2016年04月25日

第2部「REITキーマンに聞く!」三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 田郷岡 成紀氏 元山 清仁氏

今回は、三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 田郷岡 成紀氏、元山 清仁氏に業界動向やファンドの特長に関してインタビュー形式でお話していただきました。

第2部:日本ロジスティクスファンド投資法人について

――特長についてお話ください

(田郷岡氏)
本投資法人は、日本初の物流施設リートであり、上場して10年以上の運用実績があります。特に金融、不動産、物流、建築のプロが集まっており、協力体制をとっていることで分配金の安定と成長を支えています。

――現在の保有物件の構成で特長的なところは?

(田郷岡氏)
エリアでは、首都圏、近畿、中部、福岡の4か所が中心です。マルチテナント型よりはシングルテナント型が多くなっています。

物件を取得、あるいは再開発するときの基本は、共用部と専用部のバランスです。基本的には、汎用性の高い施設をベースとして作り、その上でいろいろと調整しファシリティ設備などを載せていくということになっています。テナントのニーズとしてファシリティ設備が充実していること等がある場合もありますが、賃料はエリアごとにある程度相場がありますので、ベースの賃料に合わせた施設の開発をし、話し合いの中で追加のバリューアップを行い調整します。

長期運用を考えると、当然、施設の仕様だけではなく立地の良さというのが大事になると思います。

――たしかに立地は大事になりますね。立地が良くなければ、やはりファシリティを色々揃える必要があり、大げさに言えば、街を作るようなことになり、本来の物流とは離れて来てしまうことになりかねませんね

(田郷岡氏)
はい。おっしゃる通りです。
しかし、立地が良いだけでは安定運用は出来ません。組織的な運用体制が大事だと考えています。

私たちは、物件の取得、テナントリーシング、修繕更新工事など、アクションは部ごとで行いますが方針を決める前に各部と情報交換を行います。例えば、取得担当はリーシング担当に想定テナントや賃料水準などの意見を聞き、物件評価を行います。施設担当はリーシング担当にテナントのニーズを聞いて工事の方針を決めます。このようにプロが集まり、トップラインの賃料を維持向上する活動を継続して行っていることが弊社の特長です。

その結果として、テナントからも評価され、稼働率が2月末現在で99.6%と非常に高い状態を維持できています。

上記の通り情報収集を重視する方針のため、私たちはテナントとのコミュニケーションをプロパティ・マネジメント会社(以降、PM会社)だけに任せることはいたしません。PM会社に任せっぱなしにすると、情報の取得に時間がかり、得られた情報もあいまいであるなど、テナントニーズにタイムリーかつ正確に応えるのが難しくなってきます。弊社では、リーシング担当や施設担当がともに直接テナント担当者に会いに行き、日々意見交換をし、リレーション深耕に努めています。

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