――J-REIT 規制緩和に期待されるところは？

J-REITが発展してきた、これからも発展するだろうということに対してのキーワードとして、社会貢献というのがあると感じています。
それは、ハード面とソフト面それぞれあるかと思います。我々は多くのレジデンスを運用していますがJ-REIT発足以前の賃貸住宅の質と現状とを比較するとJ-REITの運用によって飛躍的に賃貸住宅のグレード感が上がり、賃貸住宅市場は全く違ったものになったという認識を持っています。

中小規模のオフィスに関しても、経年劣化したものをそのまま使用している状況が、J-REITがリニューアル等を積極的に行うことにより、快適空間の提供につながってきていると思います。

一方でソフト面に関しては、積極的な情報開示により、不動産の価格や取引に透明性を与えたというのが、J-REITの果たした大きな役割だったと考えています。

今後も社会の公器として、例えば、耐震性やサスティナビリティなどの機能を備えた物件を組み入れることや、社会インフラとして需要が拡大していくであろう物流施設やシニア住宅などの拡充に寄与していくことが、J-REITに与えられたミッションであると感じています。

規制緩和に結びつけるとすれば、合併についての税制は整備がなされておりますが、一方で分割については、現在の投信法上では出来ない仕組みになっていますので、J-REITの再編、環境の変化に応じた対応ができるような法制度を望みたいところです。

――合併後、分割できないということであれば、気付いた時には総合型REITばかりになる可能性もありますね

運用するアセットクラスを変更しようとする場合、かなり困難な売買を伴って、変更していかなければならないものを、会社分割のようなことが可能になれば、新しい方向性が見え、より選択の幅が広がり面白いと思います。

――UPREITはいかがでしょうか？

アメリカのREITは、UPREITを機に市場が活性化され、その規模が飛躍的に大きくなりましたが、日本では現状では実現の見通しがなく、まだ研究段階という認識です。
実現すれば今後のJ-REITの推進力となるのは、間違いないと思いますが、日本とアメリカでは不動産に対する考え方も違いますので実現には時間が掛かるのかもしれません。