――今後スポンサーは実際どのくらい開発しているのでしょうか？

2016年度以降になりますが、それぞれのセクターごとに毎年出てくる予定です。
今開発しているのを見ても年間200億円以上は竣工してきます。
3～5年で200～600億円の取得想定規模を計画しています。幅があるのは、物流施設が4セクターの中でも規模が大きいこともありますので、オフィスと合わせると多い時ですと400～500億円に達します。
ただし、まだ開発量が安定してきていないこともあり幅をもたせていますが、十分蓋然性が高いところを示すために数値を出しています。

残りは外部となっておりますが、外部からの取得は現在の不動産マーケットではかなり厳しいとの感覚を持っており、現状では相当慎重に見ておりまして、相対取引可能なものを中心に厳選投資をしていくことになります。
そのため、相対取引ができるスポンサーを中心に一定量拡大するという方針でいます。

――「Quality」フェーズにあるSPRとはどのようなものでしょうか？

ポートフォリオをどんどん若返らせるという戦略で、SPR（Strategic　Property　Replacement：戦略的資産入替）というものを考えています。

過去にＮＯＦやＮＲＦが一番できていなかったことはなんだろうと見ていくと、資産が成長できなかったことで、古い物件の入替ができなかったことがあります。
資産規模のリスク許容度が低かったため、物件を売却すると収入が減り分配金が下がります。売却した物件と入れ替わる物件が入ってこないため、増減比が大きすぎてなかなか古い物件を売却することができなかったのですが、今回資産規模が大きくなったことで、マーケットやスポンサーからの供給もありますので、古い物件や規模の小さい物件には、一定規模入替を行う施策になります。
3～5年の「Quality」フェーズで重要なポイントになっています。

築年数20年を超える小規模物件を中心に売却をしていきますが、一方で土地は希少で価値はあるが建物が古いオフィスビルなどはスポンサーに建替えをしてもらうことも考えています。一旦は古い物件をスポンサーに売却し将来的にはREITに戻してもらう戦略になります。

また、居住用施設についても、立地が良く土地には非常に価値があるのですが、建物が陳腐化してしまうと、どうしても入居者の方は新築物件へ流れる傾向がありますので、リニューアルと建替えのコストを見た上で、建替えが必要なものに関してはスポンサーへ戻して建替えをしていただくことも検討していきます。
一方で居住用施設などは小規模も多いので、外部に売却し違うものを取得することも積極的に行っていきます。

物件の取得もそうですが、売却してポートフォリオをしっかり若返らせることを内部成長と合わせて行っていきたいと思います。
ポートフォリオ平均築年数が現在は19年ですが中長期的には、平均15年にして行きたいという目標が有ります。4年若返らせるのはかなりハードルの高い目標ですが、必ず実現していきたいと思っています。