――今後の内部成長戦略についてお教え下さい

基本的には、何もなければ賃料は固定という事になります。ただ、何かしらの要因があった場合は、見直しはあると思います。１つはインフレ、経済情勢の変動に応じた見直しがあります。またハードの状態をバリューアップしたことに伴う賃料改定もあるかと思います。

――入居者に対しての賃料改定はありますでしょうか？

入居者の方の支払い原資は年金や固定的な資産になりますので、現実的に上げることはできるのかと言いますとなかなか難しい面もあるかと思います。

ただし、本投資法人が受領する賃料が下がらない点というのは重要です。
他のアセットでは、経済情勢が悪化した場合、賃料水準が下がる、稼働率も下がる、キャップレートが上がるなどあるかと思いますが、ヘルスケアリートのアセットでは、賃料水準は固定賃料なので下がらない、稼働率もマスターリースなので下がらない、キャップレートは多少影響あると思いますが、ダウンサイドが限られている安定性抜群のアセットかと思います。

オペレーターに何かあった時でもバックアップオペレーション機能を活用し、オペレーターを交代させることで、賃料は維持されます。

本投資法人のバックアップオペレーション機能には、スポンサー・サポート契約としてスポンサーが入っているほか、保有物件のオペレーターもバックアップ候補に含む2段階という点は特徴的かと思います。
このバックアップオペレーション機能というは、REITならではの仕組みであると思います。
これで入居者の安定した生活の継続性が保たれるようにもなっています。

――大変お忙しい中ご対応いただき誠に有難うございました。