――今後の外部成長戦略をお教えください

昨年３月の上場時に３年後５百億円、5年後１千億円と明言しています。現在資産規模は約240億円で、パイプラインサポート契約に基づく優先交渉権を有する物件は鑑定価格ベースで約330億円です。ということは1,000億円まで残り4百億円強をどのようにして集めていくのかが目先の課題になります。

先程もお話しましたが、既に稼働している物件だけでなく、開発案件、病院不動産が成長の三本柱であり、具体的には我々の陣営に集まる仕組みの構築に努めております。

――さらにその先資産規模はいかがでしょうか？

病院と一口に言っても、その規模は10億円から100億円を超えるものまで様々です。高度急性期の大きな病院になりますと規模は100億円単位になります。本当にリートを必要とするタイミングが来るか否かがポイントになると思います。

もう一つは複合施設の仕組みにも注目しています。
県立や市民病院等の自治体病院でPFI※によって建て替えをする際に、土地建物の所有者をリートにすることも検討できるのではと思っていますし、更に病院や介護施設を含め、いろいろな施設を巻き込んだ大きな複合施設の開発も考えられます。 まずは1つでも成功事例を本投資法人やスポンサー企業で作ることができれば、自治体でも本格的に取り組みが始まり、大きな動きになるでしょう。

そういうことを含めて、今後は楽しみでもあります。

※PFI（プライベイト・ファイナンス・イニシアティブ）：公共施工等の設計、建設、維持管理及び運営に、民間の資金とノウハウを活用し、公共サービスの提供を民間主導で行うことで、効率的かつ効果的な公共サービスの提供を図るという考え方（日本PFI・PPP協会HPより）

――今後の内部成長戦略についてお教え下さい

基本的に固定賃料になりますので内部成長は無いと思われていますが、1つ考えられるものは設備の減価償却に関する会計上の内部成長です。
ヘルスケア施設は住居施設よりも償却負担が重くなります。例えば構造部分は同じでも、エレベーターは大きくする必要があり、ボイラーや空調も運営に欠かせない設備です。
それらの償却期間は実際の耐用年数よりも短いので、償却負担が大きくなっています。
一方、物件を組み込む際にはこれら設備の償却はもとより、その修繕費もその後の交換に関する資本的支出も見込んだ上で取得します。従って物件によっては取得後数年で設備の償却が終わり、千万円単位で会計上の利益が増える場合があります。

――ヘルスケア施設にはいわゆるオフィスや住居施設のアセットとは違う内部成長があり、将来的に約束されたNOIが上がるための源泉があるといえるのは、新しい形の予定内部成長になるのかと思います。

そうですね。
ヘルスケアアセットというのは、こういう特性があるということをもっと知ってもらう必要があるとつくづく感じています。

現在ヘルスケアリートの資産規模は、3社合計しても1,000億円に満たないというのが実態です。
個人的にはヘルスケアリートというセクターがまだ確立されているとは思っていませんが、投資家の皆様には、ヘルスケアアセットというのはオペレーショナルアセットで何よりオペレーターが重要であると認識していただいた上で、その良さを分かり易くしっかりと伝え、トラックレコードを示し続けていけば、もっと評価されるアセットだと自信を持っています。

――まだまだ新しいアセットとして投資家の方への理解を深めて行く必要がありますが、高齢化が進展する今後において、高い成長が見込めるアセットになるのと思います。社会的意義のあるアセットを安定的に行う大切さや問題点について貴重なお話をお伺いさせていただきました。

――大変お忙しい中ご対応いただき誠に有難うございました。