今回取り上げるのは、2024年4月16日に開示された福岡リート投資法人の第39期（2024年2月期）決算説明資料です。
同投資法人は、九州地域（沖縄県、山口県を含む）を主要投資対象とする地域特化型J-REITにて、スポンサーは福岡地所を中心に、九州電力、福岡銀行、JR九州、西日本鉄道等九州の有力企業で構成されています。
用途別のポートフォリオは、商業(53%）を中心に、オフィス(33%)、住居、ホテル、物流と広範囲にわたる総合型の特性を保有しています。

ポートフォリオ投資方針等（決算説明資料より抜粋）

第39期のトピックス

１．投資環境

本投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の景気は、一部に弱めの動きがみられたが、緩やかに回復しつつある。個人消費は、物価上昇の影響を受けつつも堅調に推移している。生産活動はこのところ弱めの動きとなっている。雇用・所得情勢は、緩やかに改善している。先行きについては、海外の経済・物価動向、コスト高とその波及、労働需給と雇用者の所得形成などが、当地の経済・金融情勢に与える影響に留意する必要がある。

地価動向については、令和6年地価公示によると、全国では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続 で上昇し、上昇率が拡大した。一方、本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においては、商業 が前年比プラス12.6％、住宅地が前年比プラス9.6％と上昇した。

２. 外部成長

2023年9月1日に博多ＦＤビジネスセンターの取得（取得価格：141億円）、2023年11月30日に久留米東櫛原ＳＣ（準共有持分 30％）（譲渡価格：6.22億円）の譲渡を実施した。

当期末現在（2024年2月29日現在）では、商業施設10物件、オフィスビル13物件（オフィスビルの底地を含む。）及びその他12物件の合計35物件の運用を行っている。

当期末現在のポートフォリオ（取得価格ベース）を投資対象エリア別で見ると、福岡都市 圏への投資比率が79.1％となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設48.4％、オフィスビル37.8％、その他13.8％となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

当期において40億円のリファイナンスを行うとともに、124億円の新規資金調達及び25億円の返済を行った結果、当期末における有利子負債残高（投資法人債を含みます。）は963.5億円となった。

期末総資産有利子負債比率（投資法人債を含む。）は44.9％、期末固定化比率（有利子負債の中で固定金利の借入が占める割合。投資法人債を含む。）は90.9％となっている。また、株式会社西日本シティ銀行をエージェントとするコミットメントライン契約（極度額：70億円）について、コミットメント期間を1年延長し、コミットメントラインの残存期間を3年にしている。返済期日の分散等によるリファイナンスリスクの軽減に努めつつ、金利上昇に伴う調達コスト増加の軽減について、調達期間の短縮等を含めて検討していく。

主要指標（決算説明資料より抜粋）