今回取り上げるのは、2022年12月15日に開示された積水ハウス・リート投資法人（以下SHR)の16期（2022年10月期）決算短信・決算説明資料です。
SHRの資産運用会社は、積水ハウス株式会社系列の積水ハウス・アセットマネジメント株式会社にてSHRは2014年3月に上場しています。
2018年5月1日、SHRを吸収合併存続法人として積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併を行いました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

１．ポートフォリオ構築方針

主たる用途が住居またはオフィスビルである不動産をポーフォリオの中核資産として位置付け、用途別の投資比率及び中長期的な投資比率目標は、それぞれ以下を目途とする。

 

２．投資エリア

投資エリアは、主として国内とし、その比率は80％以上（海外への投資比率は20％未満）（取得価格ベース） を目途として運用。国内への投資のうち居住用不動産については東京圏を、商業用不動産等については三大都市圏を重点投資エリアと位置付け、居住用不動産については、東京圏の中でも、豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できると考える東京23区を中心に投資をしていく方針。

商業用不動産等については、重点投資 エリアである三大都市圏の中でも、テナント企業の事業活動の拠点としての需要の厚みを背景として安定的な運用ができると期待できると考える三大都市を中心に投資をしていく方針。

なお、投資エリア毎の投資比率の 詳細については、以下に記載の表のとおりとする。

 

第16期のトピックス

１．投資環境

住居は、雇用環境の変化を受け易い単身者向けシングルタイプの需要が底打ちから持ち直し局面へと転じつつあり、住居全体の稼働率は前年対比でプラスに転換する等、安定的に推移した。

賃貸オフィス市場には動きは出てきているもののオフィス面積は依然として縮小傾向にあり、力強い需要の拡大までは至らずに空室率は横ばい又は上昇したことから、賃料水準は小幅に低下した。本投資法人のポートフォリオの約3％（取得価格ベース）を構成するホテルについては、訪日外客数推計値（日本政府観光局2022年10月推計値）をみると、訪日外客数は日本政府が個人旅行の受入れや査証免除措置の再開等を実施したことを受けて、約50万人に迫る勢いとなった。新型コロナウイルス感染症拡大以前である2019年同月との比較において、回復途上にある。

また、不動産売買市場においては、国際情勢に係る不確実性は残るものの、日銀の緩和的な金融政策の下、国内の優良物件に対する不動産投資家の積極的な投資姿勢は維持されたことから、期待利回りは継続して低位で推移している。

 

２. 外部成長

当期においては、2022年8月に『ザ・リッツ・カールトン京都（譲渡価格：230億円）』を譲渡、『プライムメゾン江古田の杜(住居)、プライムメゾン早稲田通り(住居)（取得価格合計：127億円）』、『赤坂ガーデンシティ（オフィス）（匿名組合出資持分の取得価格：4.8億円）』を取得した。

その結果、当期末現在において本投資法人が保有する物件は120物件（居住用不動産：113物件、商業用不動産等：7物件）、取得価格の合計は5,544億円（居住用不動産：2,704億円、商業用不動産等：2,840億円）となっている。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

４. 資金調達の概要

今期返済期日が到来した借入金70億円の返済及び償還期日が到来した投資法人債30億円の償還を目的とした総額100億円のリファイナンスを行うとともに、短期借入金の一部期限前返済に充当するため、2022年5月31日付で総額60億円の長期借入金の調達を行った。また、2022年8月2日付の資産の譲渡による譲渡代金の一部にて、2022年8月31日に返済期日が到来した総額54億円の長期借入金の返済資金に充当した。また、中長期的な投資主価値の向上を企図し、手元資金約40億円を活用した自己投資口の取得・消却を行った。

この結果、当期末現在の有利子負債残高は2,582億円となり、LTVは45.2％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）