――投資家の構成等はいかがでしょうか？

昨年、北米を含めたグローバル・オファリングを行いました。住居特化型REITの中では北米を含む初のグローバル・オファリングでしたが、国内外の優良な投資家に多数参加頂き、金融機関、事業法人、外国法人、個人等すべての投資家層で投資主数が増加しました。その結果、投資口の流動性や投資家層が抜本的に改善し、今年３月には世界的な不動産インデックスに組み入れられました。（投資家数は昨年９月末現在で約22,000人と同オファリング前の昨年３月末現在と比較して約5,000人増加）

――外部成長戦略をお教えください

当面の資産残高の目標を2,500億円に置いています。2015年は、厳しい取得環境の中、約280億円の新規物件を取得することができました。引き続き、物件価格が上昇傾向にありますので、物件を厳選し高値で物件を取得しないよう慎重に投資決定を行っています。具体的には、入札参加者が増える前に相対取引や少数入札に持ち込めそうな案件や、何らかの理由でアンダーバリューされているが本投資法人が取得した後の運用によりNOI額が改善できることが見込める物件等を中心に、検討をしています。

――ここは絶対にブレないという芯はありますでしょうか？

物件重視の現場主義です。すべてのキャッシュフローの源泉は物件にありますので、担当者だけでなく、経営陣も含め、頻繁に物件実査することを重視しています。問題があれば、原因は物件にあるとの仮説に基づいて対応・判断しています。

また、新規物件の取得に関しては、物件のクオリティとNOI利回りです。例えば、以前、稼働率が80％台の物件を購入し、98～99％台にしてNOI利回りを大幅に改善させた実績があります。これが可能だったのは、もともとクオリティが高い物件であったことに加え、事前に低稼働率の真の原因が明確であり、我々が取得・運用すれば改善できる蓋然性が高い物件だったからです。

――バリューアップは、常にもしくはどの程度行う形になりますでしょうか？

築年数が古くなれば、物件ごとの個別経営方針に基づき、バリューアップを行います。
バリューアップにより、賃料が10％程度アップする物件もありますが、当該物件の相対的な競争力維持、投資金額、利回り等の観点で、個別に慎重に判断を行っています。

――今後の外部成長・内部成長に関してはいかがでしょうか？

新規物件の厳しい取得環境を考慮して、次の３点に注力しています。

第１は、98％以上の高稼働の維持です。
事業計画上は、稼働率の前提を原則97.5％としています。前提を超えることができれば、当然プラスの収入や収益が改善できます。また、現在、個別物件ごとに、過去５年間程度の賃料等動向分析に基づいた、今後の個別物件の戦略や経営方針の明確化のプロジェクトに取り組んでいます。

第２は、厳選した物件取得です。
当面は資産規模2,500億円を目標としていますので、マーケットは厳しいですが目線に合う物件があれば、引き続き取得する方針です。

第３は、経費削減です。
引き続き、金融コストの削減や信託受益権の現物化等に注力していきます。

――常に現状把握し、スピーディーに対応できる仕組みと人材が高稼働率の物件を生み、自分たちのものを作り上げきたという感じがして素晴らしいと思いました。

――大変お忙しい中ご対応いただき誠に有難うございました。