――直近の運用成績と中期計画についてお聞かせください。

～投資家への利益還元を最重視、目指す方向と定量的な達成度合いを評価していく～

第43期（2025年3月期）の決算発表では、資産入替に伴う売却益の還元や売却益を活用した自己投資口取得など投資主還元策の強化を明確に示しましたが、証券会社のアナリストから構造改革のトップランナーであるとの評価を得ています。
基本方針の優先順位としては、投資家への利益還元を最も重視しています。内部成長、外部成長、資本政策、財務戦略を総合的に活用し、迅速・柔軟かつ機動的に効果ある運用を行っていることを明確に示すことが、GORの一つの強みと認識しています。
具体的には、賃貸収益の増加による巡航EPUの引き上げ、含み益を売却で実現益化する、これまでの内部留保も活用しながら内部成長への投資も行う等、これらあらゆるパーツを複合的に活用して収益性を上げていくことを投資家に理解して頂けるよう説明をしています。これまで実行してきたことを改めてセットで提示し、投資家の皆様に分かり易く示すことが重要だと考えます。
現在は公募増資が出来るマーケット環境ではないので、当面は公募増資を見送り、資産入替により物件やテナントの分散を図る方針です。分散効果を重視していきますので、大型物件が少なくなり、従来のようなエッジの効いた尖ったREITにならないかもしれませんが、まずは中期計画を達成し、外部成長の準備を行う時期だと考えています。
資金調達に関しては、LTVを簿価ベースで55%、時価ベースだと47％程度まで上げても、スポンサーに金融機関が参画しているので、リファインナンスリスクは極めて低いと考えており、その強みを十分に活かしていくという考え方でやっていこうと思ってます。

――国内金利が上がっていますが、金利上昇の影響やそれに対する対応について改めてお伺いできればと思います。

ベース金利で1パーセント程度は上がってきていますが、長期固定金利での調達を基本とし、リファイナンスのタイミングで少し調達期間を短めにするとか、減額でのリファイナンスをする、あるいは償還して有利子負債を圧縮することで、コスト上昇を極力抑える一方で、賃料増額を実現することで金利上昇が収益全体に及ぼす影響を最小限に抑えることを目指しています。変動金利の割合は、ALMの観点から10％程度に抑える方針です。

――最後に、ESGへの取組みについて教えて下さい。

E（環境）については、GRESBの最高ランクを5期連続で最高評価を取得していますので、これを継続することを目標としています。その他にグリーンビル環境認証も順次進めています。
S（社会）については、テナント満足度に繋がるキッチンカーの誘致や傘のシェアリングサービスを導入したほか、運用会社従業員の満足度を高める目的で、福利厚生の拡充や人事制度、報酬制度を大きく見直し、透明化を図ってマーケット水準に合うような報酬体系を取り入れています。経営目標の中にESGの要素を入れて、個人の目標にブレイクダウンをして達成度を評価する仕組みを作りました。
G（ガバナンス）については、法人関係情報の管理の体制を強化、社内の内部管理体制を大幅に見直し、外部監査を入れています。

本日は大変お忙しい中ご対応いただき、ありがとうございました。