今回取り上げるのは、2023年7月14日に開示された日本プロロジスリート投資法人の21期（2023年5月期）決算短信・決算説明資料です。
資産運用会社は、株式会社プロロジスの100％子会社であるプロロジス・リート・マネジメント株式会社にて、2013年2月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略（有価証券報告書・決算説明資料より抜粋）

１．Ａクラス物流施設への重点投資

 

２．投資対象エリア

 

３．物件タイプ

 

第21期のトピックス

１．投資環境

物流不動産市場においては、
 (i)我が国における製造業からサービス業へのシフト、グローバルな貿易量の継続的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化
 (ii)電子商取引やインターネットを通じた通信販売の拡大及びサードパーティー・ロジスティクス（以下「3PL」）事業の市場規模拡大等により、サプライチェーンの再構築が引き続き進行

かかる再構築の結果として、カスタマーのニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、すなわち、Ａクラス物流施設に対するニーズは引き続き高い水準を維持するものと、本投資法人は考えている。

2020年に始まった新型コロナウイルス感染症拡大は、ECによる消費の更なる浸透や荷主企業の在庫保管量拡大をもたらし、これらの影響により先進的物流施設への需要が更に拡大しました。一方で、このような需要の拡大及び継続する低金利環境を背景として、国内外の不動産デベロッパー及び不動産投資家による物流不動産開発事業への参入も拡大しており、新規物件の高水準の供給が継続していることから、結果として、物流不動産市場に おいて一時見られた過熱感は沈静化しつつある。このような環境の下、2023年3月末時点の大型マルチテナント型施設の空室率は首都圏において8.2％、近畿圏において4.6％と、引き続き上昇が見られている。一方で、同時点における竣工後１年以上を経過した物件の空室率は首都圏において2.5％、近畿圏において1.8％と低水準であることから、物流施設における空室の増加は新規供給物件にある程度偏っており、本投資法人の保有資産をはじめとする安定稼働中の物件群の稼働状況は引き続き堅調に推移していると、本投資法人は考える。

今後も賃貸市場における需給環境を適切にモニタリングする必要があるものの、先進的物流施設に対する需要の拡大は日本の物流産業の変革やEC消費の拡大及び浸透に起因する構造的なものであり、長期的な需給バランスは引き続き堅調に推移するものと、本投資法人は考える。

 

２. 外部成長

当期において、プロロジス・グループが開発した高品質のＡクラス物流施設であるプロロジスパーク猪名川１（準共有持分50％）、プロロジスパーク神戸３及びプロロジスパーク小郡（取得価格合計434億円）を、平均NOI利回り4.4％という適正な水準で取得した。

その結果、当期末時点で本投資法人が保有する資産は58物件（取得価格合計8,653億円）となっている。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

４. 資金調達の概要

a．新投資口の発行について
本投資法人は、第21期取得資産の取得資金及び関連費用の一部に充当することを目的として、2022年12月14日 に公募増資による新投資口の追加発行（76,570口）を実施し、また、2023年１月5日にオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当による新投資口の追加発行（2,579口）を実施した。

これにより、新規に244.46億円のエクイティ資金を調達し、当期末時点での出資総額は4,775.97億円、発行済投資口の総口数は 2,749,499口となっている。

b．資金の借入れについて
本投資法人は、第21期取得資産の取得資金及び関連費用の一部に充当することを目的として、2022年12月15日 付で短期借入金50億円及び長期借入金90億円の借入れを行った。また、2023年3月15日に期限が到来した長期借入金76億円の返済資金に充当することを目的として、同日付で長期借入金76億円の借入れを行った。また、2023年4月4日付で第14回無担保投資法人債30億円をグリーンボンドとして発行し、その発行代わり金を以て本短期借入金のうち30億円を一部期 限前弁済した。また、2023年4月28日付で長期借入金170億円の借入れを行い、その代わり金と手元資金を併せて同日に期限が到来した長期借入金200億円の返済を行った。

この結果、当期末時点の有利子負債総額は3,148億円（借入金残高2,705億円、投資法人債残高443億円）となり、LTVは当期末時点で37.7％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）