――海外物件の取得に関しては？

制度上は海外の物件も取り扱えるようになっており、実際に組み入れしているところもありますが、商業系REITがスポンサーの海外店舗を組み入れたような形であり、グループ企業の範疇の中での組み入れとなっております。
海外で投資をする際の基準を投資家の皆様に理解してもらうのは、容易ではないと感じていますが、海外不動産の取扱いは、今後大きな課題になってくると思います。日本の企業は、積極的に海外展開していますので、それと相まった動きは必要となってくるのではないかと思います。

J-REITの市場規模の拡大や存在意義を広めるという意味では、海外不動産を組み入れるというのは効果的かもしれません。国内では、透明性の高い開示が、投資家の方々への安心感を与えていると思いますが、それに加えて為替や法制度など、様々な説明が必要になると思います。まだまだ解決しなければならない課題が多くあると思います。

――今後1年でJ-REITの市場規模はどの程度になるとお考えですか？

不動産価格が高騰しておりますので、J-REITの取得ペースが落ちてくるという認識です。資産規模の観点では伸び悩むというのは、正常な動きだと思います。 その中でもNOIを上昇させられる物件なのか、底堅い物件なのかを見極めようとする動きと、資産入れ替えによりポートフォリオを強化しようという動きが、今後は並行すると考えています。

一方で、まだまだJ-REIT市場への新規上場を志向している企業もあり、不動産市場でも積極的な買いに入っていますので、新規参入による市場規模拡大の可能性はあると思います。

――AUMが10兆円から12兆円と伸びてきておりますが、今年度末まではそこまでは伸びないのではないのでしょうか？

前年からJ-REITの取得が3割減だったと一般的に言われていますが、こうした減少傾向は続くと思われます。

――昨年度はヘルスケアなど、新しいプレイヤーの参入がありましたが、今後どういうプレイヤーが参入されると思いますでしょうか？

ヘルスケアが人気を博しているのは、人口ピラミッドの問題などに起因するところも大きいと思います。
先述の通り、物流施設やヘルスケア施設などの需要は拡大していくと思われます。そのような需要に対応したアセットを組み入れたJ-REITの参入は続くと思います。新しいプレイヤーについては、例えば社会的ニーズの拡大が見込まれる業態に呼応する形で参入してくればJ-REIT市場も活性化し面白いと思います。

今後は不動産会社に加え、他業種からの参入が増えると思います。たとえば店舗を取り扱っている企業など、オペレーションが絡んでくるアセットというのは、今後の拡大要因の１つであると思います。
インフラ投資に関しても、今後はキーになると思います。

J-REIT発足時も不動産を企業が保有している割合が高く、あまり流動性がありませんでしたが、J-REITの仕組みができたことで不動産取引が活性化しました。
J-REITの仕組みが不動産取引を活性化させたように、新しいプレイヤーの参入がJ-REIT市場を更に活性化していけば良いと思います。