第二部　日本ロジスティクスファンド投資法人について

――日本ロジスティクスファンド投資法人の特色、強みについてお聞かせください。

（1）スポンサー力を生かした運営
第一に日本ロジのメインスポンサーである三井物産のスポンサー力です。三井物産は、総合商社として長年に亘り物流事業に関わってきた実績と豊富な経験があり、テナントや物件の紹介など様々なサポートを行っています。三井物産のネットワークを活用し、三井物産の取引先等から取得した物件を中心に上場時のポートフォリオを構築できたことや、リーマンショック後にREIT各社が資金調達面で厳しい環境に置かれていた時期にも、複数の金融機関から優位な条件で資金調達を行えたこと等は、スポンサーの存在が大きかったと思います。

（2）好立地物件で構成されたポートフォリオ
第二に日本ロジの好立地物件で構成されたポートフォリオです。日本ロジは、日本初の物流施設特化型REITとして14年を超える運用実績があります。日本ロジが上場した2005年は物流施設が投資対象として広く認知される前で優良立地の物件の取得が比較的容易であったため、好立地物件でポートフォリオを構築することができました。
物流施設の立地についての考え方ですが、首都圏では東京湾に面した首都高速湾岸線沿いが物流施設の一等地だと考えています。次いで、外環道沿いや国道16号線（横浜・町田・八王子・川越・さいたま・柏・千葉の1都3県を結ぶ環状道路）内も物流適地と言われています。特に湾岸線沿いは、用地の取得が難しいことから物流施設の新規開発が少なく希少性の高い立地です。
好立地のエリアはテナントニーズが強いため、仮に賃貸用物流施設の市場が悪化して他のエリアで需給バランスが崩れ始めても、相対的にバランスが崩れ難く、不動産価値も急落するリスクが少ないと日本ロジは考えています。日本ロジは保有物件の取得価格ベースで66％が、一等地である湾岸線沿いを含む国道16号線の内側に立地しています。この比率は他の物流施設特化型REITと比べても高い水準となっています。

（3）先行者としての目利き力と運用力
第三に日本初の物流施設特化型REITとして14年を超える運用実績の中で培った優良な物件を見極める「目利き力」と、保有する不動産の資産価値と収益性の維持を管理する「運用力」があることです。
日本ロジは「目利き力」を活かして優良な物件を取得し、「運用力」を活かして保有物件の収益性と資産価値を維持・向上してきました。
2019年7月期末時点における日本ロジのNOI利回りは6.1%、含み益率は41.2%となっており、いずれもJ-REIT平均である5.3%と19.1%を大きく超えています。物流施設への投資が一般的になる前の2005年から取得競争が今より少ない中で相対的に有利な条件で物件を取得していたことや、14年を超える運用実績によって蓄積された豊富な知見を活かして物件を取得・運用し続けてきたこと等によって高い収益性と豊富な含み益を実現しています。
特に日本ロジの含み益率はJ-REITの中でも最高水準を誇ります。高い含み益があるということは、優良な不動産を割安に取得してきたこと、また、保有物件の収益性と資産価値を維持・向上し続けてきたことの表れだと思います。

（4）強固な財務体質
第四に強固な財務体質です。2005年に無借金で上場して以降も、日本ロジは比較的保守的な財務戦略を通じて、財務体質の健全性に配慮してきました。2019年9月12日時点において、負債比率は33.6％、固定化比率は95.0％、平均負債調達コストは0.64％と他のJ-REITと比較しても良好な財務体質であると考えています。また、格付け機関による信用格付も、JCRでAA、R&IでAA-とJ-REITの中でも高い水準を維持しています。