該当する物件では各物件で浸水するリスクを調査しました。2メール以上浸水可能性かつ1階に住戸がある物件は、浸水センサーを設置しました。
ESGの取組みに関する質問は、海外投資家は従前より多かったですが、ここに来て国内投資家の声も大きくなっています。今回のＩＲ活動で劇的に増えた印象があります。