平和RE Research Memo（6）：分配金の増加に伴い、NAV倍率はさらに上昇すると予想

■ベンチマーキング

平和不動産リート投資法人の投資口価格は2017年以降、おおむね上昇傾向にある。この結果、2019年2月5日現在のNAV倍率（1口当たり投資口価格/1口当たり純資産額）は1.06倍で、オフィス・レジデンス複合型（総合型）REIT平均の1.03倍を上回ってきた。以前は含み損が多く、収益性が低いとの評価があったことが響いて、NAV倍率も平均以下の低水準にとどまっていたが、最近は投資家の評価が変わったようだ。

弊社では、今後も同REITにとって好環境が続くと見る。まず、入替戦略の推進、賃料増額改定、キャップレートの低下などに伴い、含み益は成長を続ける見通しだ。また、物件売却に伴う損失発生や突発的な損失に対しては潤沢な内部留保（一時差異等調整積立金等）や繰越欠損金の充当によって相殺し、今後も分配金を持続的に増加することで、中期目標の達成は可能と見込まれる。それらが投資家に理解されるに伴い、NAV倍率による評価は今後も切り上がると予想する。実際、同REITの収益性の改善や分配金の増加が次第に市場で評価されてきており、2017年後半から東証リート指数は横ばい～緩やかな上昇にとどまっているのに対し、同REITの投資口価格は右肩上がりの上昇を続けている。

また、同REITは、2018年に実施されたGRESB（グローバル不動産サスティナビリティ・ベンチマーク：Global Real Estate Sustainability Benchmark）リアルエステイト評価において、2年連続で「Green Star」の評価を取得したことが特筆される。GRESBリアルエステイト評価とは、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価のことで、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設された。投資先の選定や投資先との対話にGRESBを活用する投資家メンバーは、現在75社以上（運用資産額18兆米ドル（約1,980兆円）に上る。今回取得した「Green Star」の称号は、サスティナビリティ評価にかかる「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れている会社に付与されるものである。
同様に、同投資法人では、(株)日本政策投資銀行のDBJ Green Building認証、(株)三井住友銀行のSMBCサステイナブルビルディング評価融資制度、(一財)建築環境・省エネルギー機構のCASBEE認証も取得している。これらのサスティナビリティへの積極的な取り組みが投資家に評価されていることも、同REITの投資口価格が堅調な一因と考えられる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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