今回取り上げるのは、2023年7月21日に開示された大和証券オフィス投資法人（以下DOI)の35期（2023年5月期）決算説明資料です。
DOIの資産運用会社は、大和証券グループの大和リアル･エステート･アセットマネジメント株式会社にて、2005年10月に上場しています。

 

ポートフォリオ投資方針等

DOIの投資対象不動産は、その主たる用途をオフィスとしている。投資地域は、「東京主要5区」（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）を最重点エリア、「首都圏」（東京主要5区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を重点エリア、「地方主要都市」（大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県））、名古屋圏（愛知県、三重県、岐阜県）、および政令指定都市を投資可能エリアと定めている。また、「東京主要5区」の組入比率は、60％以上と謳っている。

 

第35期のトピックス

１．投資環境

東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、平均空室率が2021年６月以降６％台で推移し、2023年5月末時点で6.16％となっている（三鬼商事株式会社公表の東京都心５区平均空室率）。新型コロナウイルスの5類移行を受けて、オフィス回帰が緩やかに進んでいるが、オフィスと在宅勤務を組み合わせたハイブリッドな働き方が定着しつつある中、コロナ禍前の水準を回復するには至らず予断を許さない状況。一方、オフィスビルの売買市場については、金融機関の積極的な融資姿勢に大きな変化はなく、不動産会社、ファンド（J-REITを含む。）及び海外投資家による物件取得意欲は引き続き旺盛であるが、今後の動向については注視が必要。

 

２. 外部成長

当期においては、「ＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ」（譲渡価格73.13億円）の譲渡を実施した。

これにより、当期末における本投資法人の運用資産は、物件総数59物件、取得価格合計4,664億円となった。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

 

４. 資金調達の概要

借入金返済資金の調達本投資法人は、当期において、新規物件の取得資金等及び借入金の返済資金に充当するため、以下の借入れを行った。

（ⅰ）2022年11月30日に取得した新規物件（Ｄａｉｗａ日本橋馬喰町ビル）の取得資金等に充当するため、2022年12月30日に株式会社三井住友銀行より20億円の資金の借入れを行った。

（ⅱ）2023年2月28日に返済期限が到来した株式会社三井住友銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社みずほ銀行及び株式会社りそな銀行からの借入金総額65億円の返済資金として、同日に同行より総額65億円の借入れを行った。

（ⅲ）2023年5月31日に返済期限が到来した株式会社三井住友銀行、株式会社SBI新生銀行及び株式会社福岡銀行からの借入金総額65億円の返済資金として、同日に同行より総額65億円の借入れを行った。なお、当期中において10億円の変動金利借入金に対し、将来の金利上昇リスクをヘッジするために支払金利を固定化する金利スワップ契約を締結した。

当期末の有利子負債残高は総額2,078億円（短期借入金2,000億円,長期借入金1,968億円及び投資法人債90億円）となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）