――本投資法人の特長についてお話ください

１つは介護や医療、ファンド運営、金融など各分野にて専門的なノウハウを有している主要スポンサー力は安定的な運用をする上で、大きな強みです。

また投資主優待制度として、第1部で話した通り無料体験入居、見学、月額割引に加え、投資主の方々に介護の悩みを解消する場を設ける権利を導入し、介護する方向けに投資主優待制度を導入したのも特長です。

オペレーターが優良なことや保有施設の立地に関して、アナリストやコンサルの方から大変よい評価を頂いている点も本投資法人の特長となっています。

――現在のポートフォリオの特長は

サ高住をポートフォリオに組み込んでいるのは、現在本投資法人だけという点では特徴的であると思います。
エリアとしては3大都市圏86%であり、その内訳は首都圏58%、近畿圏23％、中部圏5%となっています。首都圏比率の高さは、大変評価されているところです。

――オフィスや住居など立地を重要なポイントとして考えられると思いますが、ヘルスケア施設においてもポートフォリオの割合を見ると首都圏が多いように立地は重要なポイントとなっているということでしょうか？

不動産的な価値から言いますとそうであると思います。
ただ一番大事なのは誰がオペレーターなのかということです。
優良なオペレーターが運営している施設は、古くなってもあるいは駅から離れていても高い入居率を維持しています。都心において大手オペレーターが力を入れている特定施設(介護付有老)は、駅至近だとマンションデベロッパーに勝てないケースが多いので、駅からは離れた場所になることも、ままあるというのが現状です。

もう１つの物件を目利きするポイントとして、オペレーターの経営が万が一傾く可能性に備えて、Ｍ＆Ａや事業譲渡ができる施設かどうかという視点も持っています。

――財務戦略上、気を使っている所は？

総資産LTV比率は、48.4％（第2期：平成28年1月期）となっています。
スポンサーに株式会社三井住友銀行がおりますので、借り替えリスクは低いと思います。

――第1部冒頭の赤松氏のお話に加えて、人的リソースではいかがでしょうか？

介護や医療、ファンド運営、金融など主要スポンサーのサポートにより、専門的なノウハウを持ったプロフェッショナルな人材がいるという点は本投資法人ならではの強みであると考えています。
例えば、オペレーターの分析には定量的な財務分析も必要になりますので、金融出身の人材がいるということは非常に強みになります。
またスポンサーではない企業からも専門的なノウハウを持った人材が社内に入って活躍しています。