第2部：御社に関しての質問

―― ジャパン・シニアリビング投資法人の特徴についてお話ください

特徴は5つに分類しています。
１）多種多様なヘルスケア関連施設への分散投資による成長
２）賃料固定型の長期賃貸借契約と高度な運用能力に裏付けられる安定したキャッシュ・フロー
３）オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略
４）実績豊富な6社のスポンサー会社による多様なサポート
５）スポンサー会社と投資主の利益一致を目的とする施策
先行する２つのREITとの違いに着目していきますと、1つ目は分散投資、2つ目はORE戦略※というオペレーターとのパートナーシップに基づく成長戦略、3つ目は6社のスポンサー会社のサポートになります。

※ORE（Operator Real Estate）戦略：ヘルスケア関連施設のオペレーターの持続的成長を実現するために、その運営する不動産（Operator Real Estate）の最有効活用及び新規施設の開業等の不動産の運用に関するソリューションの提供を行う戦略（ジャパン・シニアリビング投資法人　目論見書より引用）

分散投資は、４つ（施設タイプ、オペレーター、地域、規模）の分散に分かれます。
施設タイプでは、シニアリビング施設のみで病院はまだ入っていませんが、要素等を勘案した多種多様なヘルスケア関連施設に分散しています。
オペレーター分散では、11社のオペレーターに分散しています。
地域の分散も三大都市圏及び中核都市圏に80％以上投資を行い、その他の地域にも投資しております。
規模の分散では、大きめの規模の施設を積極的に取り入れて分散を図っています。
ビジネスモデルとしては、プライベードペイとパブリックペイに対する依存度合いを考慮して要介護者向け施設だけではなく、自立高齢者向け施設を積極的に取り入れています。
パブリックペイ率が低くプライベードペイ率が高い自立高齢者向け高価格帯の介護保険等の制度リスクが低い施設への投資も行っています。

成長戦略としては、意識的に有益的な物件を選択して投資をしていく能動的なアプローチをしています。そこで何を基準に選んでいくのかという点は、オペレーターとのパートナーシップで信頼できる関係が作れることが重要なポイントです。もう一つは国の政策や社会のニーズに即したもの、先取りしたものになります。
その中には、日本版CCRC、地方創生、地域交流・多世代交流、団地再生、コンパクトシティなどに分類される施設に投資をして成長と社会貢献の両立を目指しています。
ヘルスケアREITは世の中のニーズの先駆けになりますので、既存のものというより、開発段階から作っていくというデベロッパー的発想、または国や行政の政策当事者に近い発想で取り組んでいこうということになります。