日本ロジスティクスファンド投資法人の近況と戦略について

J-REITの概要・日本ロジスティクスファンド投資法人（日本ロジ）についてもっと知りたい方は、日本ロジウェブサイトの「個人投資家向け資料」のページをご覧ください。

 

日本ロジの特徴について

■日本ロジの近況と戦略について

コロナ禍でも物流施設の賃貸市場は安定的に推移しています。日本ロジは直近決算（2020年7月期末）において高い稼働率と賃料上昇を実現しています。
堅調な運用の中、日本ロジはさらなる成長を目指して2020年9月に独自の成長戦略である保有物件の再開発（Own Book Redevelopment: OBR））を決定し、現在建て替え事業を行っています。
日本ロジの運用の安定性と保有物件の再開発（OBR）について説明します。

■日本ロジはコロナ禍でも安定的な運用を継続

物流施設の賃貸は、相対的に景気変動の影響を受けにくいと言われており、コロナ禍においても稼働率・賃料は堅調に推移しています。
物流施設はモノを届ける物流サービスを提供する企業が利用しており、社会生活や企業活動を支える社会基盤として重要な役割を果たしています。モノを届けるサービスは景気動向に左右されず必要とされるため、物流施設の賃貸需要も景気変動の影響を受けにくく相対的に安定していると考えられます。
また、物流施設の賃貸借契約は長期間の固定賃料での契約が多く、安定的な賃料収入が期待できます。物流施設の賃貸借契約期間は３年から５年程度、長いものでは10年超あります。

さらに、ネット通販の市場拡大も物流施設の賃貸需要を後押ししています。ネット通販業者は取り扱う商品を物流施設で管理しているため、ネット通販の拡大は物流施設賃貸需要の増加に繋がります。ネット通販の利用率はアメリカや中国、イギリスなどは10％を超える水準ですが、日本はまだ8％台ですので、今後もネット通販の市場が拡大することが期待できると考えています。

日本ロジが保有する物件も安定的な運用を継続しています。2021年9月末時点の稼働率は100％と高稼働率を維持しています。
新型コロナウイルスの感染拡大下でも、ネット通販や日用品を中心に物流施設への需要は旺盛です。
海外のロックダウンや日本の緊急事態宣言の局面においても日用品等、人々が生活を送るうえで必要な荷物に関する物流については通常どおりに動いていました。特に、巣ごもり消費の増加でネット通販や日用品等の荷動きが活発化したことは、物流施設の賃貸においてプラスの材料となります。
日本ロジが保有する物流施設に入居しているテナントが取り扱っている荷物のうち、79.7%はネット通販や日用品等を含む消費者向けであり、安定的なテナント構成になっています。

 

■安定的な運用の中、成長戦略として保有物件の再開発（OBR）を実施

日本ロジは、安定的な運用を継続しており、引き続き「1口あたり分配金の安定と成長」を掲げて堅実な運用を行っていきます。また、安定運用に努めながらも成長の機会もしっかり捉えていきたいと考えています。

日本ロジの独自性の高い戦略である、保有物件の再開発（OBR）について、2020年9月に浦安物流センターの再開発（OBR）を事業決定し、現在建設工事を行っています。
浦安物流センターの再開発（OBR）は、1階建ての築35年の倉庫を4階建ての最新スペックの施設に建替える事業です。建替えによって、1階建てから4階建てになるため賃貸可能面積が3.8倍になり、賃貸事業に伴う収益（NOI）も4.6倍に増加します。
また、物件の鑑定評価額と帳簿価額の差額である含み益も1.3倍とより資産価値の高い物件となります。
2021年2月に旧建物の解体工事が完了し、2021年3月より新建物の建設工事を開始しています。2022年7月に竣工予定で2022年8月よりテナントが入居する予定です。

 

■日本ロジの独自の戦略である保有物件の再開発（OBR）を通じて
  1口あたり分配金の安定と成長を目指す

日本ロジは、再開発（OBR）を過去4回実施し収益性と資産価値の向上を達成しており、今回5回目の再開発（OBR）となります。保有資産の再開発（OBR）という取り組みを継続的に行い、成功実績を積み上げているのは日本ロジのみであり、日本ロジの大きな特長となっています。
特に物流REITでは、スポンサーが物件を開発し、傘下のREITがそれを取得することが多く、スポンサーではなくREITが開発利益を享受できる運用体制を目指している物流REITは多くないと想像します。また、実績があり再開発に係るノウハウ・知見の蓄積が進んでいることや、再開発に伴うリスクや一過性のコストをカバーする豊富な含み益等があることなどを踏まえると、保有資産の再開発（OBR）は限られたREITのみが実行可能な戦略であると推察します。保有物件の再開発（OBR）を戦略として継続的に行ってきた実績があるのはJ-REITの中でも日本ロジのみであり、保有資産の再開発（OBR）は他REITとの差別化が図れる日本ロジ独自の成長戦略であると考えています。

今後も安定的な運用を維持しつつ、引続き保有物件の再開発の実施を検討し、1口あたり分配金の安定と成長を目指します。

 

■日本ロジスティクスファンド投資法人・概要

日本ロジスティクスファンド投資法人（以下、「日本ロジ」）は三井物産をメインスポンサーとして2005年に上場した日本初の物流REITです。主として首都圏、近畿地域、中部地域及び九州地域に所在する物流施設の取得や保有物件の再開発により、ポートフォリオの資産価値の向上を図り、含み益を増大させることで、安定した収益基盤を構築しています。また保守的な財務運営により業界内でも高い水準の格付を取得する等、強固な財務基盤を有しています。ポートフォリオは、2021年9月末時点で合計50物件・取得価格総額2,716億円（鑑定評価額3,649億円）の不動産を運用しています。

 

講演者紹介

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
代表取締役社長　亀岡　直弘

【略歴】

慶應義塾大学 大学院にて修士課程を修了後、2002年4月に三井物産に入社。三井物産や同社関係会社にて資産運用業、証券業等の金融ビジネスに従事する等、入社以来一貫して投資家に価値を提供する仕事を担当。2004年6月、ジャパンオルタナティブ証券株式会社（現三井物産オルタナティブインベストメンツ株式会社）出向。日本ロジスティクスファンド投資法人のプレREITファンドの組成及び機関投資家向けの販売に従事。英国駐在や、不動産私募ファンド及び私募REITの運用会社である三井物産リアルティ・マネジメント株式会社への出向等の後、2016年10月より株式会社かんぽ生命保険へ出向し、不動産ファンド・PEファンド・インフラファンド等への投資を行う投資チームの立上げ及び投資業務に従事。2019年2月より現職。

―ご注意事項―
本資料は、情報提供を目的として作成されたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。日本ロジスティクスファンド投資法人の投資口価格は、市況の変化等により変動する可能性があるほか、運用する不動産の価格や収益力の変動により、投資元本を割り込むおそれがあります。投資を行う際には、投資家様ご自身のご判断と責任で投資なさるようお願い致します。また、ご購入にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。

本記事で提供している情報に関しては、万全を期しておりますが、その情報の正確性及び安全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので、予めご了承ください。

資産運用会社：三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第400号/一般社団法人投資信託協会会員