今回取り上げるのは、2023年9月14日に開示されたと東急リアル・エステート投資法人（以下TRI)の40期（2023年7月期）決算資料です。
資産運用会社は、東急株式会社（出資比率100%）の出資する東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社にて、TRIは2003年6月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

投資方針（決算説明資料より抜粋）

第40期のトピックス

１．投資環境

東京23区のオフィス市場は、空室率が上昇しており、新築ビルが大きく空室を残したまま竣工したことが主な要因。一方で、既存ビルでの空室消化が進んだため、空室率の上昇幅は抑えられている。オフィス賃料は、空室が長引くビルを中心に賃料調整が続き、引き続き下落傾向にある。

商業施設賃貸市場は、新型コロナウイルスの5類移行に伴う社会経済活動の制限の緩和による外出機会の増加や、全国旅行支援、インバウンド需要増加などの影響により、来館者数・売上を伸ばしたSCが多く見られた。立地別にみると、外出機運が高まったことや国内外の旅行客が増加したことにより、特に大都市が好調。百貨店の販売額は、前月比プラスで推移しており、好調を維持している。顧客別では、インバウ ンドの占有率が上昇し、顧客単価の高い都市型商業施設の売り上げを押し上げており、消費者心理も改善に向けた動きが見られる。

不動産売買市場は、事業用不動産の投資額は過去５年平均をやや上回る水準を維持している。J-REITの投資額は、低調だった前年同期からの反動で大きく増加している。一部に弱さも見られる海外投資需要も総じて堅調であり、さらに国内の多様な投資家によって買い支えられている状況は大きく変わっていないことから、期待利回りは引き続き低水準で推移している。

２. 外部成長

当期においては、2023年７月31日に『東京日産台東ビル（譲渡価格：23.85億円』の信託受益権の準共有持分30％を譲渡した。
当期末現在の本投資法人が保有する31物件の取得価額の合計は2,463億円となった。

３. 内部成長

物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図る。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指す。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図る。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていく。

現在の投資環境判断として、不動産売買市場は不透明な状況ではあるものの、首都圏の不動産価格が高止まりの状況が続いていることから、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」における「売却・入替期」にあたり、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、スポンサーである東急㈱において、渋谷駅周辺開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、上昇することが期待される。これらにより、東京都心５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有 物件の含み益は増加している。

このような環境認識のもと、本投資法人は「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン、物件築年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及び消却を検討する。

４. 資金調達の概要

当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金50億円の借り換を行った。

当期末現在の有利子負債残高は1,045億円（投資法人債残高110億円、長期借入金残高935億円）となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）