今回取り上げるのは、2022年11月16日に開示されたケネディクス商業リート投資法人（以下KRR)の15期（2022年9月期）決算説明会資料です。
KRRの資産運用会社は、ケネディクスグループのケネディクス不動産投資顧問株式会社。また、スポンサー並びにこれに準ずる物件サポートライン提供会社として、三井住友ファイナンス＆リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディーコンサルティング、伊藤忠株式会社が名を連ねています。
KRRは、生活密着型商業施設への投資を主用途とする投資法人として2015年2月に上場しましたが、2018年5月投資比率20％以下を条件として物流施設への投資も可能となりました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略 （決算説明資料より抜粋）

 

第15期のトピックス

１．投資環境

本投資法人が重点投資を行う生活密着型商業施設については、新型コロナウイルスの感染拡大の環境下においても、食品スーパー、ホームセンター等の生活必需品を扱う専門店は引き続き底堅い需要を維持している。一方、資源価格を含め、物価上昇の影響については留意が必要であると考えられる。

金融環境については、上記要因の影響で不安定な環境が続いている。

不動産売買市場においては、国内での緩和的な金融施策等を背景に、投資家による不動産への投資意欲は継続しており、活発な取引が行われている。ただし、日本金融当局の今後の金融政策には注視する必要があると考えられる。

 

２. 外部成長

当期において3物件（サンストリート浜北（準共有持分10％）：取得価格12億円、東松山ショッピングセンター：取得価格40.8億円、プリマハム近畿センター：取得価格10.47億円）を取得した。

その結果、当期末（2022年9月30日）現在におけるポートフォリオは、合計68物件（取得価格の総額2,536億円）となった。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

４. 資金調達の概要

（借入れの状況)
当期においては、資産の取得にあわせた資金の借入れ（10億円）を実施する一方、既存借入れの借換えを目的とした借入れ（20.5億円）を行い、当期末（2022年9月30日）現在の借入金残高は1,143億円、投資法人債を含めた有利子負債（有利子の敷金・保証金を除く。）は1,243億円となった。資産の取得にあわせた資金の借入れ（10億円）ついては、新規の投資法人債発行代金を返済原資として、2022年6月30日に全額期限前弁済を実施した。既存借入れの借換えを目的とした借入れ（20.5億円）については、グリーンローンとして調達している。グリーンローンの残高 は、90.5億円となった。

（投資法人債の状況）
本投資法人は、当期に投資法人債を発行し、当期末（2022年9月30日）現在の残高は100億円 となった。調達した資金は、投資法人債の償還資金及び2022年4月15日に借入れを行った借入金の全額期限前弁済資金に充当した。

以上の結果、当期末（2022年3月31日）現在の借入金及び投資法人債の平均残存年数は4.5年、加重平均金 利は0.96％、長期負債比率は99.4％、LTVは44.9％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）